Ley del derecho a la vivienda en Cataluña

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La Ley del derecho a la vivienda en Cataluña es objeto de estudio del presente apartado donde se analizan su propósito, las clases de viviendas y otros conceptos relevantes en la materia.

Contenido
  • 1 Nota inicial
  • 2 Clases de viviendas
  • 3 Otras definiciones
  • 4 Libro del edificio
    • 4.1 Respecto a los adquirentes
    • 4.2 En relación al Registro de la Propiedad
  • 5 Cédula de habitabilidad
    • 5.1 Debe existir y estar vigente, para poder ser ocupada o enajenada
    • 5.2 Debe acreditarse en el caso de cualquier transmisión
      • 5.2.1 Doctrina de la DG de Dret i d'Entitats Jurídiques
    • 5.3 Debe exigirse por las empresas suministradoras
    • 5.4 Debe exigirse por los Notarios
      • 5.4.1 Sistema anterior
      • 5.4.2 Sistema actual
  • 6 Profesionales relacionados con la vivienda
  • 7 Requisitos para transmitir viviendas
    • 7.1 Documentación que debe existir
    • 7.2 Documentación a entregar a los adquirentes
    • 7.3 Viviendas nuevas
    • 7.4 Segunda o ulterior transmisión
  • 8 Requisitos para arrendar viviendas
    • 8.1 Al hacer la oferta
    • 8.2 Al contratar
  • 9 Limitaciones para adquirir viviendas libre
  • 10 Gastos de comunidad
  • 11 Viviendas de protección oficial. Su régimen
  • 12 Recursos adicionales
    • 12.1 En formularios
    • 12.2 En doctrina
  • 13 Legislación básica
  • 14 Legislación citada
  • 15 Jurisprudencia citada
Nota inicial

El art. 1 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda dice que es objeto de esta Ley regular:

el derecho a la vivienda, entendido como el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna que sea adecuada, en las distintas etapas de la vida de cada cual, a la situación familiar, económica y social y a la capacidad funcional.

Y dice bien: regular, es decir, dar reglas; supuesta la buena voluntad del legislador, que esas reglas hayan sido acertadas o no, que hayan sido excesivamente intervencionistas o no, que se haya meditado todos los supuestos, es materia opinable, pero no hay duda que la última evolución ha modificado una situación difícil que era, en exceso, intervencionista; el analista jurídico tiene el democrático derecho de enjuiciarlas (más exactamente, debe hacerlo).

El propósito de estas notas no es un examen exhaustivo de la ley y sus reglas; se trata, simplemente, de indicar los aspectos más prácticos, desde la perspectiva de las transmisiones inmobiliarias (no en vano, estamos en sede de contratos de compraventa.)

A destacar las modificaciones por la Ley 9/2011, de 29 de diciembre, de promoción de la actividad económica y el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

Clases de viviendas

Se regula en el art. 3, Ley del derecho a la vivienda. Es importante conocer las clases de viviendas, según esta ley. En concreto podemos hablar de:

  • Vivienda:
toda edificación fija destinada a que residan en ella personas físicas o utilizada con este fin, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en el que está situada y los anexos que están vinculados al mismo, si acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad que fija la presente ley y la normativa que la desarrolle y cumple la función social de aportar a las personas que residen en ella el espacio, las instalaciones y los medios materiales necesarios para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de habitación.
  • Vivienda principal:
la vivienda que consta como domicilio en el padrón municipal.
  • Vivienda secundaria o de segunda residencia:
la vivienda utilizada de modo intermitente o en estancias temporales.
  • Vivienda vacía:
la vivienda que queda desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A tal efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.

En este punto, la Ley pretende que pasen al mercado en especial de alquiler, llegando la Administración a poder declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad y acordar el alquiler forzoso de la vivienda (art. 42 de la ley).

  • Vivienda sobreocupada:
la vivienda en la que se alojan un número excesivo de personas, en consideración a los servicios de la vivienda y a los estándares de superficie por persona fijados en Cataluña como condiciones de habitabilidad. Se exceptúan las unidades de convivencia vinculadas por lazos de parentesco, si el exceso de ocupación no supone incumplimientos manifiestos de las condiciones exigibles de salubridad e higiene ni genera problemas graves de convivencia con el entorno.
  • Infravivienda:
    el inmueble que, aun careciendo de cédula de habitabilidad y no cumpliendo las condiciones para su obtención, se destina a vivienda.

Estos dos últimos casos se consideran como de utilización anómala de la vivienda y son sancionados (art.41 de la ley).

Otras definiciones
  • Rehabilitación:
el conjunto de obras de carácter general que, sin modificar la configuración arquitectónica global de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran su calidad en cuanto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y eficiencia energética.
  • Gran rehabilitación:
el conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio salvando únicamente sus fachadas o constituyen una actuación global que afecta a la estructura o al uso general del edificio o vivienda rehabilitados.

Esta diferenciación tiene su importancia cuando, en una transmisión, se trata de sustituir la necesidad de aportar la cédula de habitabilidad por el informe del técnico a que se refiere la ley, y que luego comentamos.

  • Vivienda de inserción:
la vivienda gestionada por administraciones públicas o por entidades sin ánimo de lucro que, en régimen de alquiler u otras formas de ocupación, se destina a atender a personas que requieren una especial atención.
  • Vivienda dotacional pública:
la vivienda destinada a satisfacer las necesidades temporales de personas con dificultades de emancipación o que requieren acogida o asistencia residencial.
Pueden ser consideradas viviendas dotacionales públicas las destinadas a estancias de corta duración de personas con necesidad de acompañamiento para asegurar su inserción social, con tipologías y diseños que permitan su uso compartido por personas sin lazos familiares.
  • Masovería urbana:
El contrato en virtud del cual los propietarios de una vivienda ceden su uso, por el plazo que se acuerde, a cambio de que los cesionarios asuman las obras de rehabilitación y mantenimiento.

En este punto, hay que tener en cuenta la nueva regulación (con entrada en vigor el 1 de enero de 2018) que ha introducido la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto al definir la masovería urbana como

el contrato oneroso en virtud del cual el propietario de un inmueble lo cede al masovero urbano para que haga las obras de reparación, mantenimiento y mejora necesarias para que el inmueble sea habitable o para mantenerlo en condiciones de habitabilidad. Se rige por lo que hayan convenido las partes y, en defecto de pacto, la duración del contrato es de cinco años. Las obras deben constar en el contrato y el propietario puede resolverlo si el masovero no las lleva a cabo en el plazo acordado, que, en defecto de pacto, es de cinco años.
  • Vivienda con actividades económicas:
la vivienda que no es domicilio habitual y permanente y que se utiliza para la obtención de rendimientos de actividades económicas reguladas por la normativa sectorial aplicable.

En este punto es importante destacar que según el art. 19 de la ley, para poder destinar una vivienda a una actividad económica, se exige preceptivamente disponer de los títulos habilitantes correspondientes al tipo de actividad y su falta da lugar a la adopción de las medidas de intervención o sancionadoras que establezcan las ordenanzas municipales, la presente ley o la normativa sectorial correspondiente.

  • Viviendas nuevas:

El art. 22 de la ley exige que las viviendas de obra nueva y las que resulten de la reconversión de un edificio antiguo o de obras de gran rehabilitación deben cumplir las normas estatales y autonómicas de seguridad y, en especial, las referentes a la no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, y las de sostenibilidad e integración en el entorno urbano; además, los edificios plurifamiliares de nueva construcción deben tener ascensor si no son directamente accesibles para las personas con movilidad reducida, excepto en los casos de imposibilidad técnica o económica regulados por reglamento. A tales efectos, para determinar la condición de edificio plurifamiliar no se computan las viviendas de la planta de acceso.

Libro del edificio

La ley regula el Libro del edificio en su art. 25, cuyo modelo y el contenido, sin perjuicio de los mínimos fijados por la ley, deben establecerse por reglamento.

Conviene destacar las obligaciones de los promotores:

Respecto a los adquirentes
  • Edificio con una única vivienda: deben entregar el libro del edificio a la persona adquirente si esta es la única propietaria. En posteriores transmisiones, el libro debe entregarse siempre a los nuevos adquirentes.
  • Edificios en propiedad horizontal: debe entregarse el libro al presidente o presidenta, el cual debe hacer saber a los propietarios que lo tienen a su disposición.
En relación al Registro de la Propiedad
  • Edificios nuevos: El promotor/a o el propietario/a único del edificio debe depositar una copia del libro del edificio en la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio. La copia del libro del edificio puede presentarse en soporte informático y queda archivada en el Registro de la Propiedad durante la vida útil del...

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