Cancelación de condición resolutoria por caducidad

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Hay dos casos de condición resolutoria:

a).- La establecida en garantía del precio aplazado.

b).- La establecida en garantía de otra obligación distinta, como las hipotecas, las condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada.ç

Al primer supuesto se refiere el art. 82 de la Ley Hipotecaria (LH).

Al segundo supuesto se refiere el art. 210, 8ª de la L.H.

Si se cancela la condición resolutoria por voluntad del acreedor, puede verse el tema Cancelación de hipoteca y condición resolutoria por acreedor .

Si se trata de cancelar una condición resolutoria por caducidad deberá distinguirse los dos supuestos:

Contenido
  • 1 Cancelación de condición resolutoria en garantía del pago del precio
    • 1.1 Posibilidades de cancelación
    • 1.2 Caducidad de la condición resolutoria
    • 1.3 Normativa aplicable a la cancelación por caducidad de condición resolutoria por falta de pago
    • 1.4 Cancelación por caducidad de condición resolutoria en garantía de obligación distinta del pago de precio
  • 2 Fiscalidad de la cancelación de condición resolutoria por caducidad
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Cancelación de condición resolutoria en garantía del pago del precio

Hay diversos medios:

Posibilidades de cancelación

Hay posibilidades de cancelación sin intervención del acreedor que pueden haber sido previstas en la venta o contrato sujeto a esta condición; en concreto se pueden indicar como otras formas de cancelación:

  • Pacto facultando al deudor para que, por sí sólo, pueda pedir la cancelación de la carga transcurrido un determinado tiempo desde el vencimiento del último pago siempre que no conste en el Registro la pertinente reclamación. Debe haberse pactado en la escritura de venta o en otra posterior, pero por ambas partes contratantes.
Caducidad de la condición resolutoria
  • Siempre se ha deseado dar facilidades al comprador o al menos al titular registral de un derecho posterior sobre la finca (adquirente, acreedor hipotecario, etc.) para poder cancelar la condición resolutoria pactada en garantía del pago del precio aplazado en una compraventa, en especial si el precio aplazado no se representó con letras; a veces, son muchos los años en que se aplaza el pago y, llegado a su final, el vendedor ha desaparecido o fallecido y se ignora sus herederos, o se trata de una Inmobiliaria disuelta, quebrada, etc.
  • Historia:  El RD 1.867/1998 de 4 de septiembre estableció que las condiciones resolutorias explícitas del art. 11 de la LH (modificada su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria ? entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015 ?) podían cancelarse a los quince años (salvo que se hubiere pactado un plazo inferior) contando desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantizaba debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, pero exigía que la petición la formulara el titular registral que no hubiese sido parte en el acto en virtud del cual se constituyó tal derecho; ello suponía que debía ser, por ejemplo, el acreedor hipotecario o un comprador de la finca, el que pidiera tal cancelación por caducidad.

La Sentencia del T.S. de 24 de febrero de 2.000 [j 3] consideró legal el precepto, pero el mismo T.S. en Sentencia de 31 de enero de 2.001 [j 4] anuló este párrafo, con base a que el plazo de 15 años no respetaba los plazos de prescripción que regulan determinadas legislaciones forales de Cataluña y Navarra (30 años).

Por ello la Disposición Adicional 27ª de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre de 2001, bajo el título de  ?Cancelación de condiciones resolutorias e hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad por caducidad? dice lo siguiente:

A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del pago del precio aplazado a que se refiere el art. 11 de la Ley 24/2001 y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligaciones, para las que no se hubiere pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Normativa aplicable a la cancelación por caducidad de condición resolutoria por falta de pago

La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante dicho término son las únicas garantizadas por la hipoteca, según explica la Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2014. [j 5]

Es decir, para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro más el año que se dirá.

Las reglas, en consecuencia, son las siguientes:

  • Puede solicitarla el dueño que aplazó el pago o hipotecó, o el titular de cualquier derecho real, sea anterior o posterior a la carga.
  • Debe haber transcurrido el plazo de caducidad según la legislación aplicable y un año más después sin que llegue al Registro renovación, interrupción, ejecución, etc. La citada resolución de la DGRN de 23 de octubre de 2007 [j 6] advierte que
lo normal es que la prescripción no pueda ser apreciada sino por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad que opera «ipso iure», en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción de la misma que escapen a la calificación registral por no tener reflejo en el Registro (vid. art. 1973 del Código Civil). De ahí que la Ley Hipotecaria someta esta vía de cancelación registral por prescripción de la acción, a requisitos muy rigurosos, entre los que se erige como fundamental el que haya transcurrido el plazo de ejercicio de la acción contados desde el día en que la prestación cuyo incumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro y siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la acción.

Obsérvese que debe haber plazo concreto; por ello la resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2007 [j 7] no admitió la cancelación por caducidad al no constar en la inscripción los plazos de vencimiento de las obligaciones de pago ni las letras que lo representaban.

  • El plazo para el derecho común es el de quince años para las condiciones resolutorias y el del 20 años para las hipotecas, más uno más, como se ha expresado.

La resolución de la DGRN de 23 de enero de 2.008 [j 8] indica sin lugar a dudas que:

el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles (artículos 11 y 82.5 de la LH, art. 59 de Reglamento Hipotecario y art. 1504 del Código Civil( debe entenderse que es de quince años.

Más uno más, como ya se ha dicho antes; y reitera la necesidad de un año más la resolución de la DGRN de 14 de julio de 2.010. [j 9]

La resolución de la DGRN de 27 de junio de 2012 [j 10] recuerda la resolución de 23 de enero de 2.008, [j 11] en la que se estimó que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles en el ámbito del Derecho común (art. 11 y 82.5 de la LH, art. 59 del RH y art. 1504 del CC) debe entenderse que es el de quince años.

Es importante no confundir la caducidad del asiento (que tiene lugar cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones personales (quince años) contados desde el día en que el hecho/obligación garantizado se hubiese cumplido), con el hecho de conceder un plazo de duración al derecho de resolver el contrato. Por ello la Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2015 [j 12] no admite que se pueda cancelar un contrato de vitalicio, garantizado mediante condición resolutoria, en la que se dijo sin más: «La condición resolutoria se extinguirá por el transcurso de tres meses contados a partir del...

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