Venta extrajudicial, el antes llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Unos de los procedimientos de ejecución hipotecaria admitidos en nuestro Derecho es el procedimiento extrajudicial.-

Contenido
  • 1 Admisión de la acción hipotecaria
  • 2 Situación actual
  • 3 Normas legales
    • 3.1 Normas generales
      • 3.1.1 Reglamento hipotecario
      • 3.1.2 Referencia al Reglamento Notarial
      • 3.1.3 Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
      • 3.1.4 Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social
  • 4 Temas generales
    • 4.1 Notario hábil
    • 4.2 Hipotecas en las que cabe la venta forzosa
    • 4.3 Requisitos de las escrituras en que se pacte este procedimiento
    • 4.4 Límites a los intereses de demora y sus efectos
    • 4.5 Fracaso del requerimiento o notificación
    • 4.6 Persona receptora de la notificación
    • 4.7 Inadmisión de edictos
    • 4.8 Deudor no hipotecante
    • 4.9 Entrega de la posesión
    • 4.10 Oposición del deudor
    • 4.11 Juego de fechas
    • 4.12 Pago de la deuda
      • 4.12.1 Pago por el deudor
      • 4.12.2 Pago por el tercer poseedor
      • 4.12.3 Pago por el hipotecante no deudor
      • 4.12.4 Pago por uno de los titulares de las cargas, gravámenes o derechos consignados en el Registro con posterioridad a la hipoteca
      • 4.12.5 Pago por tercero
    • 4.13 Necesidad de escritura
    • 4.14 Cargas anteriores a la adjudicación
    • 4.15 Cargas posteriores
    • 4.16 Suspensión del procedimiento
    • 4.17 Norma especial en Cataluña
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
Admisión de la acción hipotecaria

Dice el apartado 1 del art. 129 de la Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria (LH), (según redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social:

1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:
a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.
b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

Los problemas de este procedimiento (algunos autores prefieren no utilizar la expresión procedimiento, sino el de venta extrajudicial) nació con la STS 4 de mayo de 1998 [j 1] que declaró inaplicables el párrafo segundo del art. 129 LH (en la redacción entonces vigente) y los arts. 234 a 236, RH, al entender que tales preceptos son contrarios a los arts. 24.1 y 117.3 de la Constitución Española (CE).

El Tribunal Supremo, celoso de la exclusividad de la función de los Jueces, consideraba que la regulación del procedimiento extrajudicial, por tratarse éste de un procedimiento ante Notario y no ante el Juez, es contrario a normas de la Constitución, pues el art. 24, CE reconoce el derecho de todas las personas a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión. Asimismo, el art. 117.3, CE dice que:

el ejercicio de la potestad jurisdiccional en todo tipo de procesos, juzgando y haciendo ejecutar lo juzgado, corresponde exclusivamente a los Juzgados y Tribunales determinados por las las leyes, según las normas de competencia y procedimiento que las mismas establezcan.

La tesis es: dado que juzgar y ejecutar lo juzgado corresponde al Juez, no puede ser que por vía notarial se ejecuten bienes del hipotecante, a quien se le crearía indefensión.

La realidad ha sido que durante mucho años no se ha utilizado este procedimiento.

Pero la DGRN ya analizó este tema en Resolución de 28 de mayo de 2001 [j 2] y nuevamente en su Resolución de 29 de diciembre de 2005. [j 3]

Veamos esta última:

Hechos: se presenta en el Registro una escritura de venta forzosa acompañada de acta de protocolización en la que se adjudica una finca hipotecada siguiendo el procedimiento de ejecución extrajudicial ante Notario.

El Registrador deniega la inscripción al entender que el procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca está derogado por las citadas Sentencias del TS.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirma el defecto, indicando que al Registrador le vincula la doctrina sentada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

La Dirección General deja claros algunos puntos, a saber:

1.- Que si bien se reconoce a los Jueces y Tribunales la facultad de declarar inaplicable una norma preconstitucional por considerarla derogada por la Constitución,

lo cierto es que sólo las sentencias del Tribunal Constitucional que declaren la inconstitucionalidad de una ley tienen erga omnes y con carácter definitivo, la virtualidad de expulsar del ordenamiento jurídico dicha norma de modo que no pueda ser aplicada en lo sucesivo.

2.- En todo caso, inscrito este procedimiento en el Registro, su validez se presume mientras no recaiga la correspondiente declaración judicial en contrario, y por ello el Registrador se excede en su calificación, ya que no es competencia suya el resolver sobre la constitucionalidad o no de un procedimiento que está inscrito en el Registro.

3.- Pero, además, este procedimiento, a juicio de la DG, es totalmente correcto; la expresión del art. 117.3, CE que corresponde a los Juzgados y Tribunales el ejercicio de la potestad jurisdiccional en todo tipo de procesos, juzgando y haciendo ejecutar lo juzgado, debe entenderse, como el mismo TS ya indicó en Sentencia de 16 de octubre de 1.995, [j 4] a la exclusividad de juzgar y ejecutar lo juzgado en los procesos de que aquellos conozcan según las normas de competencia y procedimiento que las leyes establezcan, es decir el monopolio judicial de las actividades de ejecución se circunscribe a lo juzgado por los propios órganos jurisdiccionales.

Y que esto es así, lo demuestran los siguientes supuestos:

  • Los apremios administrativos
  • El análisis de que:

a) La enajenación forzosa constituye un mero desenvolvimiento de la eficacia de la hipoteca, de forma que ya en la constitución se ha configurado el derecho del acreedor como un derecho real que confiere a su titular el ius disponendi sobre una cosa ajena para el caso de incumplimiento del deudor, pero bajo el tamiz de una intervención reglada del Notario.

b) Si se puede excluir la intervención judicial pactando un arbitraje, con mayor motivo va a poder hacerse cuando los particulares acuerdan voluntariamente la realización de un derecho privado como la hipoteca mediante la enajenación del inmueble a través de un procedimiento notarial (el Notario autentica hechos y formula juicios de los que, según la norma, deriva la consecuencia jurídica de la adjudicación del dominio al rematante).

c) No sirve el argumento de la indefensión, dado que el procedimiento extrajudicial, como recordaba la STC 41/1981 de 18 de diciembre, [j 5] no produce el efecto de cosa juzgada y se deja abierta la puerta a un juicio declarativo.

d) El desenvolvimiento legislativo posterior a la Constitución, que ha venido a admitir casos de ejecución, sin intervención de los Jueces y Tribunales; a saber: prenda sobre valores cotizables (la derogada Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores); el art. 261 del derogado texto refundido de la Ley Procedimiento Laboral de 7 de abril de 1995 que admitió la subasta notarial; y podemos citar el actual art. 185 de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras), que habla de procedimientos extrajudiciales; el art. 16 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles; el art. 14.1, p.2º de la derogada ley 42/1998 de 15 de diciembre sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (actual art. 31 de la Ley 4/2012, de 6 de julio); el art. 129 LH que hemos citado al principio, nuevamente modificado por la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil en vigor el 15 de octubre de 2015.

Los argumentos de la DGRN son contundentes. Parece que la doctrina de las dos famosas sentencias del TS no es la que el Ejecutivo ha considerado inapelables a la luz de los procedimientos no judiciales que hemos citado y han sido admitidos por la legislación posterior a la Constitución y a dichas Sentencias.

¡Cuanto nos recuerda toda esta polémica aquellos momentos en que los Tribunales consideraron también una intromisión notarial las hoy tan habituales y poco conflictivas Actas notariales de declaración de herederos Abintestato!

La Resolución de la DGRN de 29 junio de 2009 [j 6] dice expresamente:

el procedimiento extrajudicial de ejecución, con las limitaciones de procedimiento derivadas de la STS 20 de mayo de 2008 [j 7] (que es el que ha declarado nulo el art. 220 del Reglamento Notarial) es válido y eficaz, especialmente en el ámbito de ejecución de obligaciones garantizadas con...

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