Creación de subcomunidad de local
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Es distinto subdividir un local integrado en régimen de propiedad horizontal de crear una subcomunidad de una entidad (normalmente un local).
El supuesto más claro sería que el titular de un local que, por ejemplo, tuviere 1.200 metros cuadrados, desee formar en su interior unos locales más pequeños que utilicen elementos comunes situados en el interior del local, pensemos en pasillo a un lado y otro situado en el interior del local, o un lavabo, etc.; se trata de una propiedad horizontal dentro de una propiedad horizontal superior.
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Contenido
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El art. 2 de la LPH, según redacción (nueva redacción dada por la ley 8/2013 de 26 de juni)o, declara aplicable la Ley a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
Por tanto, las normas generales se aplicarán a estas subcomunidades.
Regla general para la creación de una subcomunidad de localEl supuesto fue estudiado por la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2002 [j 1] que aceptó una subcomunidad como la propuesta, señalando:
No existe prohibición legal o estatutaria sobre el establecimiento de subcomunidades y, en el caso concreto, el propietario del local, sin alterar el mismo ni su cuota, ha adoptado al vender la propiedad a diferentes personas y como forma de organización interna de la comunidad así creada las normas de la propiedad horizontal como mejor forma de regular los accesos comunes y el reparto de gastos y adopción de acuerdos, asignando una cuota de participación a cada trastero en el local sin que en ningún momento desaparezca ni se altere la cuota total del local.
Es un caso muy sugestivo y aplicable a la formación de pequeñas tiendas, trasteros, aparcamientos etc. Existiendo zonas comunes a tales subentidades, no afectan a los restantes departamentos del inmueble principal ni se precisa acuerdo de la Comunidad.
El actual art. 2 de la LPH, como se ha visto, admite las subcomunidades, sin problemas.
Por su parte, la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2017 [j 2] declara que la creación de una subcomunidad no exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en el dicho título constitutivo no se prohíba y que se cumplan los requisitos que proceda según las características de la subcomunidad de que se trate. En el mismo sentido, se pronuncia la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de febrero de 2023. [j 3]
Sin embargo, debe tenerse que este supuesto exige intervención administrativa: son normas estatales el art. 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal y el art. 26.6. de la Ley del Suelo; será competencia autonómica la exigencia concreta: licencia administrativa, declaración responsable o comunicación previa(Resolución de la DGRN de 26 de junio de 2018) [j 4] que analiza el supuesto de intentar inscribir los estatutos de una comunidad funcional de un local destinado a trasteros.
Otras reglas para su inscripción- Como señala la Resolución de la DGRN de 19 de julio de 2019 [j 5] para crear esta subcomunidad es preciso que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad...
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