Subdivisión de local

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En lo que se refiere a la subdivisión de local, deberemos tener en cuenta lo que a continuación se indica.

Contenido
  • 1 Regla general de la subdivisión de local
  • 2 Casos de subdivisión de local
    • 2.1 Consentimiento de la comunidad
    • 2.2 Entidades de carácter ganancial
    • 2.3 Previsión estatutaria de la subdivisión de local
      • 2.3.1 Situación hasta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
      • 2.3.2 Situación posterior la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
  • 3 Otras reglas para la inscripción
    • 3.1 Numeración correlativa
    • 3.2 Local perteneciente a varios dueños
    • 3.3 Derechos sobre una parte del local
    • 3.4 Diferencia en la superficie total
    • 3.5 Subcomunidad de local
    • 3.6 Simple división material
    • 3.7 Ampliación de una obra
    • 3.8 Necesidad de licencia y mayorías en Cataluña
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Regla general de la subdivisión de local

Para poder subdividir un local integrado en Régimen de propiedad Horizontal, por ejemplo segregando una parte del mismo, tradicionalmente ha sido necesario el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios; así nos los recordaba la Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2002 [j 1], y el consentimiento sólo podía ser suplido por laudo de equidad dictado por el Juez.

La Resolución de la DGRN de 5 de octubre de 2002 [j 2] insistió con la legislación entonces aplicable, en la necesidad del consentimiento unánime de la Comunidad, aunque se tratare de dar cumplimiento a una Sentencia dictada en un caso de extinción de comunidad con adjudicación de partes concretas de un local integrado en una Propiedad Horizontal. También dejó claro que el hecho de que una Propiedad Horizontal no esté «formalmente» constituida, no impide que se apliquen sus reglas en cuanto un local o piso susceptible de aprovechamiento independiente pasa a ser de otro dueño de los restantes departamentos del inmueble (art. 2b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) tras la reforma por Ley 8/1999 de 6 de abril).

Pero este sistema ha sido alterado, en un doble aspecto:

1) necesidad de licencia en determinados casos y

2) modificación del sistema de consentimiento unánime de la comunidad.

En la legislación estatal (distinto es en según qué territorios del Estado, como Cataluña) no hacía falta licencia. Como dijo la resolución de la DGRN de 23 de abril de 2012 [j 3] no se exige licencia y la razón era que la propiedad horizontal no implica fraccionamiento jurídico del terreno sobre el que se asienta la finca, ni supone en modo alguno alteración de la superficie del inmueble sobre el que se levanta la propiedad horizontal.

Pero, repetimos, este sistema se ha modificado y ha sido la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas , la que al modificar (legislación básica en este punto) la redacción del art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal ha distinguido dos supuestos:

* Inmueble incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación:

Tendrá carácter obligatorio, y, por tanto, no requiere consentimiento de la comunidad de propietarios:

... e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2015 [j 4] que para no exigirse el consentimiento de la comunidad por estar el edificio en una área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas (art. 10 LPH), debe existir un acto administrativo expreso que determine la inclusión de un edificio dentro de dicha área y en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes; ello no puede suplirse o entenderse implícito por la concesión de licencia de obras.

* Inmueble no incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación:

Se exige la licencia, pero no hay exigencia de la unanimidad, bastando la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para los mismos casos anteriores y además para la la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 26 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre). Además, la nueva redacción del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo (como este caso) dice:

se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Reitera la necesidad de licencia para la segregación de un local la Resolución de la DGRN de 20 de marzo de 2014 [j 5].

Casos de subdivisión de local Consentimiento de la comunidad
  • Este consentimiento, cuando sea necesario, en el caso de Comunidades pequeñas, se consigue, si hay unanimidad, compareciendo todos los vecinos al otorgamiento de la escritura. Sin embargo, en comunidades más grandes se acude al mecanismo de la pertinente certificación del Secretario de la Comunidad con el Visto Bueno del Presidente, acreditando sus cargos (con exhibición del Libro de Actas, debidamente diligenciado).
  • El acuerdo se habrá podido adoptar con la asistencia de la totalidad de integrantes de la Comunidad que han votado por unanimidad, o bien procederá la correspondiente comunicación debidamente acreditada a los no asistentes y el transcurso de un mes desde su notificación, sin mediar oposición, alcanzando, en todo caso, la mayoría necesaria.
  • Todo ello deberá hacerse constar debidamente en la escritura, a la que deberá concurrir el Presidente de la Comunidad, expresamente facultado, para prestar su consentimiento. Como estamos en un caso en que esta operación de segregación no afecta a los otros miembros de la Comunidad (no se alteran sus cuotas ni se les priva de derecho alguno), los no afectados no han de concurrir a la escritura.
Entidades de carácter ganancial

Para la subdivisión de un local ganancial se exige el consentimiento de ambos consortes; ahora bien en el caso que alguna de las entidades que no se subdividen consten inscritas con carácter ganancial (o a favor de consortes casados en régimen de comunidad de bienes) puede plantearse si deben prestar su consentimiento a la subdivisión que se pretende ambos consortes (es decir, para poder completar el acto del órgano colectivo) o bastará con que preste su consentimiento uno de los cónyuges que asiste sólo a la Junta (o a la escritura si a ella concurren todos los titulares de departamentos del inmueble) .

La resolución de la DGRN de 30 de julio de 2011 [j 6] afirma que es suficiente la concurrencia y consentimiento de uno de los consortes, diciendo:

En caso de comunidad pro indiviso los propietarios deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (artículo 15.1 LPH) regla que se aplica también cuando una entidad tenga carácter ganancial, pues en ambos casos se trata de evitar la discrepancia de criterios en caso de pluralidad de titulares.
Previsión estatutaria de la subdivisión de local Situación hasta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Normalmente, los estatutos ya habrán previsto la posibilidad de «subdividir» los locales en varios: en algún caso se habrá empleado la expresión «subdividir, mediante segregación o división»; también es frecuente que se haya utilizado la expresión «subdividir, formando varios», sin emplear la palabra sacramental de «segregación» (parece que, en este caso, el sentido común debe hacernos suponer que no habrá obstáculos registrales a segregar, ya que la expresión del estilo de «subdividir formando...» contiene tanto la operación registral de dividir una finca como de subdividirla por el mecanismo de segregar).

La resolución de la DGRN de 12 de abril de 2010 [j 7] reconoce que la segregación de parte de un local que cuenta con una autorización estatutaria sin consentimiento de la Junta, no necesita de una nueva autorización de dicha Junta. También establece que, perteneciendo al local matriz el uso exclusivo de un elemento común (espacio libre exterior), este uso se puede atribuir a cualquiera de los locales en que aquel se subdivide sin necesidad de consentimiento de la junta, pues esta atribución de uso no puede afectar a los otros propietarios de la propiedad horizontal.

La Sentencia nº 818/2011 del TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 17 de Noviembre de 2011 [j 8] fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios , sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios , siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación (se entiende sin alterar las cuotas de los...

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