Menores de edad: compra e hipoteca simultánea por los padres

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El tema es si es necesaria o no la autorización judicial para hipotecar bienes del menor cuando se adquieren simultáneamente.

Contenido
  • 1 Planteamiento y soluciones sobre la necesidad de autorización judicial para hipotecar bienes del menor
  • 2 Conclusiones sobre la necesidad de autorización judicial para hipotecar bienes del menor
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
    • 3.3 Esquemas procesales
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Planteamiento y soluciones sobre la necesidad de autorización judicial para hipotecar bienes del menor

No ofrece duda que, en principio, se precisa autorización judicial para hipotecar bienes de menores (art.166, párrafo 1º del Código Civil). Pero el Tema es: cuando se formaliza la hipoteca precisamente para comprar, ¿se precisa también la autorización judicial?.

El tema lo ha resuelto la DGRN con base a la doctrina de los negocios complejos o unitarios; hay actos aislados, como hipotecar, para los cuales se exige, en principio, la autorización judicial, pero si se hipoteca un bien precisamente para adquirirlo, la cuestión ya es distinta y no se aplican las reglas generales.

La DGRN admitió que los titulares de la patria potestad puedan, en nombre del menor que representan, comprar e hipotecar simultáneamente una finca, sin necesidad de la autorización judicial, siempre que el importe del préstamo se destine precisamente a dicha adquisición. Para ello, se basó en la llamada doctrina del negocio complejo, al que no deben aplicarse las normas de los distintos negocios que lo componen; ya el T.S. en Sentencia de 3 de julio de 1941}} indicó que la compraventa con pacto de hipoteca no puede escindirse en los dos negocios que lo forman y aplicar a cada uno de ellos las normas propias del contrato tipo, sino, por el contrario, la causa compleja que le sirve de base ha absorbido las concurrentes y determina la primacía de la compraventa; es decir, en este caso, se aplican las normas para comprar, y por ello no se precisa autorización judicial.

Los casos citados eran de compra e hipoteca simultánea; parece que no debe ser distinta la norma si la compra y la hipoteca se formalizan el mismo día, una después de otra, con referencia en la compra de que el precio se paga con la hipoteca; no se ve la razón para que el hecho de documentarse separadas la compra y la hipoteca haya de tener un tratamiento distinto al de la compra e hipoteca en el mismo documento.

En todo caso, para la correcta interpretación del tema (y sus distintas variantes) vamos a estudiar la reciente Resolución de la DGRN de 21 de febrero de 2.004. [j 1]

Hechos : Los padres de un incapaz, sometido a la patria potestad rehabilitada declaran una obra nueva en construcción, estimando un coste determinado; en la escritura siguiente hipotecan la vivienda en garantía de un préstamo de mayor cuantía que el valor que se estima para la vivienda que se declara; el solar se adquirió un año antes por precio confesado recibido.

El Registrador deniega la inscripción por no acreditarse la pertinente autorización judicial prevista en el art. 166 CC párrafo 1º, estimando que no se trata de un negocio complejo de naturaleza unitaria como al que se refieren las resoluciones de la D.G.R.N. de 13 de mayo de 1968 y 4 de noviembre de 1967 toda vez que el solar se adquirió un año antes de la obra...

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