Modos de constitución de las servidumbres

Autor:Manuel Faus y Barbara Ariño
 
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Categoria:Derechos reales

Los arts. 537 a 542 del Código Civil (CC) regulan los modos de adquisición de las servidumbres, que se diferencian según sean las servidumbres continuas y aparentes, o continuas no aparentes y discontinuas.

Veamos, a continuación, los distintos modos de adquisición de las servidumbres:

Contenido
  • 1 Servidumbres continuas y aparentes
    • 1.1 Título de constitución de servidumbres continuas y aparentes
    • 1.2 Prescripción de servidumbres continuas y aparentes
  • 2 Servidumbres continuas no aparentes y discontinuas
    • 2.1 Título de servidumbres continuas no aparentes y discontinuas; reconocimiento o sentencia judicial
  • 3 Servidumbre por destino de padre de familia
  • 4 La prescripción inmemorial y las servidumbres
  • 5 Las servidumbres prediales y el Registro de la Propiedad
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Servidumbres continuas y aparentes

El art. 537 CC establece que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por prescripción de 20 años.

Título de constitución de servidumbres continuas y aparentes

Una parte de la doctrina sostiene que, por título, debe entenderse la convención inter vivos o la disposición mortis causa destinadas al nacimiento de la servidumbre, y así lo recogía el Tribunal Supremo (en STS de 2 de junio de 1969) entendiendo por título todo acto jurídico, bien sea oneroso o a título gratuito, inter vivos o de última voluntad. Ahora bien, en todo caso, como advierte la STS de 13 de mayo de 2016, [j 1] el término título debe entenderse en el sentido jurídico-material, descartando, por tanto, su consideración meramente instrumental o documental.

Esta doctrina se recoge y sistematiza en la STS de 24 de octubre de 2006, [j 2] que afirma que:

La doctrina científica viene definiendo el título constitutivo de la servidumbre a que se refiere el articulo 539 CC como cualquier negocio jurídico-real determinante del nacimiento de la servidumbre, independientemente de su constancia documental, dado que la posibilidad de obtener mediante sentencia firme el reconocimiento de la existencia de la servidumbre (según se desprende del articulo 540 CC) comporta la posibilidad de acudir a cualquier medio de prueba para la demostración de la existencia del título constitutivo.

Y, en coherencia con lo expuesto, añade la referida sentencia que, por título constitutivo, se considera cualquier negocio o acto jurídico creador de la misma, oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, en virtud del cual se establezca la limitación del derecho de propiedad, sin necesidad de que aquel negocio o acto quede plasmado documentalmente. Ahora bien, se precisa que la voluntad constitutiva sea expresa, de tal modo que concurra un concierto de voluntades dirigido a ese fin, sin que sea necesaria la escritura pública como elemento formal que afecte a la eficacia obligatoria y validez de lo pactado, siempre que conste bien clara la voluntad de los otorgantes. En caso de faltar una prueba de esa voluntad constitutiva de carácter expreso, o en caso de duda, deberá operar la presunción de libertad del fundo, como establece, entre otras, la STS de 27 de febrero de 1993 [j 3] y la STS de 21 de diciembre de 2001. [j 4]

En este sentido, la citada STS de 13 de mayo de 2016 [j 5] recalca que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres en cuanto que constituyen una derogación del Derecho Común de la propiedad, y de ahí que en los contratos en los que se constituyen o se establece algún gravamen que afecte a la libertad de las fincas, deba estar bien expresa la voluntad de las partes sobre esos extremos.

Prescripción de servidumbres continuas y aparentes

Las servidumbres se pueden adquirir, igualmente, por prescripción de 20 años (art. 537 CC). Ahora bien, el cómputo de este plazo varía según sean servidumbres positivas o negativas.

Sobre la distinción entre servidumbres positivas y negativas, véase el tema Reglas generales de las servidumbres

Pues bien, señala el art. 538 CC que, para adquirir por prescripción, el tiempo de posesión se contará:

• En las servidumbres positivas, desde el día en que el beneficiado con la servidumbre la haya empezado a ejercer sobre el predio sirviente. Es decir, la usucapión comienza desde el día en que empieza la posesión de la servidumbre, que jurídicamente todavía no existe, correspondiendo al que pretenda adquirir la servidumbre por prescripción, la alegación y prueba del día en que comenzó a ejercerse la servidumbre, porque sin tal prueba faltaría el elemento base para declarar dicha prescripción (Sentencia de la AP León de 12 de julio de 2016) [j 6].

• En las servidumbres negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante haya prohibido, por un acto formal, al dueño del predio sirviente, la ejecución de un hecho que sería lícito si no existiese tal servidumbre.

En este sentido, señala la Sentencia de la AP Madrid de 28 de diciembre de 2017, [j 7] con ocasión de una Servidumbre de luces y vistas , que el acto formal prohibitivo a que alude el art. 538 CC será aquel que, de manera directa, obste a que el propietario del predio sirviente haga uso de unas facultades dominicales incompatibles con el invocado derecho real en cosa ajena. De modo que, el inicio del término prescriptivo tendrá lugar en ese «dies contradictionis» en que acontece la conducta impeditiva del ejercicio por el otro elemento subjetivo de la relación de la plenitud de su señorío sobre el fundo, lo que ocurre cuando:

• Se tiende a privar al dueño de la finca a que el gravamen afecta, de la facultad de edificar sobre la misma, o

• Se entabla demanda interdictal dirigida a suspender la construcción que tapa los huecos, o

• Se practica requerimiento o realiza comunicación al otro propietario a fin de que se abstenga de edificar quitando al dominante la luz.

Por tanto, según jurisprudencia consolidada, el día inicial del cómputo del plazo de veinte años en las servidumbres de luces y vistas no es el de la apertura de los huecos en pared propia, sino aquel en que el dueño del predio dominante hubiera impedido al sirviente hacer algo que, sin la servidumbre, sería lícito. De este modo, si no consta la existencia ni la fecha de tal actitud impeditiva, no se produce la consolidación de la servidumbre de luces y vistas por el transcurso del tiempo.

Servidumbres continuas no aparentes y discontinuas

Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título, o bien por escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme (art. 539 y art. 540 CC).

Se exceptúan, sin embargo, los supuestos de constitución por signo aparente por disposición del padre de familia (articulo 541 CC) y de prescripción inmemorial consumada antes de la vigencia del CC en virtud de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera.

Veamos, a continuación, cada uno de los indicados modos de adquisición de tales servidumbres:

Título de servidumbres continuas no aparentes y discontinuas; reconocimiento o sentencia judicial

Tal y como se ha indicado, de acuerdo con...

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