Normas del derecho común sobre uso y habitación

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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A los derechos de uso y habitación se refieren los arts. 523 y ss. del Código Civil, que señala que las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado especialmente para estos derechos.

Contenido
  • 1 Normas Generales
    • 1.1 Definición
    • 1.2 Adquisición
  • 2 Caracteres del derecho de habitación
  • 3 Formas de derecho de habitación o de uso
  • 4 Contenido
  • 5 Reglas especiales
  • 6 Extinción del uso y habitación
  • 7 El simple derecho de uso
  • 8 Normas fiscales
  • 9 Ver también
  • 10 Recursos adicionales
    • 10.1 En formularios
    • 10.2 En doctrina
  • 11 Legislación básica
  • 12 Legislación citada
  • 13 Jurisprudencia citada
Normas Generales

Conviene observar:

Definición

El art. 524 del Código Civil (CC) dice:

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.
La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Uso y habitación son derechos independientes, aunque a veces se otorgan conjuntamete.

En realidad, el derecho real de uso es más amplio que el derecho real de habitación; el titular del derecho de uso está facultado para utilizar la cosa ajena con distintas finalidades, y obtener los frutos de ella, y el titular del derecho de habitación solo puede tener como finalidad la vivienda y no se extiende necesariamente a toda la vivienda.

Refiriéndose al derecho de uso, la Resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2015 [j 1] dice que la doctrina define este derecho como aquel derecho real en cosa ajena, sin injerencias de tercero, incluido a estos efectos el propietario de la cosa objeto del derecho, que menoscaben o hagan imposible el goce directo, que se concede en forma estrictamente personal al usuario para que obtenga de la cosa cuantos servicios sea capaz de aprovechar para la satisfacción directa e inmediata de sus necesidades personales y familiares, incluso haciendo suyos los frutos naturales o industriales que sea susceptible de producir, si bien la apropiación de los frutos se limita, por regla, al límite del consumo anual posible por el usuario y su familia.

Por su parte, la Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 26 de Julio de 2001 [j 2] señala que el uso tiene dos particularidades esenciales que le dan individualidad jurídica, cuales son la temporalidad del uso y su régimen jurídico, que atiende en primer lugar a lo dispuesto en el título constitutivo del mismo, respecto del cual tienen carácter dispositivo las demás normas legales que disciplinen efectos de este derecho real; el carácter temporal deviene esencial e incluso inspirado en norma de orden público, ya que es decisivo para distinguir el uso de la cosa por el propietario, del uso por otras personas no propietarios y sí titulares del derecho real limitado sobre cosa ajena.

Adquisición

La titularidad de un derecho de habitación (o de uso) puede ser vía adquisición o vía reserva; a título gratuito (donación, legado en testamento, etc.) o a título oneroso; inter vivos o mortis causa.

  • Dejando el supuesto de adquisición a título de herencia, inter vivos el caso normal es:
    • La reserva del transmitente de la finca (venta en la que el vendedor se reserva el derecho de habitación, o donación en la que el donante igualmente se reserva tal derecho); en todos los casos no es infrecuente que la reserva sea para el cónyuge del transmitente y que en caso de cónyuges casados en régimen de gananciales el derecho (vía reserva, vía adquisición inter vivos) pertenezca a ambos consortes en forma conjunta y sucesiva.
    • La adquisición del derecho por ser éste constituido y cedido por el titular de la finca: sea a título oneroso o vía donación, caso en que el donante continúa propietario de la finca pero ésta quedará gravada con el derecho de uso o habitación creado.

El régimen constitutivo del derecho de uso o habitación, se regirá por lo que disponen los arts. 523 y 468 del Código Civil, estableciendo éste para el usufructo, pero también de aplicación para los derechos de uso y habitación, que se podrán constituir en actos entre vivos, es decir, mediante un contrato, bien oneroso, bien gratuito, o mediante otro tipo de negocio jurídico, cuya forma de constitución se regirá por los arts. 1278 a 1280 del Código Civil, por lo que, como dice la Sentencia nº 519/2006 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 31 de mayo de 2006, [j 3] a pesar de que el artículo 1280 exige escritura pública para los actos y contratos de constitución de derechos reales, la falta de tal forma no afecta a la validez del mismo, suponiendo, únicamente, de acuerdo con lo que dispone el artículo 1279, la obligación de elevar a público el contrato si alguna de las partes así lo solicitara de la parte contraria.

Caracteres del derecho de habitación

Los caracteres del derecho de uso, que pueden aplicarse también al de habitación son:

1.º Ser un derecho real;

2.º De uso y disfrute;

3.º Recayente sobre un inmueble;

4.º Limitado a las necesidades del mismo;

5.º De carácter personal (en el sentido de personalísimo e intransmisible); con dos particularidades esenciales que le dan individualidad jurídica, cuales son:

6.º La temporalidad del uso (y de la habitación) y

7.º Su especial régimen jurídico.

El derecho de habitación, dice la Resolución de la DGRN de 5 de octubre de 2015, [j 4] tiene unas características especiales que determinan que, aun cuando se trata de un derecho real, tiene connotaciones propias de los personales. Así, el art. 525 del CC establece que no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título.

Recuerda la Sentencia nº 298/2000 de AP Córdoba, Sección 3ª, 21 de noviembre de 2000 [j 5] que la facultad de transmitir se niega por la Jurisprudencia y por la Doctrina, ya de modo absoluto según las tesis de la Escuela Italiana de Venecia, en razón a la desnaturalización y frustración teleológica del instituto en cuestión, ya relativa, como sustenta la Escuela Española desde Manresa y Valverde, que la dejan reducida a las posibilidades...

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