Menciones y notas marginales

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Las menciones y las notas marginales son asientos registrales con una función más bien complementaria y, en general, de menor relieve que los asientos principales: inscripciones , anotaciones preventivas y cancelaciones

Contenido
  • 1 Menciones
    • 1.1 Características de las menciones
    • 1.2 Efectos de las menciones
  • 2 Notas Marginales
    • 2.1 Características de las notas marginales
    • 2.2 Notas marginales según la legislación hipotecaria
    • 2.3 Notas marginales en otras normas legales
    • 2.4 Efectos de las notas marginales
    • 2.5 Cancelación de notas marginales
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Menciones

Mención es, según ROCA SASTRE,

la indicación hecha, en forma simple pero expresa, en una inscripción o anotación preventiva de un dato inscribible relativo a una finca de la existencia sobre ella de una carga o gravamen real, que se halla relacionado pero no constituido en el título que origina dicha inscripción o anotación.

En definitiva, es una manifestación registral mediante la cual se hace constar algún derecho real diferente del que se inscribe.

Características de las menciones

De la definición dada, resultan las características de las menciones, a saber:

  • La mención es una indicación o alusión de la existencia de una carga o gravamen reales hecha de forma simple pero expresa en una inscripción o anotación .
  • La mención indica la existencia de una carga o gravamen en sentido amplio, considerándose incluido en ello también las causas, afecciones y gravámenes resolutorios o restitutorios así como las limitaciones de disponer.
  • La mención indica la mera existencia de una carga o gravamen real que se halla relacionada más no constituida o establecida en el título que se inscribe o anota; la mención relaciona simplemente la existencia de una carga que será creada o un gravamen constituido a su tiempo, o sea antes o fuera del referido título.
  • Para que la mención sea tal debe hacerse en un asiento de inscripción o de anotación de la misma finca sobre la que se indica existir la carga o gravamen objeto de mención.
  • La menciones se practican con referencia a las cargas o gravámenes que aparezcan relacionados en el título presentado a inscripción o después de inscrito.

No es técnicamente mención registral lo que conste en la inscripción o en una anotación preventiva (aunque Resoluciones de la DGRN, como la de 24 de febrero de 2014 [j 1] utilicen la expresión “mención registral” referida a una circunstancia que consta en la inscripción– en el caso concreto, la colindancia de una finca con el demanio .

La Resolución de la DGRN de 10 de junio de 2014 [j 2], reitera la proscripción de las menciones en el Registro de la Propiedad, si bien advierte que el problema está en saber cuando estamos ante una auténtica mención, y, en este punto, afirma que solo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que, pudiendo acceder al Registro, no lo han hecho. Por tanto, son circunstancias que excluyen la calificación de mera mención las siguientes:

1.º Que el derecho se constituya en el título presentado;

2.º Que el derecho, tal y como está configurado en el título, aparezca inscrito o anotado en el Registro de acuerdo a su naturaleza jurídica;

3.º Que el objeto del derecho aparezca identificado, y

4.º Que no tratándose de un derecho nominado o típico, en cuyo caso su mera denominación basta para identificarlo en su configuración básica fijada por la Ley, contenga una determinación suficiente de su contenido y alcance, o, en la terminología de la regla 2.ª del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, su «naturaleza, extensión y condiciones», exigencias impuestas por el principio hipotecario de especialidad.

Efectos de las menciones

Hay que diferenciar dos grandes grupos de menciones:

  • Efectos de las menciones posteriores a 1-07-1945:

La exposición de motivos de la ley hipotecaria actual dijo:

Ninguna razón abona que continúen mencionándose en el Registro los derechos susceptibles de inscripción separada y especial»

Por ello, el art. 29 de la Ley Hipotecaria (LH) advierte que la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial; y el art. 98 de la Ley establece que …. las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada …. no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada.

El citado art. 29 de la LH hay que interpretarlo en el sentido de que la carga o gravamen mencionada no afectará a terceros adquirentes y que es como si no se hubiere publicado; el art. 98 de la Ley responde a la misma idea y, por ello, bien podían haber firmado un solo precepto y no dos.

La Sentencia nº 1007/2002 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de Octubre de 2002 [j 3] lo destaca así:

El artículo 29 de la Ley Hipotecaria , por su parte, es terminante al establecer que la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada o especial . Y no ha sido menos terminante la jurisprudencia de esta Sala al declarar que la simple mención de cualquier carga o gravamen, si no se halla inscrita o anotada en el Registro, no puede perjudicar al tercer adquirente, que la mención registral en sentido propio tiene que referirse a un acto no inscrito pero sí inscribible y, en fin, que debe excluirse del concepto de mención toda indicación sobre derechos personales o de crédito, y toda referencia a gravámenes no inscritos hecha en la inscripción del predio.

En esta línea, la Resolución de la DGRN de 28 de octubre de 2013 [j 4] afirma:

La proscripción registral de las menciones está, por tanto, claramente asentada en la Ley. El empeño del legislador en su eliminación, con el fin de dar mayor precisión a los asientos registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro, experimentó un decidido impulso con la reforma hipotecaria de 1944, y así ya lo puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 27 de marzo de 1947. El problema radica en determinar cuándo nos encontramos ante una verdadera mención registral, dada la multiplicidad de casos que pueden darse en la práctica, lo cual impide que puedan darse reglas generales al respecto, y que haya de estarse a cada supuesto concreto para determinar el alcance del dato, referencia o mención que plantea la controversia.

Si la mención carece de efectos y su existencia se debe a haberse introducido indebidamente en el Registro, lo procedente es echarla de él mediante cancelación; esto es lo que dice el art. 98 de la Ley pero se impide la cancelación de oficio ya que se exige para ello instancia de parte interesada.

Debe considerarse parte legitimada para pedir la cancelación:

a) el dueño de la finca o titular de derecho real afectado,

b) quien solicita una certificación del registrador o quien pida la práctica de cualquier asiento relativo a la finca o derecho real objeto de la mención. Esto segundo resulta del art. 353 del RH cuando dice que las menciones no se comprenderán en la certificación, añadiendo que a este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado.

Cuando la cancelación de menciones sea pedida de una manera expresa al registrador por el titular afectado deberá formularse por escrito (en instancia o solicitud privada, en escritura o en otro documento público). La cancelación se efectuará por nota marginal al último asiento y expresará la causa de la cancelación y su fecha.

Si las menciones deben expulsarse del Registro, con mayor motivo no han de tener acceso al mismo simples menciones en los títulos aportados; es el caso de la Resolución de la DGRN de 19 de julio de 2017 [j 5] que trata de una descripción de una finca en la que se dice que tiene acceso por una colindante, sin estar constituida la servidumbre; según la DG, la mención en la descripción de una finca de la existencia de una servidumbre no constituida formalmente no debe tener acceso al Registro: no constando inscrito un derecho real de servidumbre de paso sobre el predio sirviente, ni habiéndose presentado al Registro de la Propiedad el título constitutivo o declarativo de tal servidumbre, es claro que procede denegar la mención registral de dicha supuesta servidumbre en el folio real del supuesto predio dominante.

  • Efectos de las menciones anteriores a 1-07-1945:

Con arreglo a la legislación hipotecaria anterior, las menciones surtían efecto contra terceros. La Ley vigente se muestra radical en la Disposición Transitoria 1ª, letra A, estableciendo en síntesis lo siguiente:

1º) el 1º de enero de 1947 caducaron las menciones existentes antes de 1-07-1945 que en esta fecha no llevasen 15 años de vida, siempre que en el referido plazo y hasta el 1-7-1945 no hubieran sido inscritas o anotadas en forma procedente.

2º) las menciones que el día 1-07-1945 contaban con 15 o más años de existencia, caducaron en Derecho en dicha fecha; estas mencionadas caducadas han de ser canceladas de oficio o a instancia de parte.

En resumen, procede repetirlo, las menciones que el 1 de julio de 1945 no llevasen la antigüedad de 15 años surtieron todos los efectos que la LH les reconocía con anterioridad hasta la fecha de 1-7-1945, en que caducaron, sin perjuicio de que en el referido plazo hayan podido convertirse en inscripción o anotación en forma procedente. Las menciones que tuvieren 15 años o más a 1-7-1945 caducaron todas ellas, siendo canceladas de oficio o a instancia de parte.

Todo lo expuesto sobre las menciones posteriores a 1-7-1945 es aplicable a las anteriores, con la diferencia...

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