Extensión objetiva de la hipoteca

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La extensión objetiva de la hipoteca detalla qué elementos de la finca hipotecada quedan afectados por el derecho real de hipoteca.

Contenido
  • 1 Importancia de la extensión objetiva de la hipoteca
  • 2 Elementos garantizados con la hipoteca
    • 2.1 Extensión natural de la hipoteca
    • 2.2 Extensión de la hipoteca por pacto o disposición legal
    • 2.3 Tratamiento legal de las accesiones y mejoras
  • 3 Extensión objetiva con relación al tercer poseedor
  • 4 Extensión de la hipoteca en cuanto al crédito
    • 4.1 Extensión a los intereses ordinarios y de demora
      • 4.1.1 Sistemas posibles
      • 4.1.2 Solución de la Ley Hipotecaria
      • 4.1.3 Limitación especial cuando se trata de adquisición de vivienda habitual
      • 4.1.4 Interés de demora inferior al interés ordinario del préstamo
    • 4.2 Falta de pacto sobre el devengo de intereses de demora
    • 4.3 Garantía de las costas
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Importancia de la extensión objetiva de la hipoteca

El art. 104 de la Ley Hipotecaria (LH) indica que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Esto quiere decir, que objetivamente, la hipoteca ha de ponerse en relación con dos elementos: con la obligación asegurada, surgiendo la cuestión de qué obligaciones pueden ser garantizadas con hipoteca (Ver: Obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca ) y la cosa gravada, lo que plantea el problema de los elementos de la cosa afectados por la hipoteca, tema que ahora se trata.

Evidentemente, la hipoteca afecta a la finca inicialmente gravada. En este sentido, la Resolución de la DGRN de 16 de febrero de 2016 [j 1], pone de relieve que la extensión objetiva de la hipoteca es de una gran trascendencia económica para el crédito territorial. Precisamente el concepto de extensión comporta situación dinámica, que puede experimentar modificaciones durante la vigencia de la garantía, y cuyo estado final se verá al tiempo de la ejecución, pero que es necesario determinar en el momento de su constitución. Es también una manifestación más del principio de especialidad o determinación del derecho real, en este caso afectante a la finca hipotecada como entidad no solamente registral, sino también física. Que luego sobre la finca haya segregaciones o divisiones y otros actos dispositivos, no va a exigir el consentimiento del acreedor ya que la hipoteca subsistirá en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes.

Pero hay que determinar ciertos elementos a los que puede extenderse la garantía, a saber:

Elementos garantizados con la hipoteca

De la regulación de los artículos 109 al 113 de la LH pueden extraerse dos grandes grupos:

- Elementos a los cuales se extiende naturalmente la hipoteca. - Elementos a los cuales se extiende aquella mediante pacto expreso o disposición legal.

Extensión natural de la hipoteca

La hipoteca se extiende naturalmente:

* Las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. (Artículo 109 de la LH). Este supuesto se desarrolla en el artículo 110 de la LH según el cual se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

1º. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.

Advierte la Resolución de la DGRN de 8 de marzo de 2013 [j 2] que cuando el artículo 110.1 de la Ley Hipotecaria habla de agregación de terrenos se está refiriendo a cualquier forma en que a la finca originaria se le añada otra porción, siendo indiferente que se trate de agrupación o agregación, que, en el fondo sólo difieren en su mecanismo formal, pero que no se diferencian materialmente.

2º. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida por los artículos 1176 y siguientes del Código Civil(CC).

* A las servidumbres prediales, en relación al predio dominante y a la propiedad aneja e inseparable sobre las partes comunes del edificio en el caso de propiedad horizontal.

* Al exceso de cabida que se hubiese registrado con posterioridad a la constitución de la hipoteca.

Extensión de la hipoteca por pacto o disposición legal

Se pueden citar como casos:

  • los terrenos agregados siempre que no sean por accesión natural.
  • las nuevas construcciones de edificios donde antes no los hubiere.
  • los supuestos del artículo 111 de la LH , es decir, supuestos que exigen pacto expreso o norma legal, como:

a) los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, bien para el servicio de alguna industria cuando no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto; destaca la Sentencia de TS, Sala 4ª, de lo Social, 25 de Septiembre de 2012 [j 3] que la extensión objetiva de la hipoteca sólo cabe con relación a los muebles existentes en la finca hipotecada al tiempo de constituirse la garantía; por su parte, la Sentencia nº 620/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Junio de 2008 [j 4] advierte que la a incorporación de los bienes muebles al ámbito objetivo del gravamen, en atención a su destino, no afecta, empero, a su condición y naturaleza de bienes muebles, pudiendo ser objeto de traba separadamente del inmueble a cuyo destino económico sirven, del mismo modo que el propietario de éste puede gravarlo con hipoteca sin que se extienda a aquellos bienes, salvo pacto en contrario.

b) los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren y a las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. (artículo 111 de la LH).

Tratamiento legal de las accesiones y mejoras

a).- Accesiones:

El art. 109 de la LH determina la extensión de la hipoteca a las accesiones naturales, de donde resulta que la hipoteca alcanza al incremento que reciba la finca hipotecada por obra de la naturaleza; comprenderá las agregaciones de terrenos operadas por aluvión, avulsión o cauce abandonado, siempre que de conformidad con el Código Civil pasen a pertenecer al dueño de la finca hipotecada.

La hipoteca no extiende, por disposición expresa del art. 110 de la LH a los terrenos agregados por procedimientos diferentes de la accesión natural ni a las islas que se formen por la sucesiva acumulación de arrastres, ya que constituyen finca separada y distinta.

b) Mejoras:

A ellas se refiere, con carácter general, el citado art. 109 de la LH, imponiendo su afección a la hipoteca.

Por vía explicativa el art. 110 de la LH enumera los diferentes tipos de mejoras al destacar:

Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes. Este caso se cita por la doctrina como una aplicación de la doctrina de las partes integrantes; la hipoteca se extiende a todas ellas, aunque no se hubiere hecho especial mención de las mismas en el contrato.

Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida por los artículos 1176 y ss del CC.

Extensión objetiva con relación al tercer poseedor

Queda determinada por los arts. 112 y 113 de la LH.

Según el art. 112 cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.

La referencia al tercer poseedor lleva a la DGRN en la Resolución de 31 de marzo de 2014 [j 5] a recordar su doctrina al respecto: rechazar, por contraria al límite del artículo 112 de la Ley Hipotecaria, la inscripción del pacto de extensión de la hipoteca a nuevas construcciones si no se salva la protección del tercero establecida en el citado artículo. Y añade la DGRN:

Dado el carácter no dispositivo y de orden público de la ejecución hipotecaria y en consecuencia del régimen de responsabilidad de la hipoteca frente a terceros adquirentes del inmueble hipotecado, no cabe admitir modalizaciones convencionales en este ámbito. Como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 19 de enero de 1996, vulneran el artículo 112 de la Ley Hipotecaria los pactos por los que se extiende la hipoteca...

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