Objeto y precio en el contrato de compraventa

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El objeto y el precio en el contrato de compraventa son los elementos objetivos o reales. Como dispone el art. 1445 del Código Civil (CC) por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Contenido
  • 1 Objeto o cosa en la compraventa
    • 1.1 Tipo de cosa
    • 1.2 Requisitos de la cosa
      • 1.2.1 Estar dentro del comercio de los hombres
      • 1.2.2 Se admite cosa futura
      • 1.2.3 No tratarse de cosas imposibles
      • 1.2.4 Tratarse de cosa determinada o determinable
    • 1.3 Importancia del objeto
  • 2 Precio
    • 2.1 El precio debe existir
    • 2.2 El precio se satisface en dinero
    • 2.3 El precio debe ser cierto
    • 2.4 El precio ha de ser real
    • 2.5 No es necesario que el precio sea justo
  • 3 Norma en Cataluña
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Objeto o cosa en la compraventa

Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada; con mayor técnica debemos indicar que no se entrega la cosa sino la propiedad de la cosa, pero en el lenguaje ordinario se identifica la venta de la cosa con la venta de la propiedad de una cosa.

Estamos ante una obligación de entregar, y de entregar una cosa determinada.

Que se trata de una obligación es una característica fundamental de este contrato, pues como dispone el art. 1450, CC:

La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Véase Capacidad para celebrar el contrato de compraventa

Tipo de cosa

Pueden ser objeto de una compraventa cualquier cosa de lícito comercio, sea corporal o incorporal, bienes muebles e inmuebles, incluso derechos reales (el art. 470, CC habla de enajenar su derecho de usufructo, y una forma de enajenar es la venta del usufructo) o derechos de crédito (una forma de cesión de un derecho de crédito es su venta). Es obvio que puede enajenarse la nuda propiedad de una cosa o el usufructo sobre ella y que puede venderse "toda la cosa" o una parte indivisa de ella (supuesto de una copropiedad en que no se transmiten todas las cuotas de los comuneros).

Es evidente que la expresión entregar una cosa, en singular, no impide que el vendedor se obligue a entregar unidades de la cosa (varios kilos de harina) o varias cosas distintas que sean el objeto de un único contrato de compraventa (una vivienda y una plaza de garaje por precio global y en un sólo contrato, lo que es distinto de que lo que pueda hacerse sea una contrato de la vivienda y otro independiente de un aparcamiento).

Requisitos de la cosa

La compraventa es un contrato y, por ello, se le aplican las disposiciones generales de los contratos como:

Estar dentro del comercio de los hombres

El art. 1271, CC impide sean objeto de todo contrato las cosas que estén fuera del comercio de los hombres.

La jurisprudencia ha tenido ocasión de pronunciarse en muchas ocasiones sobre qué cosas están fuera del comercio o no pueden transmitirse; sirvan, como ejemplo, los siguientes casos:

Quedan fuera del comercio, al ser inalienables, imprescriptibles e inembargables, según establece el art. 132.1 de la Constitución Española (CE), cuyo apartado segundo dispone abiertamente el carácter de bienes de dominio público estatal de la zona marítimo-terrestre y de las playas.

El precepto constitucional es recordado por la Sentencia nº 717/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Noviembre de 2013. [j 4]

  • No pueden transmitirse los derechos de la personalidad, los derechos de familia y las funciones públicas.

Así, la Sentencia AP Barcelona de 15 de enero de 2013 [j 5] reconoce a los derechos de la personalidad como derechos absolutos oponibles erga omnes y al mismo tiempo extrapatrimoniales, al servicio de la dignidad humana, intrasmisibles, inembargables, irrenunciables e imprescriptibles (art. 1.936, CC) al estar fuera del comercio; y la Sentencia AP Granada de 8 de abril de 2008 [j 6] declara que los derechos de familia son, por lo común, inalienables, intransmisibles, irrenunciables e imprescriptibles.

Lo cierto es que partiendo de una correcta calificación en derecho no podía estarse a la denominación de los negocios jurídicos correspondientes como adquisición en propiedad, teniendo en cuenta que se trata de bienes fuera del comercio y la supuesta propiedad se hubiera tenido o ejercido dentro de una propiedad pública como eran los cementerios municipales.
  • Está fuera del comercio la venta de ganados que se hallen en la situación a que se refiere el art. 1494, CC:
No serán objeto del contrato de venta los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se hiciere respecto de ello será nulo. También será nulo el contrato de venta de los ganados y animales, si, expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo.

Sobre el mencionado precepto, el TS ya señaló en STS de 09 de abril de 1984 [j 9] que los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas se hallan fuera del comercio y es absolutamente nula su enajenación, pero siempre partiendo del hecho capital e insoslayable de que el animal padezca tal anomalía en el momento de la perfección del contrato. En el mismo sentido, se ha pronunciado más recientemente la Sentencia AP Huesca de 22 de julio de 2010. [j 10]

Hay también limitaciones diversas, como la venta de animales de caza o pesca en período de veda, bienes de interés cultural, etc.

Y hay normas especiales sobre los órganos humanos; se puede citar el Real Decreto 1723/2012, de 28 de diciembre, por el que se regulan las actividades de obtención, utilización clínica y coordinación territorial de los órganos humanos destinados al trasplante y se establecen requisitos de calidad y seguridad que derogó el Real Decreto 2070/1999, de 30 de diciembre, por el que se regularon las actividades de obtención y utilización clínica de órganos humanos y la coordinación territorial en materia de donación y trasplante de órganos y tejidos.

Y no debe olvidarse que también existen las prohibiciones de disponer por disposición legal o administrativa además de las procedentes, dentro de sus limites, por la voluntad particular. Puede verse Prohibiciones de disponer voluntarias y ordenadas por la ley, la administración o el juez .

Se admite cosa futura
  • Admisión:

La admisión del contrato de compraventa sobre cosas futuras, excepto las herencias, viene reconocida en el citado art. 1271, CC.

Se trata, en definitiva, de cosa que hoy no existe pero es previsible exista; ejemplo característico es la compra de una vivienda cuya construcción aún no está iniciada, los frutos de unos árboles cuando el árbol aún no ha dado fruto, etc.

  • Plazo de entrega:

Lo habitual en estos casos será fijar un plazo dentro del cual deberá ser entregada la cosa; pero si no hay determinado un plazo concreto, no por ello podrá alegarse la nulidad de la compraventa; en un caso de venta de pisos futuros, si bien se incumple la normativa de protección a los consumidores (el art. 5.5. del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores exige que se haga constar con claridad en el contrato la fecha de entrega) no, por ello el contrato será nulo si el contrato es aceptado por ambas partes, (como dice la Sentencia nº 37/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Enero de 2014 [j 11] conscientes de su contenido -conscientes o deberían serlo-) salvo que el contrato lo fuera en contemplación de un plazo esencial para la entrega de la cosa vendida.

  • La tradición:

La compraventa de cosa futura es, como pone de relieve la Resolución de la DGRN de 4 de noviembre de 2013 [j 12] uno de los supuestos de los que resulta de la propia escritura la exclusión de la tradición, también ocurre en la venta de una cosa ajena o si se estipula expresamente someter a plazo o condición la transmisión del dominio, generando tan sólo un derecho personal para exigir el cumplimiento de la obligación de la entrega de la cosa.

  • Previsibilidad:

En todo supuesto de venta de cosa futura puede darse por supuesto que la cosa llegara a existir o va a existir o no, según la actividad del vendedor de hacer lo posible para que exista o la correlativa de no...

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