Obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Las obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca son de muy variada índole.
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Contenido
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Para que surja la hipoteca es necesario que exista una obligación principal, para cuya seguridad se establece la hipoteca. Así resulta de su definición legal: «la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad fue constituida» (art.104 de la Ley Hipotecaria).
La hipoteca puede garantizar una o varias obligaciones. Para el supuesto de que haya varias obligaciones garantizadas puede verse el tema Hipoteca en garantía de varias obligaciones
Ahora bien, respecto a qué obligaciones pueden ser garantizadas con hipoteca, el art. 105 de la LH, corroborando lo establecido en el art. 1861 del Codigo Civil (CC), se produce en estos términos:
La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el articulo 1911 del CC.
Según lo dicho, la hipoteca puede garantizar cualquier obligación; pero dada la interdependencia entre crédito y la hipoteca, aunque ésta pueda ser contemplada separadamente, es indudable que la clase o naturaleza de la obligación repercute e influye en el derecho real de hipoteca, dando lugar a modalidades diferentes, sin variar su naturaleza específica.
Clases de créditosProcede considerar tres clases de créditos en relación con la hipoteca:
Crédito ordinario o normalLa hipoteca que se constituya reviste los caracteres de hipoteca normal o común, por cuanto la obligación asegurada está plenamente determinada en su existencia y cuantía.
La determinación del principal del crédito puede hacerse en moneda nacional (más exactamente ahora en euros) o en otra moneda extranjera, en cuyo caso el Reglamento Hipotecario (RH) exige que se haga constar su equivalencia en moneda de curso legal. Efectivamente, el art. 219 del RH dice:
1º. El importe de la obligación asegurada con la hipoteca o la cantidad máxima de que responda la finca hipotecada deberá ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España.
El precepto merece estos comentarios:
Regula dos supuestos:
- El primero impone la necesidad de determinar el importe de la obligación cuyo pago ha de hacerse en moneda nacional (como hemos dicho, ahora se dirá más exactamente en euros), exigiéndose la especificación del importe o la cantidad máxima de responsabilidad, que no podrá rebasar el montante efectivo de la obligación, pero abarcando uno y otro importe, es decir, no sólo el principal, sino además las obligaciones accesorias de gastos, costas, indemnizaciones, etc.
- El segundo supuesto hace referencia a la posibilidad de que el importe de la obligación se fije en moneda distinta, pero exige la determinación de su equivalencia en la moneda actual: euros.
La norma del art. 219 del RH no contiene precepto alguno estabilizador.
Crédito indeterminado en su existencia o cuantíaSe trata, en este caso, de obligaciones de existencia dudosa o cuya cuantía no está plenamente determinada; requieren la prueba de la existencia y de la cuantía de la obligación correspondiente por medios extra hipotecarios.
Estamos ante las hipotecas llamadas de seguridad, que según la doctrina son las que menos seguridad dan. Las define la Sentencia nº 851/2009 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de Abril de 2010 [j 1] como aquellas en la que los elementos de la obligación en cuya garantía se constituye la hipoteca no están todos registralmente determinados.
Veamos:
Hipoteca en garantía de obligaciones futuras- Su admisión:
Conforme al art. 142 de la LH, la hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura surtirá efecto, contra tercero, desde su inscripción; si la obligación llega a contraerse, y según el art. 143 de la LH, cuando se contraiga la obligación futura, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria.
Están admitidas las hipotecas en garantía de obligaciones futuras, siempre que exista una adecuada determinación de la obligación. En efecto, como destaca la Resolución de la DGRN de 3 de octubre de 1991, [j 2] no se precisa ciertamente que la obligación a asegurar tenga ya existencia jurídica; puede constituirse también en garantía de una obligación futura pero no por ello queda comprometida su accesoriedad y su esencial finalidad de garantía de un crédito específico, por cuanto también en esta hipótesis es preciso identificar, al tiempo de su constitución, la relación jurídica de la que derivara la obligación a asegurar, y solamente si se produce su efectivo nacimiento y autónoma exigibilidad, procederá el desenvolvimiento de la garantía hipotecaria.
La hipoteca, afirma la DGRN, no puede configurarse, pues, como la afección de todo o parte del valor en cambio del bien gravado en favor de un determinado sujeto que de este modo obtendría una cobertura genérica que podrá aplicar a cualesquiera créditos que ostente o pueda ostentar en el futuro contra el constituyente, dentro del límite cuantitativo de la afección pretendida.
En esta línea, la Resolución de la DGRN de 17 de enero de 1994, [j 3] citada por la Sentencia nº 492/2002 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Mayo de 2002, [j 4] afirma que ni cabe la constitución de hipoteca en garantía de una masa indeferenciada de obligaciones ya existentes, ni es posible garantizar con hipoteca las obligaciones totalmente futuras.
En cambio, admite la Resolución de la DGRN de 2 de enero de 2013 [j 5] que dentro de la hipoteca en garantía de obligación futura cabe la que se constituye en garantía del fiador o avalista, pues se trata de la obligación futura de reembolsar al fiador lo que éste haya pagado en virtud del contrato de afianzamiento o aval.
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