Obra nueva declarada por el nudo propietario y obra en suelo ajeno

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El tema que se plantea es si para otorgar una declaración de Obra Nueva sobre solar que pertenece en usufructo a una/s persona/s y en nuda propiedad a otra/s, se precisa la concurrencia de las dos titularidades: el usufructuario y el nudo propietario.

Contenido
  • 1 Doctrina de la DGRN sobre obra nueva declarada por el nudo propietario
  • 2 Norma especial en Cataluña sobre la declaración de obra nueva por el nudo propietario
  • 3 Supuesto de edificación en suelo ajeno
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Doctrina de la DGRN sobre obra nueva declarada por el nudo propietario

La Resolución de la DGRN de 21 de noviembre de 2002 [j 1] se plantea el problema.

En el caso concreto, un propietario declara una obra nueva, pero en el Registro de la Propiedad consta inscrito un usufructo no habiendo comparecido en la escritura el usufructuario.

El Registrador puso como obstáculo a la inscripción solicitada : No constar el consentimiento de la usufructuaria a las operaciones contenidas en dicha escritura (artículo 489 del Código Civil). )

El Notario recurrente alegó:

Que no parece que perjudique a la usufructuaria que sobre un terreno que era un solar, el nudo propietario edifique diversas viviendas aumentando así el valor del usufructo. Que en conclusión se considera que: La declaración de obra nueva y división horizontal por el nudo propietario no altera la forma o substancia de la cosa usufructuada, ni es una excepción al principio 'salva rerum substantia'; Que dicha declaración es un acto de administración que puede realizar por sí solo el nudo propietario tal y como permite el artículo 503 del Código Civil

En su informe la Registradora indicó:

que el artículo 489 del Código Civil prohíbe al nudo propietario alterar la forma y sustancia de la cosa dada en usufructo, y qué mayor alteración puede realizarse en la forma y sustancia de un terreno que la construcción de diversas viviendas sobre el mismo. Que las referencias a la forma y sustancia de la cosa usufructuada se encuentran además en el precepto citado, en los artículos 467 y 487 del Código Civil, entendiéndose con generalidad que 'la sustancia' equivale a la identidad de la cosa y la 'forma' se refiere al aspecto exterior de la cosa.

La DGRN y advierte que la obra nueva es la constatación registral de un elemento físico de la finca que completa la descripción de ésta; la única razón que habría para exigir la conformidad del usufructuario sería la obligación que tiene el nudo propietario de no alterar la forma y sustancia del bien ni perjudicar el derecho de aquél, pero, dado que esta obligación también implica la de mantener la aptitud productiva de la cosa o de mejorarla, es claro que no la viola el hecho de reflejar en el Registro la existencia de una construcción que se ajusta a la normativa urbanística y que será disfrutada por el usufructuario.

Por tanto puede el nudo propietario, por sí sólo, otorgar la obra nueva, lo que resuelve el problema de los usufructos antiguos que aún constan en el Registro, pero que ciertamente ya no viven los usufructuarios, sin poderse demostrar fácilmente.

Asimismo la DGRN se plantea si puede el nudo propietario dividir una finca en régimen de propiedad horizontal, sin intervención del usufructuario y afirma:

Tampoco la constitución en régimen de propiedad horizontal requiere intervención del usufructuario. No sería necesaria en el caso de división de cosa común (artículos 405 y 490 del Código) y menos en este supuesto en que los...

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