Permutas en Cataluña. Solar por finca futura

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La permuta de una finca rústica o urbana en Cataluña tiene sus normas especiales.

Contenido
  • 1 Norma legal general
  • 2 Cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura
    • 2.1 Naturaleza y requisitos del contrato de cesión a cambio de construcción futura
    • 2.2 Modalidades
    • 2.3 Requisitos según haya o no licencia
    • 2.4 Formas de adquisición
    • 2.5 Incumplimiento del contrato
    • 2.6 Resolución automática del contrato
    • 2.7 Efectos
  • 3 Ver también
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Norma legal general

En Cataluña hasta el 31 de diciembre de 2017 la norma aplicable es la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura que, como su título indica, regula la cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura.

Esta Ley ha sido derogada por la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, en vigor el 1 de enero de 2018, que regula la permuta, en especial el supuesto de Cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura.

El concepto de permuta según el art. 621-56 del CCCat es el siguiente:

1. La permuta es el contrato por el que cada parte se obliga a entregar a la otra un bien conforme al contrato y a transmitir la titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los demás derechos patrimoniales, según su naturaleza.
2. En caso de que una de las prestaciones consista en bienes y dinero, el contrato se califica de permuta si el valor de los bienes es igual o superior al importe del dinero.

El régimen jurídico, según el artículo 621-57 del CCCat es de la compraventa en lo que sea compatible, y cada parte se considera comprador respecto a los bienes que debe recibir y vendedor respecto a los bienes que debe entregar.

Cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura

Este forma concreta de permuta es la que regula con detalle la citada Ley 3/2017, de 15 de febrero y seguidamente se analiza:

Naturaleza y requisitos del contrato de cesión a cambio de construcción futura

Se trata de un tipo de contrato atípico en virtud del cual el propietario cambia una finca o el aprovechamiento por determinados elementos que la otra parte permutante se obliga a entregar cuando termine el edificio que va a construir en ella.

El art. 621-58 del CCCat indica:

El contrato de cesión de la propiedad de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real que conlleve la facultad de edificar, a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultante de la rehabilitación, requiere, en el momento de su formalización, que se identifiquen necesariamente las viviendas, los locales o las demás edificaciones y que se haga su descripción de acuerdo con la normativa de la propiedad horizontal, indicando cada uno de los adjudicatarios.

Define éste contrato la ST 2/2012 del TSJ Cataluña (Barcelona) de 5 de Enero de 2012 [j 1], diciendo:

debe tenerse en cuenta que el contrato de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura, a diferencia de lo que sucede en el régimen civil común o estatal -en el que no aparece regulado legalmente de forma específica, por lo que se viene considerando " un contrato atípico ", si bien reconocido y aceptado por la práctica y por la jurisprudencia ya desde antiguo con una naturaleza jurídica asimilable a diversas figuras contractuales, como tuvimos ocasión de exponer antes de la actual regulación, aunque suele encajarse en la figura de la permuta del art. 1538 CC (STS 459/2010 de 1 jul -FJ3), [j 2] conforme a una doctrina jurisprudencial del TS que no es plenamente aplicable en Cataluña-, en la actualidad se halla regulado entre nosotros por la ya citada Ley 23/2001, cuya idea rectora, según su Preámbulo, es la necesidad de proteger al cedente, en la medida en que, debido a la cesión, queda desprovisto total o parcialmente de su propiedad a cambio de una cosa por hacer, y a la vista de que, por lo general, en la mayoría de los casos existirá una desigualdad (económica y profesional) evidente entre las partes, cedente y cesionaria -" que normalmente es promotora o constructora ", en la forma en que ambos son definidos por los art. 3 y 4 de la Ley 24/1991, de 29 noviembre, de la vivienda (derogada por la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda) -, de manera que es el cesionario quien, por lo general, asume el control de la promoción inmobiliaria.

Esta protección al cedente se demostraba en la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura y ahora en el Libro VI del CCCat, que exige que el contrato determine ya las viviendas, locales o demás edificaciones a entregar, y añade " y que se haga su descripción de acuerdo con la normativa de la propiedad horizontal, indicando cada uno de los adjudicatarios.

La pregunta es si debe cumplirse la exigencia de constituir ya ahora el régimen de propiedad horizontal, cuando lo que se va a entregar en el futuro sean entidades en un edificio.

El tema es importante: una lectura rápida del precepto parece exigir que se constituya el régimen de propiedad horizontal al formalizar el contrato. Ello se estima exagerado por la doctrina, pero es que además:

  • será imposible en los casos en que la obra a entregar esté sobre finca que aún no es del adquirente del solar, o que la permuta es de parte del solar que integrará el futuro edificio.
  • se contradice con lo que determina el art. 621-60 del CCCat ya que este precepto admite dos supuestos:
    • si se otorga el contrato antes de la licencia: se han de hacer constar las características de la obra, las condiciones, los plazos inicial y final de la construcción y la calidad de los materiales empleados.
    • si ya hay licencia: se ha de hacer constar el contenido de la misma, así como las determinaciones del proyecto o, si procede, la certificación emitida por el facultativo o facultativa de la obra, y la memoria de calidades según el proyecto redactado por el facultativo o facultativa correspondiente.

Como es de ver, sí cabe el contrato de cesión sin licencia pero no es posible ni una obra nueva ni la división en propiedad horizontal sin licencia... entonces, ¿cómo se va otorgar un contrato de cesión si, por no haber licencia, no hay aún posibilidad de división en Propiedad horizontal? Hay que entender el perecepto de la...

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