Precontrato. Concepto y efectos

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El objeto de un precontrato es la celebración de un contrato en el futuro. Se analiza a continuación el concepto de la figura y los precontratos más comunes.

Contenido
  • 1 Concepto de precontrato
  • 2 Tesis sobre el precontrato
  • 3 Supuestos de precontrato
  • 4 Elementos del precontrato
    • 4.1 Efectos del precontrato
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Concepto de precontrato

Entre la fase de los tratos preliminares y la del contrato ya perfeccionado se sitúa la figura del precontrato, que suele definirse como el contrato cuyo objeto es celebrar en el futuro un contrato y se cita como ejemplo más típico la promesa de venta; en la promesa no hay aún venta, ni se ha comprado aún ni se ha vendido, pero las partes se han obligado a concluir la venta en un futuro.

La STS 751/1998, 24 de julio de 1998 [j 1] dice que la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o «pactum de contrahendo», es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse".

A propósito del precontrato de compraventa, la STS 34/2010, 8 de febrero de 2010 [j 2] cita la STS 788/2005, 13 de octubre de 2005 [j 3] que dice que el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o «pactum de contrahendo» bilateral de compraventa tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes.

Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares.

Tesis sobre el precontrato

La figura del precontrato ha sido debatida.

La tesis clásica define al precontrato como aquella convención que obliga a un contrato futuro, es decir, obliga a prestar un consentimiento futuro; este concepto haría inútil hablar de precontrato, pues ya hay contrato con una prestación fijada sobre cuál es el deber de prestar el consentimiento a un contrato futuro; dicho de otra forma: con esta antigua concepción del precontrato, éste obligaba a obligarse, lo que carece de sentido, pues el consentimiento, si es libre, es incoercible.

En otra concepción, el precontrato sería aquel acuerdo de voluntades que obliga a las partes a desenvolver las líneas básicas del futuro contrato; pero si dichas bases no están determinadas, no se comprende para qué sirve el precontrato si no hay acuerdo en el desarrollo previsto.

Una tercera tesis habla de que precontrato es aquel contrato en que se ambas partes (o una de ellas) tienen (o tiene) la facultad de exigir en un momento posterior su entrada en vigor; mientras no entra en vigor, no hay obligación alguna; el ejemplo típico sería la opción de compra si contemplamos la posición del dueño que concede la opción, pues para él es una promesa unilateral de venta y el optante tiene la facultad de poner en marcha la venta ya configurada (cosa, precio, condiciones, etc.).

La jurisprudencia más moderna se inclina por esta concepción; ya la STS 680/1996, 29 de julio de 1996 [j 4] afirmó que la jurisprudencia mayoritaria atribuye al precontrato efectos idénticos a los del contrato definitivo, obligando directamente a las partes al igual que éste; tal doctrina es válida para cualquier precontrato, no impidiéndolo la redacción del artículo 1451 del Código Civil, cuyas diferenciaciones de régimen entre contrato preliminar y contrato definitivo de compraventa no obstan a lo dicho; la jurisprudencia española dominante se ha inspirado en la concepción de que el precontrato es la fase inicial de un contrato de formación sucesiva con unidad funcional y voluntad única, dejando esta etapa preparatoria ya vinculadas a las partes de forma que basta actuar la facultad de poner en funcionamiento el contrato proyectado para que éste sea exigible y produzca sus efectos típicos.

Pero en ocasiones se sigue hablando del precontrato con la concepción antigua.

Lo que parece a efectos prácticos más relevante es:

a) Que el precontrato es un contrato autónomo y diferenciado de los tratos preliminares y del contrato definitivo.

b) Que tiene como rasgos distintivos:

i) Contener los elementos esenciales del contrato definitivo.

ii) Prefigurar la relación contractual definitiva.

iii) Tener una cierta indeterminación en sus elementos.

iv) Recoger una voluntad de vincularse contractualmente.

Supuestos de precontrato

Se ha dicho que el concepto de precontrato tiene escasa utilidad ya que dentro de esta figura se incluyen supuestos distintos y con características muy diversos:

Pero, en todo caso, se señalan como supuestos:

  • En el ámbito civil:
    • La promesa de venta

Es la figura que se considera como el precontrato más típico; a ella se refiere el art. 1451 CC, que dice:

«La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro».

El art. 1451 CC contempla, dice la STS 621/2014, 6 de noviembre de 2014, [j 5] la promesa de vender o comprar como precontrato o pacto de contrahendo que puede ser unilateral (el llamado contrato de opción) o bilateral. Esta doble posibilidad podría llevarnos nuevamente al tema conceptual de lo que debe entenderse por precontrato. Pero en...

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