Derechos de preferente adquisición nacidos de contratos

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

Los derechos de preferente adquisición son derechos reales que nacen con ocasión de determinados contratos. Unos los establece el legislador por intereses superiores (tanteos y retractos legales), otros tienen un origen voluntario (en especial la opción y el retracto convencional).

Contenido
  • 1 Justificación de su estudio en los Contratos y en Derechos Reales
  • 2 Fundamento de los derechos de adquisición preferente
  • 3 Concepto de tanteo y de retracto
  • 4 Supuestos de tanteos y retractos legales
    • 4.1 Transmisión de fincas rústicas arrendadas
    • 4.2 Transmisión de fincas urbanas arrendadas
    • 4.3 Retracto a favor de colindantes
    • 4.4 Retracto de comuneros
    • 4.5 Retracto de coherederos
    • 4.6 Retracto en los censos
    • 4.7 Censo a primeras cepas
    • 4.8 Enajenación de instalaciones deportivas
    • 4.9 Retracto de buques
    • 4.10 Tanteos y retractos a favor de la Administración
    • 4.11 Otros retractos legales
    • 4.12 Remisión a otros temas
  • 5 Derechos de preferente adquisición de origen voluntario
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Justificación de su estudio en los Contratos y en Derechos Reales

El estudio de los derechos de preferente adquisición corresponde principalmente a la parte del Derecho Civil que trata de los Derechos Reales.

Pero el Código Civil español (CC), en el Capítulo VI, trata en el art. 1506 de la resolución de la venta, en la sección 1ª (arts. 1507 a 1.520) el retracto convencional y el retracto legal -que no es propiamente un retracto- en la sección 2ª (arts. 1521 a 1525), razón por la que muchos autores tratan estos derechos con ocasión del negocio jurídico que más frecuentemente los origina: la compraventa, en sede de contratos.

Es cierto que el retracto y, en su caso, el tanteo conceden a determinadas personas un derecho real de preferente adquisición, pero son precisamente determinados contratos (compraventa, permuta, extinción de comunidad, etc.) los que pueden dar nacimiento a este derecho real de preferente adquisición; ello reviste una gran importancia para la parte adquirente quien no va a consolidar su posición si quien tiene derecho de preferencia hace uso del tanteo o del retracto.

Hay derechos de adquisición preferente, pues, de origen voluntario; pueden tener su origen en un contrato, además de la venta con pacto de retro, hay otros casos como el conceder un derecho de preferente adquisición (en caso de querer el dueño de un bien enajenarlo, sin estar obligado a ello) por contrato oneroso o gratuito (o también por acto mortis causa); asimismo, el derecho de opción de compra nace de un acuerdo de voluntades entre concedente y optante.

Ello hace lógico que estas instituciones se estudien también en la Obra de Derecho que trata de los Contratos.

Fundamento de los derechos de adquisición preferente

Los derechos de adquisición preferente establecidos por la ley son el tanteo y el retracto y pueden tener su razón de ser en diversas causas, como:

a) La situación arrendaticia del bien sobre el que se contrata (fincas urbanas o rústicas arrendadas), queriendo proteger a la que siempre se ha considerado la parte más débil: el arrendatario.

b) La escasa superficie de una finca rústica que la hace poco rentable siendo beneficioso para la economía que no haya minifundios.

c) Por tratarse de la enajenación de la parte de un comunero sobre una cosa, al estimarse poco conveniente las situaciones de comunidad favoreciendo que ésta se extinga, etc.

En definitiva, no se trata de favorecer a alguien en contra de otro, sino de lograr objetivos de interés más general.

Los derechos de adquisición preferente establecidos de forma voluntaria son una manifestación del principio de la autonomía de la voluntad y obedecen a intereses particulares (por ejemplo, que un bien no salga fácilmente de la familia, evitar la adquisición por la competencia si se desea enajenarlo, etc.).

Concepto de tanteo y de retracto

Son de origen legal el derecho de tanteo y retracto, en los casos previstos en las Leyes.

El tanteo y retracto son momentos distintos de un derecho preferente de adquisición otorgado por la ley, configurándose de la siguiente forma:

  • Tanteo: consiste en dar, por una cosa, el mismo precio en que ha sido rematada o que otra persona ha ofrecido por ella. Por tanto, procede el tanteo cuando aún no se haya celebrado la venta y supone que el tanteante se coloca en la misma posición jurídica que tenía el comprador en el contrato de compraventa. Es importante tener claro que en los casos en que se comunica el propósito de una venta y sus condiciones y se notifica a quien tengan derecho a tanteo a los efectos de su posible ejercicio, el que la venta luego se "deshaga", no se lleve a efecto, no impide el ejercicio del tanteo. Así, en un caso de tanteo reconocido a favor de la Administración con ocasión de una venta de vivienda de protección oficial, dijo la Sentencia nº 420/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de mayo de 2008: [j 1]
El tanteo se presenta como una oferta legal de venta, que no aflora por la decisión del propietario, sino sólo cuando pretende enajenar el bien dado en arriendo, ya que el precepto citado se lo impone como carga y obligación de notificar fehacientemente al inquilino su propósito de vender o de ceder solutoriamente, con indicación del precio ofrecido, designación e identificación de los compradores y relación de las condiciones esenciales de la transmisión, dando lugar a una efectiva vinculación en cuanto el arrendador no puede desistir de su decisión, ni puede quedar sin efecto la misma, en el caso de que abdicaran de la compra los designados como posibles adquirentes.
  • Retracto: suele decirse que el retracto es el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; pero la Sentencia nº 107/2010 de TS de 26 de febrero de 2010 [j 2] advierte que:
no tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el comprador al retrayente. Este retracto es una limitación impuesta a la propiedad que, aunque redunda en provecho de un particular, está motivada por interés general.

En la misma línea, la Sentencia nº 724/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de noviembre de 2013 [j 3] recuerda la doctrina tradicional, según la cual el retracto puede ser definido como «el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador». Es un límite al derecho de propiedad, en cuanto impone al propietario una restricción a su libre disponibilidad y «una venta forzosa por parte del comprador al retrayente» y «aunque puede redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general».

En todo caso, está claro el efecto el retracto: quedarse con la cosa que se ha vendido a otra persona por el tanto de su precio. Se concede, pues, cuando no hubo oportunidad de ejercitar el tanteo en las condiciones establecidas para la venta, una vez perfeccionada ésta. Obsérvese: no hay retracto si no hay venta; por esto ya la Sentencia nº 198/2009 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de marzo de 2009 [j 4] deja claro que el hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada.

Indica la SAP Madrid de 24 de junio de 2002: [j 5]

como ha señalado en alguna sentencia el Tribunal Supremo, así, la STS de 3 de marzo de 1995, [j 6] se trata, al fin y al cabo de dos fases de un mismo derecho preferente de adquisición: en el primero con el ofrecimiento de las mismas condiciones de pago que las existentes en la operación en la que interfiere, mientras en el segundo, y una vez frustrado el objeto de aquél, lograr la misma cosa mediante el pago de idéntico precio.
Supuestos de tanteos y retractos legales

Hay diversos supuestos en los que el legislador atendiendo a intereses superiores del interés o conveniencia particular, concede a determinadas personas un derecho a adquirir una cosa en el caso de que el propietario la transmita a un tercero, habiendo previsto sólo el retracto o también regulando un tanteo y normalmente cuando la transmisión es a título oneroso.

La transmisión que concede tales derechos varía: sea sólo en el caso de venta o se extienda a otros supuestos que la ley detalla.

Cuando se concede tanteo, se regula que en caso de no hacer uso del mismo si se realiza la transmisión en la forma que fue notificada al posible retrayente ya no...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA