Derechos voluntarios de adquisición preferente (tanteo y opción) regulados en el libro V del Código Civil de Cataluña

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En Cataluña hay normas especiales sobre los derechos de adquisición preferente, que nacen de determinados contratos, razón por la que también se estudian en la parte de Contratos.

Contenido
  • 1 Regulación por el Código Civil de Cataluña
    • 1.1 Normas comunes
      • 1.1.1 Clases
      • 1.1.2 Constitución
      • 1.1.3 Objeto
      • 1.1.4 Hipoteca de estos derechos
    • 1.2 Derechos de adquisición voluntaria
      • 1.2.1 Normas generales
      • 1.2.2 Derecho de opción
      • 1.2.3 Derechos voluntarios de tanteo y retracto
      • 1.2.4 Derecho a redimir en la venta a carta de gracia
    • 1.3 Norma Transitoria para Cataluña
  • 2 Ver también
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Regulación por el Código Civil de Cataluña

El Libro quinto del Código Civil regula los derechos de adquisición preferente de origen voluntario, y, por tanto, distintos de los que nacen por imposición de una norma. Para este segundo supuesto puede verse Tanteos y retractos legales en Cataluña .

Normas comunes Clases

* Hasta el 31 de diciembre de 2017:

Dice el art. 568-1, Código Civil de Cataluña (CCCat):

1.- Son derechos de adquisición voluntaria los siguientes: a) La opción, que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurídico que la constituye. b) El tanteo , que faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente. c) El retracto , que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente o la adquirente en las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión.
2.El tanteo y el retracto son derechos de adquisición legales en los casos en que lo establece el presente código. Estos derechos se rigen por la norma sectorial específica correspondiente.

* A partir de 1 de enero de 2018:

La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, en vigor el 1 de enero de 2018 redacta de nuevo este precepto (sustituye las palabras del adquirente o la adquirente, por del adquirente; lógica adaptación a los dispuesto en el art. 7 de la Ley Primera del CCCat y añade la letra d), de forma que dirá así:

Son derechos de adquisición voluntaria los siguientes:
a) La opción, que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurídico que la constituye.
b) El tanteo, que faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente.
c) El retracto, que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente con las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión.
d) El derecho de redimir en la venta a carta de gracia, que faculta al vendedor para readquirir el bien vendido.
2. El tanteo y el retracto son derechos de adquisición legales en los casos en que lo establece el presente código. Estos derechos se rigen por la norma sectorial específica correspondiente.
Constitución

Dice el art. 568-2:

1. Los derechos reales de adquisición se constituyen en escritura pública y, si recaen sobre bienes inmuebles, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

De acuerdo con este artículo, todo derecho real de adquisición de origen voluntario exige escritura pública, aunque se trate de bienes muebles y sólo para los inmuebles se exige la inscripción en el Registro de la Propiedad, de forma que con la publicidad registral el derecho concedido tendrá plena eficacia frente a terceros.

Aunque, en general, la creación de un derecho de preferente adquisición tendrá su origen en un contrato oneroso (A concede a B un derecho de opción, un derecho de tanteo o de retracto, y se concede por un precio), puede también establecerse derechos de preferente adquisición en actos a título gratuito, incluso por voluntad de un testador.

Como recuerda la Sentencia nº 149/2009 de AP Barcelona, Sección 16ª, 18 de Marzo de 2009: [j 1]

los derechos de adquisición voluntaria, entre los que se halla el de opción (también el tanteo y el retracto y la torneria), pueden constituirse, como resalta el art. 568-5.1, CCCat, "por cualquier título" (unilateral o bilateral; gratuito u oneroso; principal o secundario).
Objeto

Pueden recaer sobre bienes muebles o inmuebles, sobre bienes presentes y futuros, en este caso no tiene carácter real, a no ser que se condicione a su efectiva existencia.

Si recae sobre bienes muebles deben estar identificados y no puede recaer sobre bienes fungibles.

El derecho puede ser de adquisición preferente de varios bienes con dos posibilidades: que debe ejercerse sobre todos ellos, en cuyo caso el precio puede ser global, o que pueda ejercitarse sobre uno o varios bienes, en cuyo caso debe haber un precio para cada bien.

Importante : Si el derecho pertenece a varios titulares en forma proindivisa no se puede ejercitar si no lo hacen todos (conjuntamente o por cesión del/los otros/s).

Hipoteca de estos derechos

Los derecho de preferente adquisición son hipotecables. Así el art. 569-35, CCCat dice:

1. Los derechos de adquisición de carácter real pueden hipotecarse.
2. El ejercicio del derecho de opción en el plazo fijado comporta la extensión de la hipoteca sobre la finca adquirida por los titulares del derecho de opción.
3. Los acreedores, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, pueden ejecutar directamente el derecho de opción, o bien ejercer previamente el derecho en nombre de los deudores en el tiempo en que estos tengan derecho a hacerlo, avanzando la cantidad que sea precisa, y seguidamente instar su ejecución sobre la finca adquirida.
4. Lo establecido por los apartados 2 y 3 se aplica también a las hipotecas constituidas sobre el derecho de tanteo.
5. La hipoteca, en todos los tipos de arrendamiento con opción de compra, recae sobre el derecho de arrendamiento con opción de compra en conjunto.
Derechos de adquisición voluntaria Normas generales

1.- Constitución.

Según el art. 568-5 los derechos de adquisición voluntaria pueden constituirse por cualquier título. La prima pactada en la constitución del derecho se imputa solo al precio de adquisición si así se ha estipulado expresamente.

2.- Contenido del título de constitución.

La redacción originaria del art. 568-6 es la siguiente:

El título de constitución debe contener como mínimo los...

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