Prescripción adquisitiva o usucapión

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La usucapión o prescripción adquisitiva es uno de los modos de adquirir el dominio y los derechos reales que menciona expresamente el art. 609 del Código Civil cuando dice que la propiedad y los derechos reales «pueden también adquirirse por medio de la prescripción.»

Puede verse los modos de adquirir, en general, en el tema Adquisición de derechos reales.Teoría del título y el modo (tradición)

Contenido
  • 1 La usucapión como modo de adquirir el dominio o un derecho real
  • 2 Clases de prescripción
  • 3 Fundamento de la usucapión
  • 4 La usucapión según el Código Civil
    • 4.1 Clases de usucapión
    • 4.2 Requisitos de la usucapión
      • 4.2.1 a). Requisitos generales en toda usucapión
      • 4.2.2 b).- Requisitos especiales de la usucapión ordinaria
    • 4.3 Posibilidad de renuncia a la usucapión
    • 4.4 La retroactividad de la usucapión
    • 4.5 Efectos: extensión o alcance de la usucapión
  • 5 La usucapión y el Registro de la Propiedad
  • 6 La usucapión en las legislaciones forales y territoriales
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
La usucapión como modo de adquirir el dominio o un derecho real

Como dice la Sentencia nº 707/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de Octubre de 2011, [j 1] la usucapión es el modo de adquirir la propiedad u otro derecho real poseíble por la posesión continuada en concepto de titular del derecho, con los demás presupuestos que marca la ley.

Dice el art. 1.930, en su primer párrafo:

Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

También dice la Sentencia nº 668/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Octubre de 2013: [j 2]

Mediante la usucapión, la prolongación en el tiempo de una determinada situación posesoria da lugar a la adquisición del dominio, según la clásica fórmula de Modestino, recogida en el Digesto, a tenor de la cual «la usucapión es la adquisición del dominio mediante la continuación de la posesión por el tiempo determinado en la ley» (usucapio es adiectio dominio per continuationem possessionis temporis lege definit: lib. XLI, tit. 3º, fragmento 3).

Dos son, pues, los caracteres de la usucapión: la posesión de la cosa por quien no es titular (del dominio o derecho real de que se trate), y la duración de la posesión por cierto tiempo.

Clases de prescripción

Se considera la usucapión como una de las especies de prescripción, la llamada prescripción adquisitiva para diferenciarla de la prescripción extintiva. Pero, en realidad, son dos instituciones diferentes, aunque el Código Civil parece acoger la tesis unitaria. Ciertamente ambas tienen en común el ser una aplicación de la teoría general de la influencia del tiempo en las relaciones jurídicas y el tener por fin evitar la incertidumbre jurídica; pero se diferencian por:

  • Sus requisitos: la usucapión precisa un hecho positivo (la posesión) y la prescripción extintiva un hecho negativo (inacción).
  • Su ámbito: la usucapión sólo se aplica a los derechos reales susceptibles de posesión; la prescripción extintiva afecta, en principio, a todos los derechos y acciones.
  • Sus efectos: con la usucapión se produce un efecto extintivo y adquisitivo; con la prescripción extintiva sólo un efecto extintivo.

Pero no debe olvidarse que ambas figuras pueden interferirse. Observemos el art. 1.962: en su inicio nos dice que «las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la posesión, salvo que el poseedor haya ganado por menos término el dominio, conforme al artículo 1.955»; es decir, el que era titular del dominio y ha perdido la posesión, mientras no transcurran seis años de la pérdida, tiene acción reivindicatoria, salvo que otro haya adquirido el dominio por usucapión (por posesión de buena fe durante tres años).

En el presente tema se estudia la usucapión o prescripción adquisitiva. Puede verse el tema Extinción de derechos reales. Causas de extinción que trata de la prescripción extintiva de los derechos reales.

Fundamento de la usucapión

La usucapión tiene un efecto adquisitivo para el poseedor, pero extintivo para el titular del derecho usucapido. La doctrina se pregunta la razón de tal hecho que a veces puede parecer como una espoliación.

Dos teorías han intentado explicar el fundamento de la usucapión:

* Teoría subjetiva: defiende que el fundamento de la usucapión es la presunción de abandono o renuncia que implica la inacción del titular del derecho usucapido; esta solución, alguna vez citada por el Tribunal Supremo, tiene el inconveniente de todas las presunciones: que a veces será exacta, pero habrá casos en que la presunción producirá sus efectos sin que quepa presumir de hecho la citada voluntad de abandono.

* Teoría objetiva: esta teoría ve el fundamento de la usucapión en razones de necesidad y utilidad social. Se trata de garantizar la seguridad del tráfico jurídico, de forma que, al cabo de cierto tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradicción del interesado. Además, con la usucapión, se facilita la prueba de situaciones jurídicas perfectamente legales que, a veces, seria de costosa o imposible justificación. Estadísticamente, se demuestra que quien posee la cosa casi siempre es al que efectivamente le corresponde el dominio o derecho real que ostenta.

Esta segunda tesis ha sido la acogida últimamente por el Tribunal Supremo, demostrando que no estamos sólo tratando de teorías, sino también criterios para aplicarlo a realidades. En este sentido, la Sentencia nº 44/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 11 de Febrero de 2016 [j 3] dice literalmente:

El fundamento de la usucapión, más allá de un presunto abandono del derecho por quien "pudiera ser" titular originario del mismo, es de carácter objetivo y consiste en dar seguridad a los derechos de modo que, transcurrido el tiempo fijado por la ley en su ejercicio y concurriendo los demás requisitos exigidos, éste queda consolidado y cubierto frente a todos, evitando así las dificultades de prueba que pudieran existir para justificar el origen de derechos reales adquiridos en tiempos ya lejanos.

Asimismo, comentando la estructura y fundamento de la usucapión, la Sentencia nº 259/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Abril de 2011 [j 4] dice que «la función de la usucapión es consolidar adquisiciones a non domino o, si se quiere, purificar los defectos de titularidad o poder de disposición de quien transmitió mediante justo título al poseedor.»

La usucapión según el Código Civil Clases de usucapión

1).- Por sus requisitos, se habla de:

a) Usucapión ordinaria: es aquella que implica un justo título y buena fe en la posesión de la cosa o derecho que es objeto de usucapión y ello durante un cierto tiempo.

b) Usucapión extraordinaria: es aquella que sólo exige posesión durante un plazo mas largo que la anterior, pero sin necesidad de buena fe ni justo título.

2).- Por su objeto:

a) Usucapión de bienes muebles: con plazo corto de tiempo.

b) Usucapión de bienes inmuebles, con plazo más largo.

3).- Por el derecho objeto de usucapión:

a) Usucapión del dominio.

b) Usucapión de los demás derechos reales susceptibles de ser adquiridos por posesión, como las servidumbres continuas y aparentes, el usufructo, el uso, la habitación, los censos. Más discutible son la prenda y la hipoteca por exigirse formalidades especiales, como la entrega de la cosa que ha de pertenecer al propietario que empeña, o la hipoteca en que no hay posesión y exige la inscripción en el Registro, como se verá.

Requisitos de la usucapión

El requisito fundamental es la posesión; a éste se añaden otros que tratan de evitar el fraude.

Los requisitos son distintos, según se trate de la usucapión ordinaria o extraordinaria y de bienes muebles o de inmuebles, pero cumplidos los requisitos que se dirá, produce sus efectos, salvo renuncia y sin que pueda apreciarse de oficio por el Juez.

a). Requisitos generales en toda usucapión

1).- Aptitud de los sujetos.

1.1. Capacidad de quien adquiere por usucapión:

El art. 1.931 CC dice que «pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos». El precepto debe entenderse así: como el presupuesto de la usucapión es la posesión, la capacidad exigida ha de ser la capacidad para adquirir la posesión (no necesariamente la capacidad para disponer de la cosa o el derecho que con la usucapión se adquiere), sin perjuicio que consumada la usucapión, el ejercicio del derecho esté sujetos a las reglas generales de actuación, en su caso, del representante del menor o incapacitado.

1.2. Persona que va a sufrir la usucapión:

Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley. Queda siempre a salvo a las personas impedidas de administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción (Art. 1.933 CC).

Este precepto modificó el derecho anterior, que no admitía la usucapión de los bienes de menores de 14 años, incapacitados, ausentes, etc., quienes gozaban de una acción, llamada rescisoria del dominio, par anular la usucapión que se pudiera haber ganado contra ellos, a pesar de la prohibición entonces vigente. Hoy no existe esta normativa.

2).- Aptitud del objeto.

2.1- Cosa susceptible de usucapión:

El derecho antiguo distinguía entre cosas prescriptibles e imprescriptibles y, dentro de este grupo, las que lo eran absoluta o relativamente, según no lo fueran de ninguna clase de usucapión o de alguna de ellas.

El Código Civil se limita a decir en el art. 1.936 CC que «son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres». A este artículo hay que añadir y «que sean susceptibles de apropiación»...

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