Anotación preventiva de suspensión de inscripción
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La anotación preventiva de suspensión de inscripción por defecto de título es una posibilidad que concede el artículo 42 de la Ley Hipotecaria (LH) al que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, o por imposibilidad del Registrador, o cuando éste inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.
Interesa el estudio del primer caso: defecto de título.
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Como se ha dicho, esta anotación sólo puede practicarse cuando un documento, según la calificación registral, adolece de un defecto subsanable y los interesados piden la anotación o se trata de imposibilidad del registrador o se inicia un procedimiento de rectificación de errores.
El caso normal es la suspensión del asiento que se pretende (inscripción, cancelación, nota marginal) por un defecto estimado subsanable; se consigue, con ello, ampliar el plazo del asiento de presentación cuando puede resultar insuficiente el tiempo de su vigencia para que los interesados puedan proceder a la subsanación de los defectos. Como recuerda la Resolución de la DGRN de 18 de abril de 2013 [j 1] la finalidad de estas anotaciones es, de una parte, ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación y de otra ser un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos, lo que reduce su práctica a los defectos que tengan tal naturaleza.
La Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2015 [j 2] se refiere a la ANOTACION PREVENTIVA POR DEFECTOS DEL TITULO: sólo puede practicarse si hay defectos subsanables (salvo el caso del art. 105 del RH)) si el defecto es insubsanable, como estar la finca inscrita a nombre de tercero que no ha sido parte en el procedimiento y que no es causahabiente del titular inscrito, carece de sentido acceder a la práctica de una anotación pues no va a cumplir ninguna de las dos finalidades de esta notación.
A diferencia de otros casos de anotación preventiva aquí se trata de un documento que sería inscribible pero que de momento sólo se anota, en tanto que en los otros casos se trata de documentos incapaces de producir otro asiento que no sea el de la anotación preventiva.
Esta anotación participa como regla general de la naturaleza propia del asiento definitivo al que tiende.
Exige el art. 430 del Reglamento Hipotecario (RH) que para la práctica de la anotación de suspensión deberá aportarse al Registro el documento presentado, caso de haber sido retirado.
Son sus rasgos principales:
- Por su origen: es una anotación preventiva decidida consecuencia de la negativa del registrador a practicar un asiento rogado por estimar haber un defecto subsanable.
- Es una anotación representativa de otro asiento, con efectos semejantes a una inscripción definitiva, pero limitados en el tiempo; vienen a ser una prolongación del asiento de presentación.
- Atendiendo a los efectos regístrales son anotaciones convertibles en inscripciones.
Como dice la Resolución de la DGRN de 30 de enero de 2019, [j 3] con la anotación preventiva por defecto subsanable referida en los artículos 42.9.º y 65 de la Ley Hipotecaria se consigue un doble objetivo. Por un lado, se prorroga la vigencia del asiento de presentación por un plazo de sesenta días, prorrogables hasta ciento ochenta por justa causa y en virtud de providencia judicial (artículo 96 de la Ley Hipotecaria). De esta manera el interesado dispone de un margen de tiempo mayor para poder subsanar los defectos apreciados en el título sin perder los efectos de prioridad registral correspondientes al asiento de presentación. Por otro, se hace constar en el Registro un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos apreciados. Por ello, en caso de que se trate de defectos insubsanables carece de sentido acceder a la práctica de una anotación que no va a poder cumplir ninguna de las dos finalidades para las que ha sido concebida por el legislador.
Normas legales de la anotación preventiva de suspensión de inscripciónAdemás de la cita a estas notaciones en el art. 42 de la LH se mencionan en varios preceptos del Reglamento Hipotecario, a saber:
- A la anotación preventiva de suspensión de una inscripción en sentido estricto se refiere el art. 172 del RH, ordenando que se practicarán en el libro de...
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