Anotación preventiva de crédito refaccionario
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La anotación preventiva a favor del acreedor refaccionario en garantía de sus derechos en el Registro correspondiente es uno de los supuestos previstos en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria (LH) que permite pida anotación preventiva:
8º. El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.
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Contenido
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El crédito refaccionario es el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble; así lo define la Resolución de la DGRN de 10 de octubre de 2011 [j 1] que añade:
tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y, según la evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.
Y garantía refaccionaria es el derecho de afección y realización de valor que tiene el acreedor en seguridad de la devolución o pago de la cantidad prestada.
Pero norma definitoria no hay; como pone de relieve la Resolución de la DGRN de 20 de mayo de 2010; [j 2] asimismo, la SAP Málaga 413/2017, 26 de Julio de 2017 [j 3] advierte que el concepto de "crédito refaccionario" no viene definido por el Código Civil ni por la Ley Hipotecaria, siendo una antigua interpretación la que privilegiaba tan sólo las sumas prestadas para tareas de reconstrucción, reparación o construcción, partiendo de que el acreedor privilegiado no era el que realizaba las obras en sentido etimológico, línea que sigue el artículo 59 de la Ley Hipotecaria, criterio matizado por la jurisprudencia, como se verá.
- El Código Civil (CC) se limita únicamente a establecer determinada preferencia legal en favor de los créditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacción, distinguiendo según consten o no en el Registro de la Propiedad.
- Y el artículo 59 de la Ley Hipotecaria dice:
El acreedor refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor.
Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca.
En realidad, como recuerda la Resolución de la DGRN que se acaba de citar:
Puede afirmarse que se considera crédito refaccionario el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y, según la evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.
Y añade:
En efecto, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. la Sentencia de 21 de 2000 [j 4] y las demás citadas en los «Vistos» de la presente Resolución), a la hora de proporcionar rasgos definitorios de esta figura, ha puesto de manifiesto que el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros contratos que hayan contribuido, por modo directo, al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario; y que la palabra anticipar, empleada por el artículo 59 de la Ley Hipotecaria para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo el término «cantidad» una referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo 1273 del Código Civil (CC), máxime cuando el artículo 60 de aquella ley se refiere al «dinero o efectos en que consistan los mismos créditos». Todo ello, superando anteriores pronunciamientos del mismo Tribunal Supremo que habían aplicado el que se podría calificar como concepto estricto de crédito refaccionario, ciñéndolo al derivado de un contrato de préstamo de dinero destinado a la construcción o reparación de un edificio.
Y se concluye:
Ahora bien, en dicha jurisprudencia también se pone de relieve que tal «concepto amplio de crédito refaccionario no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles».
Esta anotación tiene sus propias características; por ello, como expresa la Resolución de la DGRN de 12 de marzo de 2004 [j 5], la naturaleza de refaccionario del crédito no trae como consecuencia que la demanda de dicho crédito pueda ser anotada por el cauce del número 1º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, es decir, no es la anotación de crédito refaccionario una subespecie de la anotación de demanda, sino una anotación de naturaleza distinta que puede tomarse mientras duren las obras, siguiendo un procedimiento especial.
Requisitos para obtener anotación preventiva de crédito refaccionarioLa Ley, en este caso, sólo concede una anotación preventiva, si se cumplen los siguientes requisitos:
1º Que se trate realmente de un crédito refaccionario; como dice la Resolución de la DGRN de 20 de mayo de 2010: [j 6]
El concepto amplio de crédito refaccionario no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles.
Por ello hay casos dudosos:
- Por ejemplo, la Resolución últimamente citada no admite este tipo de anotación preventiva por el hecho de haber aportado cantidades a una Cooperativa para tener derecho a unas de las viviendas a construir y ello porque no hay confundir la incorporación del valor en el bien objeto de refacción con el patrimonio del deudor.
- La Resolución de la DGRN de 6 de abril de 2006 [j 7] declara dudoso el tema de los honorarios del Arquitecto que interviene en la edificación, diciendo literalmente:
es cierto que existe alguna corriente doctrinal partidaria de extender a los honorarios devengados por tales profesionales la condición de créditos refaccionarios; no faltando, por contra, opiniones que reconducen la actividad desplegada por determinados agentes de la edificación, entre los que obviamente se encuentra el Arquitecto, a otros ámbitos (se ha citado en tal sentido, por ejemplo, el de la propiedad intelectual), ante lo dudoso que puede llegar a ser establecer hasta qué punto tal actividad supone un incremento de valor de la cosa….
2º Que la finca figure inscrita a nombre del deudor.
3º Que no conste en el Registro finalizada la obra.
Como advierte la Resolución de la DGRN de 10 de octubre de 2011 [j 8] el hecho de que el Tribunal Supremo haya adoptado el criterio de crédito refaccionario sentido amplio no puede llegar al extremo de soslayar el requisito temporal que, a efectos de su protección registral, se exige inequívocamente en la...
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