Anotación preventiva de demanda de la propiedad y derechos reales

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La anotación preventiva de demanda de propiedad y otros derechos reales es aquella por la que en el Registro de la Propiedad se hace constar la existencia de una pretensión que, de prosperar, producirá una alteración en dicho Registro.

Contenido
  • 1 Previsión legal de la anotación preventiva de demanda de la propiedad y derechos reales
  • 2 Finalidad y ámbito de la anotación preventiva de demanda
  • 3 Supuestos de anotaciones de demanda
    • 3.1 Requisitos para la anotación preventiva de demanda
    • 3.2 Efectos de la anotación preventiva de demanda
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Previsión legal de la anotación preventiva de demanda de la propiedad y derechos reales

El apartado 1º del art. 42 de la Ley Hipotecaria (LH) dispone que podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1º. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Como dice la Resolución de la DGRN de 2 de julio de 2013 [j 1] solo el que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real puede obtener anotación de demanda.

Finalidad y ámbito de la anotación preventiva de demanda

Esta anotación tiene por fin advertir de la posible inexactitud actual del Registro o la existencia de derechos in fieri cuya perfección lo hará inexacto en el futuro; se trata de evitar que el titular registral enajene a un tercero que quedaría protegido por la fe pública registral , con lo que se frutaría un derecho en litigio o en camino de perfección; con la anotación el anotante será preferido a ulteriores adquirentes, teniendo rango registral preferente.

La STS de 12 de diciembre de 2007 [j 2] explica que la anotación preventiva de demanda tiene por objeto publicar la pendencia de un proceso asegurando la efectividad de la sentencia que en su día se dicte, pero sin alterar la existencia y virtualidad de los derechos.

Esta anotación se limita a asegurar los pronunciamientos de un fallo judicial, sin alterar de momento derecho alguno. Pero en virtud de la demanda que se anota puede ocurrir que al final se alteren derechos inscritos ; como indica la STS de 22 de septiembre de 2008 [j 3] si bien esta anotación consiste en dar a conocer, mediante la publicidad de que gozan los asientos registrales , la existencia de un proceso pendiente, este proceso puede afectar a algún derecho real que con anterioridad haya accedido al Registro; se trata de evitar que la realización de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan desembocar en el traspaso de su titularidad a un tercero en quien concurran todas las exigencias de los principios de buena fe ( art. 34 de la LH ) y legitimación ( art. 38 de la LH ) registrales, con la consiguiente producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad anudados a tal posición jurídica.

Por su propia naturaleza, no cabe esta anotación cuando se reclama una deuda por preferente que sea, salvo que su estimación dé lugar a un cambio de titularidad o preferencia de cargas; es el caso de la Resolución de la DGRN de 10 de julio de 2017; [j 4] una Comunidad de propietarios obtiene un mandamiento ordenado anotación preventiva de demanda sobre una entidad del inmueble, entidad que está anteriormente hipotecada; dirigida la acción sólo contra el titular registral, no cabe anotar dicha demanda; cabría efectivamente si resulta de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados.

De otra parte, no distingue el apartado 1º del art. 42 si la propiedad la reclama el demandante por haberle sido usurpada o revocada o en virtud de un simple derecho personal; la jurisprudencia se ha decidido por una interpretación amplia, y de esta forma comprende tanto al acción personal como la real, pero con una diferencia:

  • Cuando se ejercite una acción personal, la anotación preventiva tiene a favor del actor una cierta eficacia real o, al menos, le proporciona mayores garantías que las que tendría sin ella.
Supuestos de anotaciones de demanda

Aunque el legislador habla de demanda del dominio o derechos reales, en realidad las posibilidades son más amplias, pudiendo resumirse como toda demanda que pretenda una alteración de cualquier derecho o situación jurídica inscribible. Y en este sentido habría muchas posibilidades, como:

  • demanda de nulidad o cancelación cuando se ejercite una acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos, según el art. 38.2 de la LH.
  • la revocación de donaciones.
  • la de ejercicio de la acción pauliana.
  • la del derecho de retorno.

Etc.

Requisitos para la anotación preventiva de demanda

1º.- Han de tener como finalidad una mutación jurídico-real inmobiliaria:

Es clarificadora la doctrina de la Resolución de la DGRN de 20 de noviembre de 2006 [j 6] que afirma:

Conforme a la interpretación que este Centro Directivo ha realizado reiteradamente, el art. 42.1º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el Registro de la Propiedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria.

Por tanto, aquellas demandas que no den lugar a una mutación jurídica real no son anotables, como por ejemplo las reclamaciones de cantidad que no atribuyen al acreedor la facultad de quedarse bienes, sin perjuicio de acudir a otros mecanismos como pueda ser la Anotación preventiva de embargo . La Resolución de la DGRN de 10 de marzo de 2006 [j 7] exige que la demanda ha de tener transcendencia real, no admitiéndose una condena al pago de una cantidad; si esto se pretende, debe acudirse a la anotación de embargo. Pero incluso aunque la demanda tenga un carácter real, cuando no estemos ante un derecho real nominado y dada la admisión del númerus apertus de éstos, este derecho deberá tener perfectamente determinados sus contornos y efectos en el título constitutivo, Resolución de la DGRN de 18 de julio de 2005. [j 8]

2º.- Han de dirigirse contra finca del demandado:

Es la regla general que dispone el art. 20 de la ley Hipotecaria que advierte en su párrafo séptimo - redactado de nuevo por la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales – entrada en vigor el 6 de diciembre de 2015 -:

No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.»

Por esto, la Resolución de la DGRN de 30 de junio de 2012 [j 9] no la admite cuando la finca está inscrita a nombre de personas distintas de aquélla contra la que se ha dirigido el procedimiento o como dice la Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2014 [j 10] no cabe la mera anotación preventiva de demanda si el titular registral es persona distinta de aquella frente a la que se había dirigido el procedimiento.

Las Resoluciones de la DGRN de 28 de agosto de 2008 [j 11] y de 29 de agosto del mismo año [j 12], exigen que la...

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