Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Los asientos registrales , y en concreto las inscripciones y las anotaciones preventivas pueden dejar de surtir efectos, deviniendo inoperantes en su función específica.

Contenido
  • 1 Extinción de los asientos en general
  • 2 Causas de extinción de asientos registrales según la doctrina
  • 3 Causas de extinción de asientos registrales según la legislación hipotecaria
    • 3.1 Transferencia de asientos registrales
    • 3.2 Caducidad de asientos registrales
      • 3.2.1 Caducidad de inscripciones
      • 3.2.2 Caducidad de anotaciones preventivas
    • 3.3 Conversión de asientos registrales
    • 3.4 Caducidad de los asientos y calificación por el registrador
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 Doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Extinción de los asientos en general

Hay dos clases fundamentales de asientos positivos: las inscripciones y las anotaciones preventivas ; en las inscripciones la vigencia de la misma es, en principio, indefinida, a diferencia de la anotación preventiva donde estamos ante un asiento esencialmente provisorio y que surte efectos durante un tiempo determinado.

Hablar de extinción de un asiento sólo puede hacerse en un sentido: considerar que un asiento se extingue cuando queda ineficaz por cualquier causa; esta ineficacia normalmente será definitiva, pero puede ocurrir que una inscripción extinguida en el sentido indicado (por ejemplo: por la cancelación de un derecho real) puede revivir si dicha cancelación fuere ineficaz.

En el sentido indicado varias son las causas que pueden mencionarse, sea doctrinalmente o sea según la legislación hipotecaria.

Causas de extinción de asientos registrales según la doctrina

Se mencionan diversos supuestos:

  • Derechos personales: es el caso de la extinción del sujeto, que no debe confundirse con el cambio de titular o trasferencia que luego se trata. Si el Registro publica titularidades, es evidente que si la titularidad cesa por tratarse de un derecho personalísimo, el asiento deviene ineficaz y procede su cancelación ; un supuesto bien claro es, por ejemplo, el usufructo: si se acredita la defunción del usufructuario, debe cancelarse el usufructo y en este sentido el asiento que publicitaba la existencia del usufructo se extingue, deviene ineficaz.
  • Renuncia:

No es el momento de analizar la posible renuncia al dominio, pero no ofrece discusión que el titular de un derecho real puede renunciar; entonces, dada la fuerza expansiva de la propiedad (caracteriza al dominio el ser un núcleo centrípeto y elástico en la terminología de VALLET), cesa esa carga sobre ella y el derecho renunciado se extingue. Como a propósito de la hipoteca indicó la Resolución de la DGRN de 2 de noviembre de 1992 [j 1] la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca es una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente, conforme al art. 6.°-2 del Código Civil , para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los arts. 2°-2 de la LH y 79 de la LH.

Puede verse: Renuncia en el àmbito registral

  • Extinción del soporte físico del derecho: además de estos supuestos de extinción de un derecho personalísimo (usufructo, uso, habitación, servidumbres personales) o la renuncia del titular, puede producirse la destrucción o desaparición del soporte físico que daba base para publicar un derecho. Así se cita, por ejemplo, la propiedad horizontal sobre un inmueble se extingue si éste se destruye de forma que ya no habrá una titularidad singular sobre unas entidades y una cotitularidad sobre los elementos comunes, restando únicamente la cotitularidad sobre el solar, una vez el edificio se derriba o se ha destruido. (art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal):
El régimen de propiedad horizontal se extingue: Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

Pueden citarse otros casos, como: el derecho de superficie por destrucción de lo edificado, salvo que el superficiario tenga derecho legal o convencional a la reconstrucción.

  • Caducidad, que luego se trata.
  • Resolución del derecho del transmitente. Si el derecho de quien constituyó o trasmitió se anula, se extinguirá el del adquirente, salvo que esté protegido por el art. 34 de la LH.
  • cumplimiento del plazo o resolución.
  • Nulidad del asiento.

Hay que distinguir:

a).- Inscripciones :

Esta nulidad puede derivar del fondo o de la forma; por el fondo, es nulo un asiento cuando es nulo el título o acto inscrito; por la forma, si la nulidad deriva de un vicio de redacción de la inscripción en sí; la ley prevé ambos tipos, disponiendo la cancelación total de la inscripción cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho, y cuando se declare la nulidad por falta de los requisitos esenciales conforme a lo dispuesto en la Ley.

  • Nulidad por el fondo: el acto o contrato que contenga la inscripción puede adolecer de un vicio o defecto que lo invalide. La inscripción no convalida los actos o contratos nulos; tampoco la nulidad del título lleva por sí solo la nulidad de la inscripción; únicamente una inscripción desaparecerá por nulidad del titulo cuando así se declare y se haga constar en el Registro dicha nulidad del título procediéndose a cancelar la inscripción sin perjuicio de que mientras no se cancele la inscripción, ésta produzca los efectos derivados del Principio de publicidad
  • Nulidad por la forma: tiene lugar cuando se practica el asiento omitiendo los requisitos legales establecidos para su extensión. Dice el art. 30 de la LH:
«las inscripciones... serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo noveno, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores».

b).- Anotaciones preventivas :

También pueden ser por el fondo o por la forma. El art. 75 de la LH establece que:

«la anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta».

Procedimiento de nulidad:

  • Nulidad material:

Corresponde la declaración de nulidad material o de fondo a los Tribunales ordinarios, sin perjuicio de que los interesados, por mutuo acuerdo, reconozcan la nulidad, cuando la materia lo permita (y sin perjuicio de tercero protegido). Conforme al art. 40 de la LH, cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente.

  • Nulidad formal:

La ley reduce la nulidad formal a un simple problema de rectificación de errores cometidos al practicar la inscripción. Así, la letra c) del art. 40 de la LH dice que cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII, que es el que regula la rectificación de errores ; no obstante, en ciertos casos, se precisará declaración judicial.

  • Efectos de la nulidad:

La nulidad material de un asiento da lugar a la cancelación de la inscripción o de la anotación preventiva , declarada nula; esta declaración deberá ordenarse en la propia sentencia en que se declare la nulidad de la inscripción o anotación preventiva y para practicarla bastará el testimonio judicial de la Sentencia; el número 3 del art. 79 de la LH lo dispone claramente:

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:… 3º. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.

Evidentemente, la nulidad declarada y la consiguiente cancelación de la inscripción o de la anotación preventiva no podrá perjudicar al tercer adquirente protegido por la fe pública registral .

La nulidad formal: los efectos de esta nulidad se resumen en lo que dispone el último párrafo del art. 40 de la LH:

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que...

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