Problema en la venta de cuotas indivisas de una finca

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En el caso de venta de partes indivisas de una finca, pueden plantearse algunos temas de interés:

1.- Tema urbanístico.

2.- El retracto de comuneros.-

3.- Las cargas y la transmisión de una cuota indivisa.

Veamos:

Contenido
  • 1 Venta de cuota indivisa y límites en normativa rústica o urbana
    • 1.1 Caso normal
    • 1.2 Supuesto de afectar a las limitaciones en la creación de parcelas
      • 1.2.1 Suelo rústico
      • 1.2.2 Suelo urbano
      • 1.2.3 Doctrina de la DGRN
  • 2 Retracto de comuneros
    • 2.1 Normativa especial en Cataluña
  • 3 Cargas y transmisión de una cuota indivisa
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Venta de cuota indivisa y límites en normativa rústica o urbana Caso normal

En el caso de la venta, sin más de una cuota indivisa de una finca, sea rústica o urbana, no hay, en principio, problema a salvo lo que se dirá en los apartados siguientes.

Es el caso frecuente en las ventas de plazas de garaje: o éstas se han configurado, al constituir la propiedad horizontal, como entidades independientes o bien se documenta como ventas de cuotas indivisas que dan derecho al uso exclusivo de una determinada plaza de aparcamiento o trastero; aquí no hay ni problema registral (se abre folio registral independiente) ni urbanístico.

En el caso de una venta ya formalizada de una cuota indivisa, en que no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad la plaza a la que da derecho, véase el tema Venta de participaciones indivisas de un local con derecho a utilizar una plaza de garaje

Supuesto de afectar a las limitaciones en la creación de parcelas

Nos referimos a los casos en que se intenta utilizar el mecanismo de venta de partes indivisas como el medio de eludir las limitaciones en materia de segregaciones rústicas o la necesidad de licencia de parcelación. El sistema se planteaba como la transmisión (venta, dación en pago, donación, etc.) de una cuota indivisa de una finca, con derecho al uso exclusivo y excluyente de una determinada porción de terreno, (sea rústico o urbano): así se evitaba infringir frontalmente las normas sobre unidades mínimo de cultivo o la exigencia de licencia de parcelación o declaración de su innecesariedad, si de terrenos urbanos se trataba.

Toda la normativa actual va en contra de estos caminos indirectos.

Suelo rústico

La Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de las Explotaciones agrarias reguló las llamadas unidades mínimas de cultivo. Su art. 24 establece que:

1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

Y las Comunidades autónomas han venido considerando parcelación la venta de partes indivisas con incorporación del derecho de utilización exclusiva de partes concretas de la misma, así como la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore el derecho de uso sobre una parte del predio total.

Se detalla todo ello en el Práctico Derecho Registral en los temas Segregaciones o divisiones en suelo rústico, según legislaciones y Segregaciones o divisiones en suelo rústico, según legislaciones

Ahora bien, la venta de cuotas indivisas sin concreción de un uso exclusivo no es un parcelación que exija licencia; en este sentido la Resolución de la DGRN de 2 de enero de 2013 [j 1] que dice:

En el presente caso, la registradora basa únicamente su calificación negativa en la simple existencia de una transmisión de una finca a dos hermanos por mitad y pro indiviso, En este caso no existe indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación.
Suelo urbano

Para Andalucía: tenemos la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, modificada por la Ley 13/2005, de 11 de noviembrem que en su art. 66 dice que:

se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.

Y por ejemplo, en Cataluña: el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Urbanismo, modificado por la Ley 3/2012, de 22 de febrero, considera en su art. 191 parcelación urbanística:

toda división simultánea o segregación sucesiva de terrenos en dos o más lotes, en cualquier clase de suelo que, en razón de las características físicas de los terrenos, de la delimitación de éstos por viales existentes o de nueva construcción, de la implantación de servicios o de la edificabilidad descrita por la operación de división, facilite o tenga por finalidad facilitar la construcción de edificaciones o instalaciones para destinarlas a usos urbanos.

El Notario debe pedir la licencia, art. 193: requisito necesario para otorgar escrituras.

Para completar este tema, véase en el Practico Derecho Registral los temas Segregaciones o divisiones en suelo urbano según doctrina de la DGRN y Segregaciones o divisiones en suelo urbano según las diversas legislaciones y licencias de parcelación

Doctrina de la DGRN

Cabe recordar la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1.999 [j 2] exigiendo licencia de parcelación en el caso de venta de cuotas indivisas con asignación de uso exclusivo de parte de la finca, por considerar que estamos ante una verdadera división de terrenos ya que cada porción puede ser considerada como objeto jurídico nuevo e independiente; esta Resolución ha sido recordada por la de 10 de diciembre de 2.003. [j 3]

Si falta la asignación de uso exclusivo la cuestión es más difícil; la resolución de la DGRN de 16 de junio de 2012 [j 4] indica:

para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción en el registro de la propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del acto o negocio jurídico en una categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto la doctrina de este Centro Directivo (Resolución de 10 de octubre de 2005 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para...

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