Problemas concretos sobre Obra Nueva antigua
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En el tema Declaración de obra nueva antigua se hace referencia a las diversas fases históricas sobre la posibilidad de declarar obras antiguas que carecen de licencia y los medios actuales de acreditación.
Se tratarán en el presente tema determinados problemas concretos:
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Contenido
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Frente al supuesto normal, no se exige para la declaración de obras antiguas, la aportación de la licencia; el tema es, si se desea probar la antigüedad con certificación de un técnico, ¿quien tiene la condición de técnico competente?
Dice el artículo 50 del RD 1093/1997, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la LH sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística:
Técnico competente. A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente:1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación.
2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.
3. Cualquier otro técnico que, mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.
4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.
Naturalmente, los números 1 y 2 del art. 50 del RD 1093/1997 se aplicarán a los supuestos de Obra Nueva actual (y que además viva el Arquitecto); si la obra es muy antigua no habrá ninguno de dichos técnicos.
Una posibilidad es acudir al número 3 art. 50 del RD 1093/1997 que si bien parece referirse a otros tipos de obras, la DGRN lo ha entendido aplicable al supuesto.
Antes había que tener presente dos supuestos :
- Que certificase el técnico que firmó el proyecto o quien tenía encomendada la dirección de la obra: en ambos casos, conforme a la Resolución de la DGRN de 8 de septiembre de 2004 [j 1] quedaba bajo la responsabilidad del certificante la veracidad de sus manifestaciones (y por tanto su carácter real de técnico competente, pues no se precisaba visado ni justificar que lo era); la Resolución de la DGRN de 5 de febrero de 2011 [j 2] reiteró que no se exigía visado.
- Que certificase un técnico que ni dirigió la obra ni redactó el proyecto: es el frecuente caso de obras antiguas, cuando no hay proyecto, no hay licencia o se han extraviado. Aquí se aplica el número 3: el técnico ha de acreditar que tiene facultades suficientes, como recuerda la Resolución de la DGRN de 27 de enero de 2006 [j 3] y ratifica la Resolución de 4 de diciembre de 2006. [j 4]
Y ¿qué quiere decir acreditar que tiene facultades suficientes?, pues, que es técnico adecuado y colegiado, lo que se acreditará si la certificación se presenta debidamente visada por el Colegio Oficial.
Ahora bien, el RD 1000/2010, de 5 de agosto sobre Visado Colegial Obligatorio, en su art. 2, entre los casos en que exige que el certificado final de obra esté visado se halla el certificado de final de obra de edificación, que incluirá la documentación prevista en el anexo II.3.3 del RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación; norma ésta desarrollada en el Real Decreto 1000/2010 sobre Visado Colegial Obligatorio; el precepto habla de certificado de final de obra y la pregunta es si se refiere al certificado necesario para declarar el final de obra o directamente una obra nueva (antigua o no); la Resolución de la DGRN de 16 de diciembre de 2013 [j 5] da por supuesto que el visado del certificado del técnico no se exige si certifica el que por si o en unión de otros es autor del proyecto, o llevó la dirección o es el técnico municipal y en el caso del número 3 del art. 50 del citado R.D. 1093/1997 de 4 de Julio que aprueba las normas complementarias del Reglamento Hipotecario en materia de actas de naturaleza Urbanística quedaría acreditado que el técnico tiene facultades suficientes si se presenta certificación visada; pero la pregunta más concreta es si el visado en este caso es siempre exigible; para la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de junio de 2020 [j 6] el certificado del arquitecto en el supuesto del citado nº 3 del art. 50 del R.D. 1093/1997 de 4 de Julio no debe estar necesariamente visado por su Colegio, basta que se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta.
Pero en todo caso, la firma del técnico ha de estar legitimada notarialmente. La Resolución de la DGRN de 11 de marzo de 2009 [j 7] (en un caso de obra nueva acabada) dice:
La autenticidad de la firma del técnico es requisito esencial para que el documento que acredita la terminación de la obra tenga la eficacia que se pretende, sin que pueda bastar el visado colegial, útil tan sólo para acreditar la cualificación profesional de quien dice firmar, pero no bastante para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por él.
La Resolución de la DGRN de 22 de mayo de 2007 [j 8] considera que un Ingeniero Técnico Agrícola tiene facultad para certificar una obra antigua, que al menos en parte tiene carácter agrario (con el pertinente visado).
La Resolución de la DGRN de 21 de noviembre de 2009 [j 9] admite como suficiente para la inscripción de una obra antigua el certificado del técnico competente, aunque en el Catastro figura la finca como solar sin edificar (pues dicha construcción se acredita mediante otro medio legalmente admitido.
Y la Resolución de la DGRN de 20 de junio de 2019 [j 10] rechaza la denegación de un certificado del técnico que afirma "Se estima que la finalización de las obras es de 1990;" el argumento para aceptarlo es un análisis del término "estimar" y además el enorme margen de años transcurridos desde que ha prescrito la acción administrativa para el restablecimiento de la legalidad urbanística.
Necesidad de la expresión de las coordenadas de referenciación geográficaEl art. 202 de la Ley Hipotecaria según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria exige para declarar Obras nuevas indicar la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Expresamente no se dice acreditar, sino ser identificada la porción de suelo ocupada.... En el supuesto que la edificación ya conste en el Catastro, en su certificación descriptiva y gráfica consta al pie de la certificación las coordenadas geográficas, sien do procedente solicitar la digitalización del mismo Catastro; en otro caso, se deberá aportar certificación de técnico de la que resulte la pertinente identificación de las coordenadas indicadas.
Según la Resolución de la DGRN de 8 de febrero de 2016 [j 11] para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Se reitera, entre otras, en la Resolución de la DGRN de 19 de abril de 2016 [j 12], Resolución de la DGRN de 4 de enero de 2019 [j 13] y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de septiembre de 2021. [j 14]
Pero si la obra nueva se declara mediante certificación del Catastro, la citada resolución indica que el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. Y esto ocurre cuando consta representada dicha porción de suelo ocupada por la edificación en la certificación catastral descriptiva y gráfica que figura incorporada en la escritura. En estos casos, las coordenadas resultan por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
Puede verse:
a).- La Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
b).- La doctrina de la Resolución de la DGRN de 23 de mayo de 2016 [j 15] sobre la necesaria georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, pero que no necesita ser aportada necesariamente en el formato GML; b) la validez de la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas...
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