Problemas en las licencias de obras

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En este tema se trata unos casos concretos en relación a las licencias de obras aportadas para otorgar escritura de Obra Nueva y que han llegado a la DGRN, la cual ha resuelto sobre ello.

Contenido
  • 1 Obra nueva declarada por quien no la hizo
  • 2 Requisitos formales de la licencia
  • 3 Diferencia entre lo que indica la Licencia y el certificado del Arquitecto
  • 4 Licencia sujeta a condición
  • 5 Condiciones impuestas al otorgar una licencia
  • 6 Problemas de identificación del terreno
  • 7 Caducidad de las licencias de obras
  • 8 Transmisión de la titularidad de la licencia
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Doctrina administrativa citada
  • 12 Recursos adicionales
    • 12.1 En doctrina
Obra nueva declarada por quien no la hizo

La cuestión que se plantea es si es requisito para poder otorgar una Obra Nueva e inscribir en el Registro, que la licencia vaya a nombre del otorgante.

La Resolución de la DGRN de 20 de marzo de 2002 deja claro que puede declarar una obra nueva el titular registral que no ha sido realmente quien la realizó, al decir:

la declaración de obra nueva se hace por el titular registral, independientemente de que, según los datos obrantes en el Registro, en la fecha de construcción tal titular sea o no propietario. Si no se admitiera así, nunca podría inscribirse una obra nueva si el propietario que la construyó no la hubiera declarado.
Requisitos formales de la licencia

Las licencias se expiden por el Secretario que certifica del acuerdo de su concesión con el Vº Bº del Alcalde.

Falta del Vº Bº del Alcalde:

La Resolución de la DGRN de 25 de marzo de 2011 [j 1] no acepta una licencia firmada por el Secretario si no lleva el Visto Bueno del Alcalde:

la necesidad del visto bueno del Alcalde viene impuesto por el artículo 205 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, conforme al cual dicho visto bueno tiene por objeto significar que el Secretario o funcionario que expide y autoriza la certificación está en el ejercicio del cargo y que su firma es auténtica.
Diferencia entre lo que indica la Licencia y el certificado del Arquitecto

El tema está en que las diferencias sean poco relevantes.

La Resolución de la DGRN de 22 de septiembre de 2003 [j 2] considera que si las diferencias entre lo permitido en la Licencia y el certificado del Arquitecto son poco relevantes (se discutía un lavadero en la azotea no previsto en la Licencia pero que constaba en el certificado), el defecto alegado por el Registrador no puede ser mantenido; en definitiva es responsabilidad del Arquitecto la veracidad de la coincidencia de la Obra con la Licencia que se menciona en dicho certificado.

Asimismo, la Resolución de la DGRN de 2 de julio de 2009 [j 3] (que resuelve un supuesto en el que la licencia hablaba de local y el certificado del técnico de local-estudio) afirma:

la certificación del técnico acredita la adecuación del proyecto con la licencia, sin que el Registrador pueda entrar en la corrección de lo afirmado por aquél y sin que sea necesario que la certificación aludida se extienda al destino o uso que presumiblemente haya de darse a todos o algunos de los elementos privativos, pues tal uso o destino es una cualidad descriptiva no trascendente a efectos registrales.
Licencia sujeta a condición

Son cosas distintas:

  • La licencia de obras (se trate de nueva construcción o de rehabilitación de un edificio ya existente), que establece determinadas obligaciones administrativas, que no impiden la inscripción de la declaración de obra nueva; en efecto, sólo puede suspenderse o denegarse una inscripción cuando se infringe una norma sustantiva o registral, pero no cuando se infrinja cualquier norma administrativa.

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