Procedimiento de ejecución judicial sobre bienes hipotecados

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Abogada y Notario
 
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La ejecución de bienes gravados con garantía real tiene un procedimiento específico que está actualmente regulado en los arts. 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Las reglas generales de esta clase de procedimiento (supuestos de hecho, requisitos procesales, competencia y legitimación, subasta, etc.,) se desarrollan en el tema específico de esta misma obra Reglas generales de la ejecución sobre bienes hipotecados y el llamado procedimiento extrajudicial en el tema Venta extrajudicial, el antes llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria

Se procede, a continuación, a analizar las distintas fases del actual procedimiento sobre bienes hipotecados.

Contenido
  • 1 Actuaciones iniciales
    • 1.1 La demanda ejecutiva
    • 1.2 El control de abusividad de las cláusulas
    • 1.3 Despacho de ejecución y requerimiento de pago
    • 1.4 Certificación de dominio y cargas
    • 1.5 Comunicación al titular inscrito y a los acreedores posteriores
    • 1.6 Depósito o administración de bienes
  • 2 Subasta
  • 3 Pago del crédito y aplicación del sobrante
  • 4 Reclamación limitada y vencimiento anticipado parcial de deudas a plazos
  • 5 Reclamación total
  • 6 Los arrendamientos de fincas y la inscripción de la adjudicación de inmuebles
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia y doctrina administrativa citadas
Actuaciones iniciales La demanda ejecutiva

El procedimiento de ejecución hipotecaria se iniciará con una demanda ejecutiva (art. 685 LEC) a la que deberán acompañarse los siguientes documentos:

1.- Documentos particulares de la demanda de ejecución hipotecaria:

Se refiere, en concreto, al título de crédito, con los requisitos que la ley exige para el despacho de la ejecución (art. 685.2 LEC). Tales requisitos son los que regula el art. 517.2.4º LEC que establece que tendrán fuerza ejecutiva las «escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes».

Ahora bien, con la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en vigor desde el 1.12.2006, se reforma el art. 17.1.4º de la Ley del Notariado (LN) estableciéndose que «se considerará título ejecutivo aquella copia que el interesado solicite se expida con tal carácter». De tal forma que, lo determinante para la ejecutividad de una escritura pública no será que se trate de primera o segunda copia, sino que se acompañe una copia emitida con carácter ejecutivo (Auto de la AP Barcelona de 18 de junio de 2018). [j 1]

Por otra parte, señala el art. 685.2 LEC que, si se trata de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, en caso de que el título de crédito no pudiese presentarse (entendiéndose referido al supuesto en que no pudiese presentarse la copia que sirvió para la inscripción, según indica la Sentencia de la AP Barcelona de 8 de mayo de 2013), [j 2] se acompañará, con el que se presente, certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios (art. 685.4 LEC) bastará con la presentación de certificación registral que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca, que se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de la hipoteca, pudiendo ser parcial comprendiendo tan sólo la finca/s objeto de la ejecución. Es decir, como advierte el Auto de la AP Sevilla de 17 de marzo de 2017, [j 3] en estos casos no se exige que sea primera copia expedida con carácter ejecutivo, ya que se trata de un documento complementario del verdadero título ejecutivo que es la certificación registral.

En cuanto a los supuestos de deudas garantizadas con hipoteca naval, la ley considera título suficiente para despachar ejecución el documento privado de constitución de la hipoteca naval inscrito en el Registro de Bienes Muebles conforme a lo dispuesto en el art. 128 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima.

2.- Documentos que, en general, han de acompañarse a la demanda ejecutiva (documentos del art. 550 LEC al que remite el art. 685.2 LEC).

3.- Documentos específicos que se han de acompañar a la demanda ejecutiva por saldo de cuenta (art. 573 LEC) y por intereses variables (art. 574 CC), por remisión del art. 685.2 LEC.)

El control de abusividad de las cláusulas

La STC 30/2020, 24 de Febrero de 2020 [j 4] reitera su doctrina sobre la exigencia del control previo de la abusividad de las cláusulas de la hipoteca cuya ejecución se insta, recordando que de acuerdo con la Directiva 93/13/CEE, conforme a la interpretación realizada por parte del Tribunal de Justicia (sentencia de 26 de enero de 2017), resulta evidente que las «cláusulas cuyo eventual carácter abusivo no haya sido aún examinado en un anterior control judicial del contrato controvertido concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada, deben ser conocidas por el juez nacional, bien a instancia de parte o de oficio». STC 31/2019, 28 de Febrero de 2019). [j 5]

En defecto de dicho control, se vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva.

Despacho de ejecución y requerimiento de pago

Tras presentarse la demanda ejecutiva, examinada la indicada abusividad sin problemas, se acordará el despacho de la ejecución y se efectuará el requerimiento de pago al deudor, siendo éste el acto de comunicación fundamental para que el deudor hipotecario y, en su caso, el hipotecante no deudor y tercer poseedor puedan conocer el inicio del proceso de ejecución hipotecaria.

1. Requerimiento judicial. Edictos:

El requerimiento de pago deberá practicarse en el domicilio que resulte vigente en el Registro (art. 686.1 LEC). Cuando el resultado sea negativo, la Oficina judicial deberá realizar averiguaciones para determinar el domicilio del deudor y, sólo cuando se hubiesen agotado los medios de averiguación de tal domicilio, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el art. 164 LEC (art. 686.3 LEC). Insiste el Tribunal Constitucional en la Sentencia 41/2020, 9 de Marzo de 2020 [j 6] que la comunicación por edictos en el procedimiento de ejecución hipotecaria solo puede utilizarse cuando se hayan agotado los medios de averiguación del domicilio del deudor o ejecutado e igualmente la STC 43/2020, 9 de Marzo de 2020 [j 7] no admite la notificación por email con firma electrónica con un enlace a Internet por no estar previsto en la normativa procesal.

Reitera la STC 86/2020, 20 de Julio de 2020: [j 8]

Este tribunal se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la comunicación del procedimiento de ejecución hipotecaria cuando sea negativa la notificación y el requerimiento de pago en el domicilio que consta en el registro de la propiedad y, más concretamente, sobre la necesidad de que el órgano jurisdiccional agote las posibilidades de averiguación del domicilio real, antes de acudir a la comunicación edictal.

Y añade esta Sentencia:

. Para el tribunal, “desde una estricta perspectiva constitucional, procede realizar una interpretación secundum constitutionem del art. 686.3 LEC, integrando su contenido, de forma sistemática, con el art. 553 LEC, precepto rector de la llamada al proceso de ejecución hipotecaria, y con la doctrina de este tribunal en cuanto a la subsidiariedad de la comunicación edictal, la cual tiene su fuente directa en el derecho de acceso al proceso del Plantilla:~leg de manera que la comunicación edictal en el procedimiento de ejecución hipotecaria sólo puede utilizarse cuando se hayan agotado los medios de averiguación del domicilio del deudor o ejecutado. (STC 122/2013, 20 de Mayo de 2013). [j 9]

A pesar de tan clara doctrina, continúan casos en que no se cumple esta doctrina. Puede verse la STC 187/2020, 14 de Diciembre de 2020 [j 10]

2. Requerimiento notarial:

La ley prevé una excepción a la práctica judicial del requerimiento de pago: cuando se acredite haberlo efectuado extrajudicialmente, mediante acta notarial que demuestre haber requerido de pago con al menos 10 días de antelación (arts. 686.2 y 581.2 LEC).

A estos efectos, el requerimiento notarial al deudor y en su caso las notificaciones al tercer poseedor hipotecante no deudor y titulares de derechos inscritos con posterioridad al derecho real de hipoteca que se ejerce, habrá de realizarse en el domicilio que conste consignado por cada uno de ellos en el Registro. Además, se hará por el Notario, en la forma que resulte de la legislación notarial, en la persona del destinatario, si se encontrase en el domicilio señalado. En caso contrario, el Notario llevará a efecto la diligencia con la persona mayor de edad que allí se encuentre y manifieste tener con el requerido relación personal o laboral, dejando expresamente constancia de la manifestación de dicha persona sobre su consentimiento a hacerse cargo de la cédula y su obligación de hacerla llegar a su destinatario.

No obstante, será válido el requerimiento o la notificación realizada fuera del domicilio que conste en el Registro de la Propiedad siempre que se haga en la persona del destinatario y, previa su identificación por el Notario, con su consentimiento, que será expresado en el acta de requerimiento o notificación.

En caso de que el destinatario sea una persona jurídica, el Notario entenderá la diligencia con una persona mayor de edad que se encuentre en el domicilio señalado en el Registro y que forme parte del órgano de administración, que acredite ser representante con facultades suficientes o que, a juicio del Notario...

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