Procedimiento de ejecución judicial sobre bienes hipotecados

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Abogada y Notario
 
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La ejecución de bienes gravados con garantía real tiene un procedimiento específico que está actualmente regulado en los arts. 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Las reglas generales de esta clase de procedimiento (supuestos de hecho, requisitos procesales, competencia y legitimación, subasta, etc.,) se desarrollan en el tema específico de esta misma obra Reglas generales de la ejecución sobre bienes hipotecados y el llamado procedimiento extrajudicial en el tema Venta extrajudicial, el antes llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria

Se procede, a continuación, a analizar las distintas fases del actual procedimiento sobre bienes hipotecados.

Contenido
  • 1 Actuaciones iniciales
    • 1.1 La demanda ejecutiva
    • 1.2 Despacho de ejecución y requerimiento de pago
    • 1.3 Certificación de dominio y cargas
    • 1.4 Comunicación al titular inscrito y a los acreedores posteriores
    • 1.5 Depósito o administración de bienes
  • 2 Subasta
  • 3 Pago del crédito y aplicación del sobrante
  • 4 Reclamación limitada y vencimiento anticipado de deudas a plazos
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Actuaciones iniciales La demanda ejecutiva

El procedimiento de ejecución hipotecaria se iniciará con una demanda ejecutiva (art. 685 LEC) a la que deberán acompañarse los siguientes documentos:

1.- Documentos particulares de la demanda de ejecución hipotecaria:

Se refiere, en concreto, al título de crédito, con los requisitos que la ley exige para el despacho de la ejecución (art. 685.2 LEC). Tales requisitos son los que regula el art. 517.2.4º LEC que establece que tendrán fuerza ejecutiva las «escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes».

Ahora bien, con la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en vigor desde el 1.12.2006, se reforma el art. 17.1.4º de la Ley del Notariado (LN) estableciéndose que «se considerará título ejecutivo aquella copia que el interesado solicite se expida con tal carácter». De tal forma que, lo determinante para la ejecutividad de una escritura pública no será que se trate de primera o segunda copia, sino que se acompañe una copia emitida con carácter ejecutivo (Auto de la AP Barcelona de 18 de junio de 2018). [j 1]

Por otra parte, señala el art. 685.2 LEC que, si se trata de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, en caso de que el título de crédito no pudiese presentarse (entendiéndose referido al supuesto en que no pudiese presentarse la copia que sirvió para la inscripción, según indica la Sentencia de la AP Barcelona de 8 de mayo de 2013), [j 2] se acompañará, con el que se presente, certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios (art. 685.4 LEC) bastará con la presentación de certificación registral que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca, que se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de la hipoteca, pudiendo ser parcial comprendiendo tan sólo la finca/s objeto de la ejecución. Es decir, como advierte el Auto de la AP Sevilla de 17 de marzo de 2017, [j 3] en estos casos no se exige que sea primera copia expedida con carácter ejecutivo, ya que se trata de un documento complementario del verdadero título ejecutivo que es la certificación registral.

En cuanto a los supuestos de deudas garantizadas con hipoteca naval, la ley considera título suficiente para despachar ejecución el documento privado de constitución de la hipoteca naval inscrito en el Registro de Bienes Muebles conforme a lo dispuesto en el art. 128 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima.

2.- Documentos que, en general, han de acompañarse a la demanda ejecutiva (documentos del art. 550 LEC al que remite el art. 685.2 LEC).

3.- Documentos específicos que se han de acompañar a la demanda ejecutiva por saldo de cuenta (art. 573 LEC) y por intereses variables (art. 574 CC), por remisión del art. 685.2 LEC.

Despacho de ejecución y requerimiento de pago

Tras presentarse la demanda ejecutiva, se acordará el despacho de la ejecución y se efectuará el requerimiento de pago al deudor, siendo éste el acto de comunicación fundamental para que el deudor hipotecario y, en su caso, el hipotecante no deudor y tercer poseedor puedan conocer el inicio del proceso de ejecución hipotecaria.

El requerimiento de pago deberá practicarse en el domicilio que resulte vigente en el Registro (art. 686.1 LEC). Cuando el resultado sea negativo, la Oficina judicial deberá realizar averiguaciones para determinar el domicilio del deudor y, sólo cuando se hubiesen agotado los medios de averiguación de tal domicilio, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el art. 164 LEC (art. 686.3 LEC).

Ahora bien, la ley prevé una excepción a la práctica del requerimiento de pago, que es cuando se acredite haberlo efectuado extrajudicialmente, mediante acta notarial que demuestre haber requerido de pago con al menos 10 días de antelación (arts. 686.2 y 581.2 LEC).

A estos efectos, el requerimiento al deudor y en su caso las notificaciones al tercer poseedor hipotecante no deudor y titulares de derechos inscritos con posterioridad al derecho real de hipoteca que se ejerce, habrá de realizarse en el domicilio que conste consignado por cada uno de ellos en el Registro. Además, se hará por el Notario, en la forma que resulte de la legislación notarial, en la persona del destinatario, si se encontrase en el domicilio señalado. En caso contrario, el Notario llevará a efecto la diligencia con la persona mayor de edad que allí se encuentre y manifieste tener con el requerido relación personal o laboral, dejando expresamente constancia de la manifestación de dicha persona sobre su consentimiento a hacerse cargo de la cédula y su obligación de hacerla llegar a su destinatario.

No obstante, será válido el requerimiento o la notificación realizada fuera del domicilio que conste en el Registro de la Propiedad siempre que se haga en la persona del destinatario y, previa su identificación por el Notario, con su consentimiento, que será expresado en el acta de requerimiento o notificación.

En caso de que el destinatario sea una persona jurídica, el Notario entenderá la diligencia con una persona mayor de edad que se encuentre en el domicilio señalado en el Registro y que forme parte del órgano de administración, que acredite ser representante con facultades suficientes o que, a juicio del Notario, actúe notoriamente como persona encargada por la persona jurídica de recibir requerimientos o notificaciones fehacientes en su interés.

La notificación es fundamental; la STS 65/2019, 31 de Enero de 2019 [j 4] reitera la doctrina jurisprudencial relativa a las notificaciones y emplazamientos edictales como medios supletorios a utilizar como remedio último, cuando ni aún con el empleo de una mínima y exigible diligencia sea posible averiguar el domicilio del demandado.

Certificación de dominio y cargas

El art. 688 LEC exige la solicitud de expedición de una certificación de dominio y cargas de la finca hipotecada, en la que se exprese que la hipoteca a favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar. En concreto, dicha certificación deberá contener:

1.- Los extremos del art. 656.1 LEC (titularidad del dominio y demás derechos reales del bien, así como derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien y, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas).

2.- Inserción literal de la inscripción de la hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro.

El registrador hará constar por nota marginal, en la inscripción de hipoteca, que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento en cuestión (art. 688 LEC). De tal forma que, si se produce una doble ejecución, el juzgado podrá comprobarlo y acordar el sobreseimiento de la ejecución (Auto de la AP Girona de 20 de diciembre de 2017). [j 5]

Este asiento tiene especial relevancia pues, como advierte la DGRN (pudiéndose citar, por todas, la Resolucion de 15 de julio de 2013), [j 6] la nota marginal acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria, aunque no conlleva el cierre registral, sí opera como una condición resolutoria cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento. Es decir, este asiento no constituye una mera publicidad, sino que alcanza el valor de notificación formal y función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma. Todo ello sin olvidar que dicha nota marginal supone la interrupción del plazo de prescripción de la acción hipotecaria (ex art. 1943 CC), impidiendo así la cancelación de la hipoteca por caducidad conforme con el art. 82 de la Ley Hipotecaria (Resolución de la DGRN de 8 de marzo de 2005). [j 7]

Por otra parte, se exige que, con este asiento de la nota marginal, se cumpla el principio general de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, impidiendo así que acceda al...

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