Propiedad horizontal. Constitución y elementos comunes y privativos
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
De los distintos tipos de propiedad que ha desenvuelto la vida jurídica destaca con caracteres singulares la llamada propiedad por pisos o, más técnicamente, propiedad horizontal, que supone la coordinación de varios derechos de propiedad, siendo susceptibles de modalidades muy diversas.
Puede verse el tema Comunidades especiales según el Código Civil y la legislación estatal
|
Contenido
|
La importancia de la propiedad horizontal, ante la llamada democratización de la propiedad, es indiscutible; de una parte, factores psicológicos y económicos han motivado a los ciudadanos al acceso a esta propiedad y, de otra, el Estado no ha dudado en conceder ayudas y subvenciones, incluso siendo hace unos años un auténtico Promotor de viviendas con una finalidad social.
Pero esta propiedad es jurídicamente de gran complejidad y delicadeza.
Al tratarse de una obra práctica, resistimos la tentación de detallar la evolución histórica y las discusiones sobre su naturaleza jurídica, concretándonos en los aspectos actuales de su regulación, desarrollando su contenido en tres temas: el presente que trata de la regulación legal, la constitución de la propiedad horizontal y sus elementos; el tema Propiedad horizontal: derechos y obligaciones de los propietarios que trata de estos derechos y deberes, y el tema Propiedad horizontal. Junta y acuerdos que trata de la convocatoria de las juntas y la adopción de acuerdos, así como su impugnación.
Regulación legalEl actual art. 396 del Código Civil, en su último párrafo, dice que «Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados».
Por tanto, deberán aplicarse, además de las normas del art. 396 CC, las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 (en lo sucesivo LPH) y los arts. 8 y 107 de la Ley Hipotecaria, (artículo éste modificado en la letra b) del apartado 1 por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler entrada en vigor el 6 de marzo de 2019;) después, las normas que los particulares establezcan, en especial, en el título constitutivo, las demás normas dispositivas de la Ley de PH y supletoriamente las normas del CC sobre la comunidad de bienes.
Por lo que respecta a los territorios con legislación propia baste indicar:
Cataluña:
Hay una amplia regulación en la materia. Puede verse los temas:
Navarra:
A partir del 16 de octubre de 2019 ha entrado en vigor la nueva redacción y en parte nueva numeración de las Leyes dadas por la LEY FORAL 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo.
Sigue diciendo la LEY 427:
Se presume que lo unido inseparablemente al suelo accede a la propiedad de éste, pero puede existir un derecho real sobre lo edificado o plantado en suelo ajeno, como derechos de superficie, de sobreedificación o subedificación, de propiedad horizontal y de plantación.
Constitución de la Propiedad Horizontal Concepto y formaEn cuanto al régimen de propiedad horizontal, se estará a lo dispuesto en el Código Civil y Leyes que lo desarrollan. Para los demás derechos mencionados se observará lo dispuesto en el presente.
El título constitutivo se define como aquel documento en el cual habrá de hacerse constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la determinación del régimen jurídico de la propiedad horizontal (STS 30 de marzo de 1999). [j 1]
Como indica la citada sentencia del TS, la constitución del título constitutivo puede realizarse de dos maneras:
- Por el promotor -vendedor- constructor del edificio, mientras fuese propietario único del mismo (el caso más corriente).
- Por todos los propietarios del edificio: en este caso, deberán acudir al otorgamiento del título constitutivo todos los propietarios ya existentes que ostenten facultades dominicales, incluso aunque lo fuesen en virtud de documento privado de compraventa como así se deduce de la STS de 6 de noviembre de 1992, [j 2] entre otras.
La Resolución de la DGRN de 24 de septiembre de 2015 [j 3] recuerda que, para que un edificio pueda inscribirse en régimen de propiedad horizontal, es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios o laudo o nueva resolución judicial que así lo constituya; no es un acto de administración que pueda decidir la mayoría de los condueños.
En todo caso, no se crea una entidad con personalidad jurídica independiente.
Si el edificio no se constituye formalmente en régimen de propiedad horizontal, se entenderá que existe una propiedad horizontal de hecho, lo cual tendrá incidencia directa en las operaciones de modificación de los elementos privativos que se puedan realizar. En este sentido, debe tenerse en cuenta que no podrá procederse a la división horizontal de una parte determinada del edificio si no se constituye e inscribe, previa y formalmente, el régimen de propiedad horizontal sobre el edificio (con la determinación de las cuotas de todos los elementos privativos) para poder, simultánea o posteriormente, configurar a su vez una división horizontal sobre uno de los elementos privativos (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 2 de junio de 2020). [j 4]. En relación con lo anterior, entre otras, la Resolución de 1 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 5] en un supuesto que se solicitaba la rectificación de fincas, y constancia registral de la nueva localización establece que no procede dicha rectificación, ni la oportuna constancia registral de la nueva localización de los bloques, porque la correspondiente comunidad de propietarios no figura constituida como tal, tratándose por tanto de una comunidad sin título constitutivo, siendo una subcomunidad de facto, que actúa como tal sin revestimiento jurídico alguno, no gozando de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral.
Y en las propiedades horizontales de hecho - anteriores a la Ley de PH - se necesita el consentimiento de todos los titulares de los elementos de hecho que integran el inmueble para la determinación de la superficie correspondiente a uno de los elementos privativos de hecho. (Resolución de 26 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 6]
Distinto es el supuesto al que se refiere la Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública; [j 7] si existe una comunidad de propietarios de facto, el acuerdo de dar forma a una comunidad ya existente no precisa la unanimidad, ya que no se pretende la constitución de una propiedad horizontal sino la formalización de la misma.
Licencia para constituir la Propiedad HorizontalLa norma general es que no se exige licencia para dividir un inmueble en propiedad horizontal, lo que es distinto de la necesidad de licencia para declarar una Obra Nueva.
El art. 26 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en vigor el 31 de octubre de 2015), que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio, dice que la constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18.
Y se detalla el tema de los complejos inmobiliarios y los casos en que en éstos se exige licencia.
Pero algunas legislaciones autonómicas regulan las licencias para poder otorgar división en propiedad horizontal.
Así, en Cataluña está exigida licencia en este caso por el Decreto Leg. 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo.
Contenido del título constitutivo1).- Contenido obligatorio del título constitutivo
Conforme dispone el art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el contenido mínimo obligatorio que deberá contemplar el título constitutivo es:
- La descripción del inmueble en su conjunto: deberá expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.
- La descripción de cada uno de los pisos o locales (al que se asignará número correlativo): deberá expresar su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
- La fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local:
a) Dicha cuota será determinada o bien por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, o bien por acuerdo de todos los propietarios existentes, o bien por laudo o resolución judicial.
b) Para su...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba