Propiedad horizontal. Junta y acuerdos
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En el presente tema se trata de la Junta de propietarios de un inmueble dividido en régimen de propiedad horizontal, así como de los acuerdos y su impugnación. Los derechos y obligaciones de los propietarios se tratan en el tema precisamente titulado Propiedad horizontal: derechos y obligaciones de los propietarios y en el tema Propiedad horizontal. Constitución y elementos comunes y privativos se trata de la constitución de la propiedad y de los elementos comunes y privativos.
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Contenido
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Los propietarios de entidades singulares participan de los elementos comunes de forma que en la Propiedad Horizontal existe una comunidad entre los mencionados propietarios.
Esta comunidad manifiesta su voluntad en las correspondientes Juntas, pero no tiene personalidad jurídica.
Esta afirmación no impide que sean posibles determinados asientos en el Registro de la Propiedad, en concreto notaciones preventivas de embargo y de demanda en aquellas materias en que la comunidad tiene reconocida legalmente capacidad procesal.Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de 2013. [j 1] Pero ello no le confiere personalidad.
Esta falta de personalidad la ha sostenido la jurisprudencia reiteradamente, con lo que la comunidad no puede ser titular registral ni es posible que sin tal personalidad puede ser propietaria de un bien y, por extensión, ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente (STS 6 de noviembre de 1995 [j 2] y STC 14 de junio de 1999). [j 3]
Las consecuencias de esta carencia de personalidad jurídica son:
- Que no puede voluntariamente adquirir como tal comunidad bienes e inscribirlos en el Registro de la Propiedad, lo que es distinto de que puedan todos los titulares de entidades de un inmueble dividido en propiedad horizontal adquirir bienes por cuotas iguales, o no, a su participación en la comunidad, tal como resulta de la Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de 2013 [j 4] y la 4 de octubre de 2013, [j 5] que dice:
El reconocimiento legal de capacidad procesal de la comunidad de propietarios así como las restantes facultades que se atribuyen a la junta de propietarios y a su Presidente, no implica que tal comunidad pueda adquirir bienes inmuebles como ente con personalidad jurídica independiente y ser titular registral de los mismos mediante el asiento de inscripción correspondiente.
- Que excepcionalmente se admite la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral; de forma que la Resolución de la DGRN de 12 de febrero de 2016 [j 6] admite el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Se reitera en la Resolución de la DGRN de 3 de abril de 2018 [j 7] y en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de mayo de 2021. [j 8]
Citando la doctrina de la DGRN, la STS 1/2019, 8 de Enero de 2019 [j 9] hace un resumen de la posición de la DGRN y del mismo TS, destacando que ello es de sumo interés en el tráfico inmobiliario y de viva actualidad,
- Que debe entenderse que está exenta de las tasas judiciales; no se crea una entidad con personalidad jurídica independiente.
Señala el art. 14 LPH que corresponde a la junta de propietarios:
- El nombramiento y cese de cargos (tanto los denominados “directivos” –presidente o vicepresidente- como los dedicados a funciones “administrativas” –secretario o administrador-), así como la resolución de las reclamaciones que formulen los titulares de los pisos o locales contra la actuación de aquéllos.
- La aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- La aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, recibiendo información de las medidas urgentes adoptadas por el administrador conforme al art. 20 LPH.
- La aprobación o reforma de los estatutos y la determinación de las normas de régimen interior.
- El conocimiento y decisión de los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. En especial, como recuerda la Sentencia nº 422/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 24 de Junio de 2016, [j 10] compete a la Junta autorizar expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
En principio, corresponde al Presidente, como representante de la comunidad, realizar la convocatoria de la junta, si bien se autoriza igualmente a los promotores a convocar la reunión (art. 16.2 LPH).
Ahora bien, el hecho de que corresponda al presidente tomar el acuerdo de convocatoria no significa que la misma no pueda llevarse a la práctica a través del secretario o el administrador, por delegación del presidente, extendiendo las correspondientes citaciones o escritos autorizados con su firma para hacerlas llegar a cada uno de los propietarios, como apunta la STS de 16 de junio de 1988. [j 11]
Junta de propietarios ordinaria y extraordinariaSeñala el art. 16.1 LPH que la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y en las demás ocasiones que estime conveniente el presidente o lo pidan ¼ parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, pudiendo cualquier propietario pedir que la junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad.
Por tanto, del mencionado precepto se infiere la existencia de dos tipos de reuniones:
- La junta ordinaria, que será promovida por el presidente y se celebrará una vez al año con el objeto de aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad;
- Las juntas extraordinarias, que serán promovidas por los propietarios al objeto de tratar temas de interés para la comunidad.
El art. 16.2 LPH establece que la convocatoria debe indicar los asuntos a tratar, así como el lugar, día y hora en que se celebrará la junta en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
Respecto del orden del día, se exige por la jurisprudencia que su redacción sea clara y precisa, fijándose con claridad los asuntos objeto de debate, de modo que exista una perfecta armonía y congruencia entre el contenido del orden del día, y los temas que se debatirán en la junta (STS de 30 de noviembre de 1991). [j 12] En los mismos términos se pronuncia la STS de 12 de enero de 2012, [j 13] indicando que la finalidad de quedar claramente fijado el orden del día es cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien decidir si delegan su voto a una tercera persona o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración. Ahora bien, la Sentencia nº 219/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 15 de Marzo de 2013 [j 14] no ve problema alguno en que anunciado en el orden del día un informe sobre determinados obras realizadas en un piso, se pueda acordar el ejercicio de acciones judiciales, aunque este último extremo no constase en el orden del día. Dice esta Sentencia:
el acuerdo de la junta de propietarios es plenamente ajustado a la Ley y a los Estatutos, con independencia de que no se hubiera introducido en el orden del día.... El acuerdo ... no es más que la expresión clara y evidente de su derecho a la tutela judicial efectiva ante lo que considera una actuación contraria a los estatutos por parte de unos comuneros.
Asimismo, la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no se hallen al corriente en el...
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