Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística ( artículo 11.1 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana , Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre ).
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Contenido
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El Texto Refundido de la Ley del Suelo ( Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre ) establece un conjunto de derechos y deberes en función del tipo de suelo (de sus características) que conforma lo que la propia Ley denomina Estatuto jurídico de la propiedad del suelo ( artículos 11 a 17 ) y que se ubica (sistemáticamente) tras el Estatuto básico del ciudadano ( artículos 5 y 6 , en los que se concretan los derechos y deberes de los ciudadanos) y el Estatuto básico de la iniciativa y la participación en la actividad urbanística ( artículos 7 a 10 , relativos a las actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias así como a la iniciativa y participación pública y privada).
Por ello, y tal y como establece el propio artículo 11.1 de Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana :
El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
Derecho de propiedad ( artículo 33 de la Constitución ) que, como tal, se constituye en una condición básica cuya regulación, de modo uniforme en todo el territorio del Estado, ha de garantizar la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, en los términos, así establecidos, en el artículo 149.1.1 de la Constitución como competencia exclusiva del Estado.
Edificabilidad (ius aedificandi)En lo que aquí concierne, no puede desconocerse que se contempla el derecho de propiedad desde la perspectiva de la intervención pública para garantizar las condiciones de igualdad (regla 1ª del art. 149.1 CE ) y sólo sus condiciones básicas, óptica distinta, sin duda, que la que proporciona la competencia exclusiva del Estado sobre la legislación civil a que se refiere la regla 8ª del mismo precepto, como se verá en el fundamento jurídico 11. Ello significa, por lo que ahora interesa, que la legislación estatal dictada al amparo del art. 149.1.1º CE en relación con aquellas manifestaciones del dominio sobre las que las Comunidades Autónomas sí ostentan competencias no puede utilizarse para regular la política autonómica sectorial correspondiente, puesto que tal resultado supondría vaciar de todo contenido la competencia autonómica (cfr. SSTC 194/1994 [j 1], fundamento jurídico 4; 43/1996, fundamento jurídico 2, entre otras). Más en concreto, el indicado título competencial sólo tiene por objeto garantizar la igualdad en las condiciones de ejercicio del derecho de propiedad urbana y en el cumplimiento de los deberes inherentes a la función social, pero no, en cambio, la ordenación de la ciudad, el urbanismo entendido en sentido objetivo. A través de esas condiciones básicas, por tanto, no se puede configurar el modelo de urbanismo que la Comunidad Autónoma y la Administración local, en el ejercicio de sus respectivas competencias, pretendan diseñar, ni definir o predeterminar las técnicas o instrumentos urbanísticos al servicio de esas estrategias territoriales, aunque, como se verá, puedan condicionar indirectamente ambos extremos. Habrá que distinguir, pues, aquellas normas urbanísticas que guardan una directa e inmediata relación con el derecho de propiedad (ámbito al que se circunscribe el art. 149.1.1º CE ) y del que se predican las condiciones básicas, de aquellas otras que tienen por objeto o se refieren a la ordenación de la ciudad, esto es, las normas que, en sentido amplio, regulan la actividad de urbanización y edificación de los terrenos para la creación de ciudad (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo [j 2], F. 6).
Régimen estatutario que distingue entre la posibilidad de transformar urbanísticamente un determinado suelo (previsión) y el hecho de que esa transformación se pueda realizar de manera efectiva (patrimonialización), al disponer el artículo 11.2 de Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que:
La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo.
Y que:
La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
Lo que supone que para que ese derecho a edificar se llegue a integrar y forme parte del derecho de propiedad de u determinado suelo es preciso que se cumplan los deberes establecidos para ello conforme a lo dispuesto en la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
RequisitosDe manera que la regulación del suelo, en tanto que propiedad, corresponde al Estado de manera exclusiva, pero en tanto que elemento que soporta la ordenación de la ciudad y que da lugar a la actividad de urbanización y edificación es competencia de las Comunidades Autónomas una vez que los Estatutos de Autonomía (y en todos ellos se ha hecho) atribuyen la competencia para regular sobre esa materia a las Comunidades Autónomas.
Actos de transformación o edificación sobre los que la Ley del Suelo establece una serie de previsiones ( artículo 11.3 ) conforme a las que todo acto de edificación:
- El uso del suelo requiere del correspondiente título habilitante que permita el ejercicio de esa actividad.
Por lo que “requerirá del acto de...
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