Modificación de fincas y Catastro

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Un desideratum de los últimos tiempos es conseguir una adecuada coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro y ello se consigue con la representación gráfica aportada al Registro.

Como dice la Resolución de la DGRN de DGRN de 24 de octubre de 2016, [j 1] conforme al artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad. No corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral.

Contenido
  • 1 Supuestos de representación gráfica
  • 2 Medios para la coordinación
    • 2.1 Certificación catastral
    • 2.2 La representación gráfica alternativa
  • 3 Casos especiales
    • 3.1 Agrupación de dos fincas que tienen la correspondiente referencia catastral
    • 3.2 Falta de linderos
    • 3.3 Desproporción de cabida
    • 3.4 Certificación a nombre del esposo
    • 3.5 Representación del resto de finca matriz
    • 3.6 Certificación de la finca agrupada
  • 4 Coordinación en las escrituras
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Supuestos de representación gráfica

Hay dos supuestos bien diferenciados: (Art. 9 LH)

1º).- Obligatorio:

Cuando se pretende acceder al Registro de la Propiedad una modificación hipotecaria, de forma que siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción hará constar la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

La Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de 2016 [j 2] indica:

todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte; y esto es aplicable, en caso de segregación, a la finca segregada pero también al Resto de finca.

2º). Potestativo:

Con carácter potestativo podrá incorporarse dicha representación al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica.

En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199 LH .

Señala la Resolución de la DGRN de 16 de enero de 2017 [j 3] que en los casos en los que la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, (recordemos: se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos) la falta de una remisión expresa desde dicho artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Respecto a la representación georreferenciada, puede verse la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario;

Medios para la coordinación

La legislación hipotecaria da efectivamente gran importancia a la siempre difícil coordinación Catastro-Registro y ello se consigue aportando la pertinente representación gráfica de la finca .

Y la representación gráfica puede resultar de:

a). Una certificación catastral.

b). Una representación gráfica alternativa.

En efecto, dice el art. 9 LH que para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, (sea obligatoria o potestativa, según lo antes ya dicho) deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

Certificación catastral

La certificación catastral es exigible en determinados casos, saber:

  • En el expediente de deslinde de fincas; (art. 200 LH) el promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.
  • En el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral (art. 201 LH). Puede verse: Exceso de cabida y alteraciones de la misma, etc.
  • En el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas ( art. 205 LH). Puede verse inmatricular una finca Ahora bien en el caso del art. 206 LH, es decir, inmatriculación por Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas, se admite en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa.
La representación gráfica alternativa

La Resolución de la DGRN de 6 de abril de 2017 [j 4] dice que salvo los supuestos de inmatriculación de fincas, no es defecto que impida la inscripción la aportación de una representación gráfica alternativa al contemplarse expresamente tal posibilidad en la legislación hipotecaria.

La representación gráfica alternativa deberá reunir determinados requisitos:

  • Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita.
  • El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente.
  • Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.
  • Debe contener la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices y declaración del técnico, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la resolución conjunta, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento todos los requisitos técnicos que se detallan en el número 2 del apartado séptimo de la Resolución Conjunta.

De otra parte, inscrita la representación gráfica alternativa ningún impedimento legal existe para que el interesado desista de tal incorporación y solicite la inscripción de la representación gráfica catastral, más aún cuando la diferencia de superficie es escasa y no existen dudas de identidad de la finca. (Resolución de la DGRN de 7 de junio de 2019). [j 5]

Casos especiales

Hay algún caso especial a tener en cuenta; son casos en que parece que debemos aplicar el sentido común.

Así tenemos:

Agrupación de dos fincas que tienen la correspondiente referencia catastral

Como advierte la Resolución de la DGRN de 13 de junio de 2016 [j 6], si se agrupan, por ejemplo, dos fincas colindantes, y cada una tiene su respectiva referencia catastral, no debe olvidarse que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Por ello, ningún...

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