Reglas generales del derecho de vuelo. Concepto y naturaleza jurídica

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La figura del derecho de vuelo ha sufrido alternativas legislativas, habiéndose consolidado en la doctrina y jurisprudencia como un derecho real de importancia en el ámbito de la sobreedificación y la subedificación.-

Contenido
  • 1 Concepto del derecho de vuelo
  • 2 Naturaleza del derecho de vuelo
  • 3 Regulación del derecho de vuelo
  • 4 Elementos personales, reales y formales del derecho de vuelo
  • 5 Efectos: contenido del derecho y causas de extinción
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Concepto del derecho de vuelo

El derecho de vuelo, dice la Resolución de la DGRN de 11 de febrero de 2015, [j 1] es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas (derecho de sobreedificación) o de realizar construcciones bajo el suelo (derecho de subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

Obsérvese la existencia dos fases: a) la primera es aquella en la que el titular tiene el derecho de elevar un o más plantas o de realizar construcciones bajo el suelo y b) la segunda es aquella en la que hecha construcción, deviene propietario definitivo de lo construido. Este carácter definitivo de la propiedad de lo construido es la diferencia más importante entre el derecho de vuelo y el derecho de superficie, pues éste es necesariamente temporal; además son diferencias entre ambos derechos:

  • En el derecho de superficie se produce una propiedad separada (la del dueño del suelo y la del superficiario, auténtica excepción a la regla general de la accesión); en cambio, en el derecho de vuelo, una vez ejercitado, la nueva construcción se integrará en una propiedad horizontal, de forma que el titular del derecho de vuelo al adquirir la propiedad de lo edificado será titular también del solar en que radica la edificación.
  • El derecho de vuelo tiene siempre carácter urbano, pues si están autorizadas edificaciones en suelo rústico, el edificio siempre es urbano; en cambio, el derecho de superficie puede se urbano (edificio a construir) o rústico propiamente dicho, siendo éste el llamado derecho de plantación, que se trata en el tema Derecho de superficie en suelo rústico .

Puede verse también el tema Normas generales del derecho de superficie y El derecho de vuelo y la propiedad horizontal .

Naturaleza del derecho de vuelo

Dejando de lado diversas teorías (que si es un derecho de propiedad sobre el espacio aéreo o el subsuelo, que si es simplemente un derecho limitativo del dominio, o que si es un derecho real sui generis), lo cierto es que tanto la doctrina de forma casi unánime, la jurisprudencia y la doctrina de la DGRN lo consideran un derecho real sobre cosa ajena con vocación de dominio: es fundamental en este derecho esta llamada a la propiedad definitiva a favor de quien en uso del derecho sobreedifica o subedifica.

La citada Resolución de la DGRN de 11 de febrero de 2015 señala las características más importantes de este derecho, a saber:

  • Es un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal.
  • Es un derecho que no puede pertenecer al propietario del suelo, de lo contrario nos encontraríamos con una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él.
  • Es un derecho cuyo ejercicio comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos.
  • Es un derecho que tiene dos fases, como se ha dicho: en la primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.
Regulación del derecho de vuelo

a).- El Código Civil no contiene ni una sola referencia al derecho de vuelo; únicamente aparece el término a propósito de la propiedad horizontal, en el art. 396 CC, al hablar de la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Es evidente que el derecho de vuelo de un edificio dividido en propiedad horizontal es un elemento común; por ello, si el dueño de la planta alta quiere edificar y hacer suya una nueva planta, se va a exigir que se desafecte el vuelo, como elemento común y sea transmitido el derecho de vuelo al dueño mencionado (Resolución de la DGRN de 20 de abril de 2006). [j 2]

b).- El Reglamento Hipotecario menciona el derecho de vuelo en dos preceptos, que en realidad sólo regulan el aspecto registral:

12.2. El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3º del artículo 8 de la Ley y...

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