Reglas generales del derecho de vuelo. Concepto y naturaleza jurídica
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La figura del derecho de vuelo ha sufrido alternativas legislativas, habiéndose consolidado en la doctrina y jurisprudencia como un derecho real de importancia en el ámbito de la sobreedificación y la subedificación.
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Contenido
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Dice la Resolución de la DGRN de 11 de febrero de 2015 [j 1] que el derecho de vuelo, es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas (derecho de sobreedificación) o de realizar construcciones bajo el suelo (derecho de subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.
En otras paalabras, la Resolución de 29 de agosto de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 2] señala que el derecho de vuelo es un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal.
Obsérvese la existencia dos fases: a) la primera es aquella en la que el titular tiene el derecho de elevar un o más plantas o de realizar construcciones bajo el suelo y b) la segunda es aquella en la que hecha construcción, deviene propietario definitivo de lo construido.
Este carácter definitivo de la propiedad de lo construido es la diferencia más importante entre el derecho de vuelo y el derecho de superficie, pues éste es necesariamente temporal; además son diferencias entre ambos derechos:
- En el derecho de superficie se produce una propiedad separada (la del dueño del suelo y la del superficiario, auténtica excepción a la regla general de la accesión); en cambio, en el derecho de vuelo, una vez ejercitado, la nueva construcción se integrará en una propiedad horizontal, de forma que el titular del derecho de vuelo al adquirir la propiedad de lo edificado será titular también del solar en que radica la edificación.
- El derecho de vuelo tiene siempre carácter urbano, pues si están autorizadas edificaciones en suelo rústico, el edificio siempre es urbano; en cambio, el derecho de superficie puede ser urbano (edificio a construir) o rústico propiamente dicho, siendo éste el llamado derecho de plantación, que se trata en el tema Derecho de superficie en suelo rústico
El derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo. (Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 3]
Completa este tema los siguientes:
Naturaleza del derecho de vueloDejando de lado diversas teorías (que si es un derecho de propiedad sobre el espacio aéreo o el subsuelo, que si es simplemente un derecho limitativo del dominio, o que si es un derecho real sui generis), lo cierto es que tanto la doctrina de forma casi unánime, la jurisprudencia y la doctrina de la DGRN lo consideran un derecho real sobre cosa ajena con vocación de dominio: es fundamental en este derecho esta llamada a la propiedad definitiva a favor de quien en uso del derecho sobreedifica o subedifica.
La citada Resolución de la DGRN de 11 de febrero de 2015 señala las características más importantes de este derecho, a saber:
- Es un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal.
- Es un derecho que no puede pertenecer al propietario del suelo, de lo contrario nos encontraríamos con una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él.
- Es un derecho que si afecta a un edificio en régimen de propiedad horizontal su ejercicio comporta necesariamente una modificación del título constitutivo, que:
a) Podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos.
b) Si hay varios titulares de departamentos privativos y ahora se desea constituir un derecho de vuelo, como es un elemento común, para poder ser desafectado, como ocurre con cualquier alteración del régimen de los elementos comunes del edificio, al ser una materia que compete a la comunidad de propietarios, se exige unanimidad en tanto que modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal (artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal). Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 4]
- Es un derecho que tiene dos fases, como se ha dicho: en la primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.
a).- El Código Civil no contiene ni una sola referencia al derecho de vuelo; únicamente aparece el término a propósito de la propiedad horizontal, en el art. 396 CC, al hablar de la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Es evidente que el derecho de vuelo de un edificio dividido en propiedad horizontal es un elemento común; por ello, si el dueño de la planta alta quiere edificar y hacer suya una nueva planta, se va a exigir que se desafecte el vuelo, como elemento común y sea transmitido el derecho de vuelo al dueño mencionado (Resolución de la DGRN de 20 de abril de 2006). [j 5]
b).- El Reglamento Hipotecario menciona el derecho de vuelo...
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