Reglas generales de la ejecución sobre bienes hipotecados

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Abogada y Notario
 
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Dispone el art. 129 de la Ley Hipotecaria que la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado conforme al artículo 1858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.

Pero no son éstos (ejecución directa y venta extrajudicial) los únicos medios de que dispone el acreedor para el cobro de su crédito.

Contenido
  • 1 Procedimientos que tiene el acreedor hipotecario para el cobro de su crédito
  • 2 Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados
  • 3 La subasta judicial aplicable a todo procedimiento
  • 4 Ejecución directa de los bienes hipotecados
    • 4.1 Normativa
    • 4.2 Ámbito de aplicación de esta ejecución hipotecaria
    • 4.3 Requisitos procesales
    • 4.4 Competencia
    • 4.5 Legitimación
      • 4.5.1 Legitimación activa
      • 4.5.2 Legitimación pasiva
    • 4.6 Procedimiento
    • 4.7 Ultimas novedades
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia y doctrina administrativa citadas
Procedimientos que tiene el acreedor hipotecario para el cobro de su crédito

Repetidamente se ha señalado por la DGRN que el derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria). Consecuentemente, si la obligación es incumplida el acreedor puede dirigirse directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su importe. El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes. El acreedor puede igualmente realizar el valor del bien hipotecado extrajudicialmente ante notario (artículo 129 de Ley Hipotecaria).

Hay, pues, dos formas de ejecución: el procedimiento judicial y el procedimiento extrajudicial - más exactamente, venta extrajudicial.

En el ámbito judicial, el acreedor tiene las siguientes posibilidades (sin que sea este el lugar de plantear el tema de si hay verdadero derecho de elección del acreedor):

a) El proceso declarativo ordinario, ejercitando una pretensión declarativa de condena. (art. 399 y ss de la LEC)

b) Acudir al proceso de ejecución ordinario o común al disponer de un título ejecutivo del art. 517.2.4 de la LEC. (art. 517 y ss de la LEC)

c) Incoar un proceso de ejecución directa que se regula como especial en los (arts. 681 y siguientes de la LEC) y

d) Acudir al proceso monitorio. (art. 812 y ss de la LEC)

En la práctica se acude o al procedimiento de acción directa sobre bienes hipotecados o al procedimiento ordinario de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo.

Las diferencias entre acción directa y procedimiento ordinario son puestas de relieve por la Resolución de la DGRN de 1 de febrero de 2017 [j 1] en los siguientes términos:

Si se sigue el procedimiento de ejecución ordinaria y no el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados son indudables las diferencias existentes entre ambos. Baste señalar al respecto, que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no son precisos.

Cuando se utiliza el procedimiento ordinario, uno de los trámites esenciales es el practicar el embargo, de forma que hay la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario.

Esta necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que «cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes (…)». (Resolución de la DGRN de 29 de noviembre de 2019). [j 2]

En el presente tema y en los dos siguientes se trata únicamente del procedimiento judicial de acción directa, por ser el específico para las hipotecas, con una mención en el epígrafe siguiente a la subasta judicial. La venta extrajudicial se detalla en el tema Venta extrajudicial, el antes llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria

En todo caso, procede destacar:

1.- La importancia de observar las formalidades exigidas en la práctica de los actos de comunicación en este procedimiento y la indefensión que se deriva de su incumplimiento; de suerte que todos ellos tienen la categoría de requisitos esenciales (Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2019). [j 3]

2.- La norma de que no es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecas en garantía de préstamos distintos cuando las hipotecas no concurren sobre el mismo bien, sino que afectan a una pluralidad de bienes, que unos responden de una y otros de otra; sería el caso den que una hipoteca inicial se divida en dos o más, de forma que unas fincas responde una hipoteca y otras de la otra. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 4 de febrero de 2020). [j 4] dicho de otra forma: NO es posible la ejecución en un mismo procedimiento hipotecario regulado en los artículos 682 y siguientes de la LEC, y consecuentemente NO se puede expedir la certificación registral de dominio y cargas prevista en el artículo 688 de dicha ley, de dos hipotecas constituidas en garantía de dos obligaciones distintas, cuando las hipotecas no concurren sobre el mismo inmueble, sino que afectan a diferentes inmuebles. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 5 de marzo de 2020). [j 5]

3.- En ocasiones se ha alegado ante el Tribunal que el acreedor haya utilizado el procedimiento declarativo puede ser una actuación de mala fe y fraude procesal ya que debía utilizar el procedimiento de ejecución hipotecaria; se dice que hay mala fe y fraude procesal por el hecho de acudir al procedimiento ordinario para posibilitar el vencimiento o resolución del contrato, privando a la parte ejecutada de ventajas propias de la ejecución hipotecaria. En general, las Audiencias (por ejemplo, la SAP Barcelona 580/2019, 28 de Octubre de 2019) [j 6] han descartado la improcedencia o fraude en las reclamaciones en juicio declarativo ya que como pone de relieve la SAP Tarragona 426/2020, 12 de Noviembre de 2020 [j 7] ni está prohibido acudir al juicio ordinario para que se reconozca resuelto o vencido anticipadamente el préstamo hipotecario si no se acreditan los presupuestos para considerar que la parte actora ha incurrido en un fraude de Ley cuando ejercita y deduce una de las posibilidades que el Ordenamiento le atribuye, máxime con los inconvenientes sobradamente conocidos para el acreedor que suponía al tiempo de la demanda acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria, precisamente por las dudas que suscitaba la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado que habilita instar el indicado procedimiento, dudas resueltas por la STS 463/2019, 11 de Septiembre de 2019. [j 8]

Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados

El art. 579 de la LEC para la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se remite a lo dispuesto en el capítulo V del mismo Título, que regula la subasta a la que luego nos referimos.

Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

a. El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.

b. En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años...

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