Reglas generales de la ejecución sobre bienes hipotecados

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Abogada y Notario
 
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Dispone el art. 129 de la Ley Hipotecaria que la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.

Pero no son éstos (ejecución directa y venta extrajudicial) los únicos medios de que dispone el acreedor para el cobro de su crédito.

Contenido
  • 1 Procedimientos que tiene el acreedor hipotecario para el cobro de su crédito
  • 2 La subasta judicial aplicable a todo procedimiento
  • 3 Ejecución directa de los bienes hipotecados
    • 3.1 Normativa
    • 3.2 Ámbito de aplicación de esta ejecución hipotecaria
    • 3.3 Requisitos procesales
    • 3.4 Competencia
    • 3.5 Legitimación
      • 3.5.1 Legitimación activa
      • 3.5.2 Legitimación pasiva
    • 3.6 Procedimiento
    • 3.7 Ultimas novedades
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Procedimientos que tiene el acreedor hipotecario para el cobro de su crédito

Repetidamente se ha señalado por la DGRN que el derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria). Consecuentemente, si la obligación es incumplida el acreedor puede dirigirse directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su importe. El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes. El acreedor puede igualmente realizar el valor del bien hipotecado extrajudicialmente ante notario (artículo 129 de Ley Hipotecaria).

Hay, pues, dos formas de ejecución: el procedimiento judicial y el procedimiento extrajudicial - más exactamente, venta extrajudicial.

En el ámbito judicial, el acreedor tiene las siguientes posibilidades:

a) El proceso declarativo ordinario, ejercitando una pretensión declarativa de condena.

b) Acudir al proceso de ejecución ordinario o común al disponer de un título ejecutivo del art. 517.2.4 de la LEC.

c) Incoar un proceso de ejecución directa que se regula como especial en los arts. 681 y siguientes de la LEC. y

d) Acudir al proceso monitorio.

En la práctica se acude o al procedimiento de acción directa sobre bienes hipotecados o al procedimiento ordinario de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo.

Las diferencias entre acción directa y procedimiento ordinario son puestas de relieve por la Resolución de la DGRN de 1 de febrero de 2017 [j 1] en los siguientes términos:

Si se sigue el procedimiento de ejecución ordinaria y no el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados son indudables las diferencias existentes entre ambos. Baste señalar al respecto, que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no son precisos.
Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria, así lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que «cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes…».

Doctrina que reitera la Resolución de la DGRN de 23 de mayo de 2018. [j 2]

En el presente tema y en los dos siguientes se trata únicamente del procedimiento judicial de acción directa, por ser el específico para las hipotecadas, con una mención en el epígrafe siguiente a la subasta judicial. La venta extrajudicial se detalla en el tema Venta extrajudicial, el antes llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria

La subasta judicial aplicable a todo procedimiento

La Ley de Enjuiciamiento Civil dedica una sección completa a regular la subasta de bienes inmuebles (arts. 655 y ss).

Estas normas son aplicables a las subastas de bienes inmuebles y a las de bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de aquéllos. Por tanto son normas que se aplican cualquiera que sea el procedimiento que utilice el acreedor que desemboque en una subasta para satisfacer su crédito.

Por ser tema más bien procesal, me remito a la regulación legal, pero debe hacerse una importante observación sobre el art. 671 de la LEC por su enorme aplicación práctica.

Dice el art. 671 LEC:

Subasta sin ningún postor.
Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

La DGRN ha tenido ocasión de interpretar el precepto cuando llegan al Registro un testimonio de un decreto de adjudicación y del correspondiente mandamiento de cancelación en un procedimiento de ejecución directa.

Por todas, la Resolución de la DGRN de 20 de febrero de 2019 [j 3] la cual, repitiendo doctrina anterior, dice:

Con base en los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil, según el cual «las normas se interpretaran según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas», la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado.

En efecto, admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50% del valor de tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado), y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). La interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el enriquecimiento injusto de la otra.

El legislador no ha tenido la precisión y el acierto de prever en el caso de los bienes inmuebles (artículo 671) una norma similar a la que sí se establece para los muebles (artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación»). Ello no implica que deba hacerse una interpretación puramente literal del artículo 671. Más bien al contrario, el contenido del artículo 651 permite entender cuál es el verdadero espíritu y finalidad de las normas que regulan la adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio cuando la subasta ha quedado desierta.

Otra muestra de que el legislador ha querido respetar este equilibrio de intereses en el procedimiento de subasta se puede observar en lo establecido en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que existieran postores que concurran a la subasta. En su apartado cuarto se ocupa de aquellos casos en los que las posturas presentadas sean inferiores al 70% del valor de subasta.

Ofrece al ejecutado en primer término la posibilidad de presentar un tercero que presente una postura superior a ese límite. En su defecto, atribuye al ejecutante la opción de solicitar la adjudicación por el setenta por ciento, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

El último párrafo del citado artículo 670.4 prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, al disponer: «Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al...

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