Reglas generales de la ejecución sobre bienes hipotecados

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Abogada y Notario
 
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Dispone el art. 129 de la Ley Hipotecaria que la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.

Pero no son éstos (ejecución directa y venta extrajudicial) los únicos medios de que dispone el acreedor para el cobro de su crédito.

Contenido
  • 1 Procedimientos que tiene el acreedor hipotecario para el cobro de su crédito
  • 2 Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados
  • 3 La subasta judicial aplicable a todo procedimiento
  • 4 Ejecución directa de los bienes hipotecados
    • 4.1 Normativa
    • 4.2 Ámbito de aplicación de esta ejecución hipotecaria
    • 4.3 Requisitos procesales
    • 4.4 Competencia
    • 4.5 Legitimación
      • 4.5.1 Legitimación activa
      • 4.5.2 Legitimación pasiva
    • 4.6 Procedimiento
    • 4.7 Ultimas novedades
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Procedimientos que tiene el acreedor hipotecario para el cobro de su crédito

Repetidamente se ha señalado por la DGRN que el derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria). Consecuentemente, si la obligación es incumplida el acreedor puede dirigirse directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su importe. El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes. El acreedor puede igualmente realizar el valor del bien hipotecado extrajudicialmente ante notario (artículo 129 de Ley Hipotecaria).

Hay, pues, dos formas de ejecución: el procedimiento judicial y el procedimiento extrajudicial - más exactamente, venta extrajudicial.

En el ámbito judicial, el acreedor tiene las siguientes posibilidades:

a) El proceso declarativo ordinario, ejercitando una pretensión declarativa de condena.

b) Acudir al proceso de ejecución ordinario o común al disponer de un título ejecutivo del art. 517.2.4 de la LEC.

c) Incoar un proceso de ejecución directa que se regula como especial en los arts. 681 y siguientes de la LEC. y

d) Acudir al proceso monitorio.

En la práctica se acude o al procedimiento de acción directa sobre bienes hipotecados o al procedimiento ordinario de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo.

Las diferencias entre acción directa y procedimiento ordinario son puestas de relieve por la Resolución de la DGRN de 1 de febrero de 2017 [j 1] en los siguientes términos:

Si se sigue el procedimiento de ejecución ordinaria y no el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados son indudables las diferencias existentes entre ambos. Baste señalar al respecto, que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no son precisos.
Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria, así lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que «cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes…».

Doctrina que reitera la Resolución de la DGRN de 23 de mayo de 2018. [j 2]

En el presente tema y en los dos siguientes se trata únicamente del procedimiento judicial de acción directa, por ser el específico para las hipotecas, con una mención en el epígrafe siguiente a la subasta judicial. La venta extrajudicial se detalla en el tema Venta extrajudicial, el antes llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria

En todo caso, procede destacar la importancia de observar las formalidades exigidas en la práctica de los actos de comunicación en este procedimiento y la indefensión que se deriva de su incumplimiento; de suerte que todos ellos tienen la categoría de requisitos esenciales. {{jur|(Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2019).|vid=826174797).

Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados

El art. 579 de la LEC para la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se remite a lo dispuesto en el capítulo V del mismo Título, que regula la subasta a la que luego nos referimos.

Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

a. El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.

b. En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante. Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.

Como señala la Resolución de la DGRN de 6 de agosto de 2019, [j 3] en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite.

La subasta judicial aplicable a todo procedimiento

La Ley de Enjuiciamiento Civil dedica una sección completa a regular la subasta de bienes inmuebles (arts. 655 y ss).

Estas normas son aplicables a las subastas de bienes inmuebles y a las de bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de aquéllos. Por tanto son normas que se aplican cualquiera que sea el procedimiento que utilice el acreedor que desemboque en una subasta para satisfacer su crédito.

Por ser tema más bien procesal, me remito a la regulación legal, pero debe hacerse una importante observación sobre el art. 671 de la LEC por su enorme aplicación práctica.

Dice el art. 671 LEC:

Subasta sin ningún postor.
Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

La DGRN ha tenido ocasión de interpretar el precepto cuando llegan al Registro un testimonio de un decreto de adjudicación y del correspondiente mandamiento de cancelación en...

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