Reglas generales de las servidumbres

Autor:Manuel Faus y Barbara Ariño
Cargo del Autor:Notario y Abogada
 
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La servidumbre es un derecho real que recae sobre una cosa, perteneciente a una persona o un fundo, según se infiere de lo dispuesto en los arts. 530 y 531 del Código Civil (CC). Se trata, por tanto, de un derecho real que se constituye gravando una cosa con la prestación de servicios determinados, en provecho exclusivo de una persona que no es su dueño, o de una finca que corresponde a otro propietario (Sentencia de la AP Sevilla de 26 de septiembre de 2014). [j 1]

En este tema se expondrán las reglas generales en orden a la definición, clasificación, constitución, contenido y extinción de las servidumbres.

Contenido
  • 1 Concepto y caracteres
  • 2 Clases de servidumbres
    • 2.1 Servidumbres voluntarias y legales
    • 2.2 Servidumbres prediales y personales
    • 2.3 Servidumbres continuas y discontinuas
  • 3 Servidumbres aparentes y no aparentes
  • 4 Servidumbres positivas y negativas
  • 5 Constitución
  • 6 Contenido
  • 7 Extinción y modificación de servidumbres
  • 8 Ver también
  • 9 Recursos adicionales
    • 9.1 En formularios
    • 9.2 En doctrina
  • 10 Legislación básica
  • 11 Legislación citada
  • 12 Jurisprudencia citada
Concepto y caracteres

La servidumbre ha sido definida desde su aspecto activo y pasivo, señalando que:

• Desde un punto de vista activo, se configura como un derecho real que una persona tiene sobre un predio ajeno, para servirse de él parcialmente en algún aspecto. Este derecho o poder puede ser, a su vez, positivo (hacer algo en el predio ajeno) o negativo (impedir hacer algo).

• Desde un punto de vista pasivo, la servidumbre es un gravamen que pesa sobre un predio llamado sirviente, poniendo una limitación a su propiedad. Este aspecto es el reflejado en el 530 CC según el cual «la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble».

En este sentido, puede verse la Sentencia de la AP Vizcaya de 8 de marzo de 2016, [j 2] que cita a su vez la Sentencia de la AP Baleares de 2 de abril de 2013. [j 3]

Podemos señalar que los caracteres de las servidumbres son:

1). Predialidad: las servidumbres recaen o constituyen un gravamen sobre un predio, una finca, cosa inmueble por naturaleza. De ahí que el art. 530 CC disponga que es un gravamen sobre un inmueble.

2). Inherencia: la finca sobre la que recae la servidumbre debe ser individualizada, quedando la servidumbre inherente a la misma, lo que recoge el art. 534 CC al establecer que «Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen».

Por tanto, una vez que se constituye a favor de una cosa o una persona, es inherente y no es susceptible de enajenación total o parcial.

3). Imposibilidad jurídica de que una servidumbre pueda surgir y subsistir entre fundos pertenecientes al mismo propietario (en servidumbre predial), o sobre un fundo y a favor del propietario del mismo (en la servidumbre personal). Ello resulta de los siguientes preceptos:

  • Los arts. 530 y 531 del Código Civil (CC) que definen la servidumbre como el gravamen sobre un inmueble, en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (predial), o en beneficio de personas a quienes no pertenezca la finca gravada (personal).
  • El 546.1º CC incluye, como causa de extinción de las servidumbres, la consolidación (es decir, reunir en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente).

4). Inseparabilidad: la servidumbre no puede ser objeto de relaciones jurídicas separadas del predio sirviente. Asimismo, si es predial, tampoco puede ser separada del predio dominante que se compenetra con él como una cualidad propia. La servidumbre siempre irá unida al predio (dominante o sirviente) y éste siempre llevará consigo aquélla (como poder o como gravamen), tal y como resulta del art. 534 CC.

5). Utilidad y posibilidad: la utilidad justifica el contenido y la propia existencia de la servidumbre, pues ésta debe prestar una utilidad, satisfacer un interés, del predio dominante (en la predial) o de la persona de su titular (en la personal), lo que se deduce de los arts. 530 y 531 CC. Ahora bien, el ejercicio de la servidumbre ha de adecuarse al objeto y necesidad, de modo que el dueño del predio sirviente no puede oponer obstáculo, pero su ejercicio ha de realizarse lo menos gravoso posible para el fundo sirviente, al tratarse de un gravamen y, por tanto, de una restricción.

Como derivado, e incluso inherente a la utilidad, se halla el carácter de posibilidad: una servidumbre imposible nunca puede ser útil.

La Sentencia nº 384/2006 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 7 de Abril de 2006 [j 4] destaca en toda servidumbre dos notas esenciales (entre otras): el ser utiliter y el ejercerse civiliter. En cuanto a la primera: la utilidad justifica el contenido y la propia existencia de servidumbre; ésta debe prestar una utilidad sirviendo un interés del predio dominante (en beneficio de otro, dice el 530 CC), por lo que el gravamen que implica no puede ser más amplio que la utilidad que proporciona. En cuanto a la segunda: el ejercicio del derecho de servidumbre debe ser adecuado al interés, en el sentido de que no caben servidumbres generales o universales, sino que el contenido debe quedar especificado; es decir, el ejercicio del derecho debe ser concreto, lo que responde al concepto de poder parcial sobre el predio sirviente.

6). Indivisibilidad: conforme con el ar. 535 CC, las servidumbres son indivisibles, de modo que:

a.- Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica, y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.

b.- Si el predio dominante se divide entre dos o más, cada uno de ellos puede usar por entero la servidumbre, pero no puede alterar el lugar de su uso, ni gravarla con otra.

7). Permanencia: antes, la servidumbre tenía vocación de perpetuidad, si bien este carácter ha desaparecido hoy, siendo sustituido por el de permanencia. De tal modo que la servidumbre puede estar limitada en el tiempo, pero dentro de tales límites es permanente; es decir, perdura hasta que no sobrevenga una causa extintiva establecida por la ley.

8). La servidumbre no se presume: es característica de la servidumbre que no se presume, sino que ha de probarse su constitución y, además, en caso dudoso, ha de interpretarse restrictivamente.

La Sentencia nº 390/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 11 de Julio de 2014 [j 5] recuerda la doctrina tradicional del TS según la cual toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título que es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres.

9). La servidumbre no es una mera tolerancia: es importante destacar, dice la Sentencia nº 390/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 11 de Julio de 2014, [j 6] que un derecho real de servidumbre es muy distinto de la situación de hecho, es decir, de la mera tolerancia que ni siquiera afecta a la posesión, como dispone el art. 444 CC que la Sentencia de 1 de marzo de 2011 [j 7] califica el caso extremo como animus spoliandi.

Clases de servidumbres

Las servidumbres se clasifican en:

Servidumbres voluntarias y legales

El art. 536 CC recoge esta distinción entre servidumbres voluntarias y legales al establecer que:

Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias.

La diferencia entre una y otra clase de servidumbres es la siguiente:

• Las servidumbres legales (o forzosas) son aquellas que la ley permite al particular que pueda exigir su constitución, y son numerus clausus. Estas servidumbres se configuran, en muchos casos no tanto como un derecho de servidumbre, sino como un límite de propiedad. Advierte la Sentencia nº 753/2006 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 12 de Julio de 2006 [j 8] que bajo la rúbrica "De los servidumbres legales" regula el Código Civil, en sus arts. 549 a 593, diferentes servidumbres cuyo rasgo común es el estar "impuestas por la ley" teniendo como motivo "la utilidad pública o el interés de los particulares". Ahora bien, esta regulación de las servidumbres legales ha sido desbordada por la profusa legislación administrativa, en la que aparece con frecuencia la denominación de servidumbre para calificar situaciones de sujeción, pero sin una distinción clara de las limitaciones dominicales, a que se refiere el art. 348 del Código Civil al definir la propiedad como "el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes", delimitación "de acuerdo con las leyes" a que se refiere igualmente el artículo 33.2 de la Constitución.

No obstante la indefinición con que, a veces, en la legislación administrativa se utiliza el término "servidumbre" para referirse a verdaderas limitaciones legales de la propiedad, es unánime la doctrina en cuanto a la diferenciación entres unas y otras. Se da una limitación legal cuando ésta afecta a todos los predios que se...

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