Rehabilitación y seguro decenal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Se estudia la exigencia del seguro decenal en los supuestos de rehabilitación de edificios.

Contenido
  • 1 La exigencia general de garantías
  • 2 Rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas
    • 2.1 Sistema inicial de la rehabilitación de edificios
    • 2.2 Nueva Redacción de la DA 2º de la LOE
    • 2.3 Supuestos de rehabilitación
    • 2.4 Reglas prácticas de la rehabilitación de edificios
  • 3 Clases de Garantías: Seguro Decenal o Seguro de Caución
  • 4 Representación georreferenciada
  • 5 Tema Fiscal: Rehabilitación y el IVA
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Juripsrudencia citada
La exigencia general de garantías

La Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la edificación (LOE) dispone en su art. 20 que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.

Y el art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- en vigor el 31 de octubre de 2015 -, (que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio), exige para las declaraciones de obra Nueva: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios; es decir, las garantías de la edificación.

En relación a las garantías (que después se desarrolla) conviene tener presente que el citado art. 19 a partir de 1 de enero de 2016 tendrá una redacción diferente. Hasta dicha fecha subsiste la exigencia de un Seguro de daños materiales o seguro de caución, pero la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras ? entró en vigor el 1 de enero de 2016 - introduce en la Ley de Ordenación de la Edificación, como alternativa a la suscripción obligatoria de un seguro, la obtención de una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo.

El tema de las garantías se plantea con la rehabilitación de edificios que se destinan a viviendas. Veamos:

Rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas

El tema que tratamos es la necesidad o no de las garantías (en especial el seguro decenal) cuando se rehabilita un edificio que ahora se destina a viviendas (estuviere antes destinado a viviendas u a otros usos).

Si se rehabilita un edificio no destinado a viviendas y continúa no destinándose a vivienda no hay caso: no se exige el seguro decenal (disposición adicional primera de la Ley 38/1999).

Si un edificio no se destinaba a viviendas y ahora se va a destinar a viviendas, hay que plantear si se exige o no el seguro decenal.

Sistema inicial de la rehabilitación de edificios

Inicialmente, (primera redacción de la LOE) se aplicaba la Ley a:

b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

El texto contiene una norma interpretativa sobre qué se entiende por configuración arquitectónica: la intervención total o parcial que produzcan (uno de los siguientes casos):

  • una variación esencial de la composición general exterior.
  • una variación de la volumetría.
  • una variación del conjunto del sistema estructural.
  • una variación que tenga por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

Por tanto, no se aplicaba la Ley a las ampliaciones, modificaciones o rehabilitaciones que no alteraren la configuración arquitectónica del edificio (en el sentido de la norma) y sobraba, en consecuencia, plantearse la cuestión del seguro decenal.

Y la Disposición adicional Segunda exigía la garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del art. 19

a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

Por lo tanto, con el sistema anterior:

  • No se exigía seguro decenal en edificios cuyo destino principal no fuere viviendas,  nuevos o rehabilitados.
  • No se exigía seguro decenal en edificios destinados a viviendas cuando la rehabilitación no alteraba la configuración arquitectónica. Y hay una norma de interpretación: se entiende que se altera la configuración en el caso de una intervención total o una parcial que produzca una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, el conjunto del sistema estructural o tenía por objeto cambiar los usos específicos; sensu contrario: no se exigía seguro en el caso de una rehabilitación que no alterara la configuración arquitectónica en cualquiera de las 4 formas indicadas.
  • Se exigía siempre el seguro decenal en los casos de ampliación, modificación o rehabilitación (la palabra alteren se refiere a los tres casos: ampliación, modificación o rehabilitación) cuando se alteraba la configuración arquitectónica, en el sentido dicho.
Nueva Redacción de la DA 2º de la LOE

Pero la nueva redacción (que dio la Ley de  Medidas fiscales, administrativas y de orden social del año 2002 ) de la Disposición Adicional Segunda de la LOE dispone:

Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a vivienda para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.

A la vista de esta norma, podemos preguntarnos qué se entiende por rehabilitación (para saber de qué estamos hablando) y los supuestos de la rehabilitación excluidos del seguro decenal.

 Para estudiar el tema partimos del criterio dado por la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 de la Dirección General de los Registro y del Notariado.

Rehabilitación: Entiende la DGRN que:

sólo en los casos de rehabilitación stricto sensu puede aplicarse la exoneración o ampliación de edificios ya existentes.... Se impone por tanto el estudio de qué se entiende por obra de rehabilitación de un edificio en contraste con las de reforma, ampliación  modificación.

Y la DGRN cita el RD 2329/1983, de 28 de julio que define las actuaciones de rehabilitación como las adecuaciones constructivas o funcionales de (....) edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Obsérvese la expresión: cuyo destino sea (no se dice haya sido) y la matización es importante.

Y añade la DGRN:

La amplitud del concepto legal de rehabilitación induce a pensar que, pese a su literalidad, también están excluidos del seguro decenal los casos en que la actuación rehabilitadora va unida a obras de reforma, ampliación o modificación del edificio que se realizan simultáneamente y bajo la mima licencia urbanística de edificación.

Y concluye la DGRN que estamos tratando una cuestión urbanística y técnica, de forma que el Registrador habrá de atenerse a a calificación que a la obra concreta dé la licencia de edificación. No se puede ser más claro: si la licencia dice rehabilitación, nada más hay que analizar; no puede exigirse el seguro decenal, si se da el supuesto: construcción existente anterior la entrada e vigor de la Ley.

Supuestos de rehabilitación

(Consista en lo que consista, si la licencia utiliza la expresión rehabilitación).

1.- Edificios que antes no se destinaban a viviendas y que ahora siguen sin estar destinados a viviendas: ni antes se exigía ni ahora se exige garantía alguna (seguro decenal o seguro de caución), fuere cual fuere la fecha de su inicial construcción.

2.- Edificios que antes se destinaban a viviendas y ahora se rehabilitan pasando a uso distinto: según el art. 2 de la LOE, (modificado por La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, se aplicaría la ley (cambio de uso), pero según la Disposición Adicional Primera, como ahora no se destinan a vivienda: no se exigía la garantía antes ni se exige ahora, sea cual sea la fecha de la inicial construcción.

3.- Edificios que estaban destinados a viviendas y siguen destinados a viviendas:

Dice el actual apartado 2 del art. 2 de la Ley de la Edificación:

2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

Ahora no se exigen garantías:

  • Por aplicación del art. 2.b de la LOE, si es una rehabilitación que no altera la configuración arquitectónica en el sentido definido;...

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