Rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
| Autor | Domingo Carbajo Vasco |
La definición, determinación y cuantificación de las rentas del capital sometidas al IRPF aparece expuesta en la Sección 2ª del Capítulo II del Título III LIRPF, arts. 20 a 26 , ambos inclusive, LIRPF que, a su vez, se divide en:
- El art. 21 . Definición de rendimientos del capital.
- Subsección 1ª . Rendimientos del capital inmobiliario, arts. 22 a 24, LIRPF .
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Para calificar una renta como rendimiento del capital inmobiliario íntegro, ha de partirse de la cesión del bien inmueble, rústico o urbano, o de derechos reales que recaigan sobre los mismos, así como del arrendamiento o cesión de derechos de facultades de uso o disfrute sobre tales bienes.
Se dedica a esta materia el art. 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) que señala:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. “2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (IGI) .”.
Otro tipo de rentas inmobiliarias se calificarán en el seno de otras modalidades de rentas sujetas al IRPF o se consideran, simplemente, que no generan rendimientos sometidos a imposición.
Esto último sucede con las derivadas de las plazas de aparcamiento residente que los Ayuntamientos conceden a los residentes en una zona o barrio de la ciudad, pues el derecho de uso de las plazas de estacionamiento tiene su origen en una concesión administrativa que el Ayuntamiento otorga a una empresa para la construcción y explotación de un aparcamiento, con obligación del concesionario de ceder el derecho de uso de las plazas a los residentes.
De acuerdo con esta configuración, tal derecho de uso no puede calificarse como derecho real de disfrute sobre un inmueble, sino de una cesión de uso de una concesión administrativa, supuesto no contemplado en la normativa del IRPF y, consecuentemente, el mismo no origina para su titular ningún rendimiento computable en el impuesto (CDGTV 1296-2007 [j 1]).
En cuanto a los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles generan rentas imputadas, no rendimientos del capital inmobiliario, art. 85.3 LIRPF .
En el caso de que exista una división de la propiedad entre usufructuario y nudo propietario y el inmueble esté cedido, el rendimiento corresponderá al titular del derecho real.
| EJEMPLO 1 El Sr. M. dispone de dos inmuebles, uno, que es su vivienda habitual y otro que arrienda tres meses, durante las vacaciones de verano. Rendimientos del capital inmobiliario a efectos del IRPF. RESULTADO La vivienda habitual no genera rentas en el IRPF. Por los arrendamientos cobrados en tres meses se producirá un rendimiento del capital inmobiliario y por los nueve meses restantes ha de declarar renta inmobiliaria imputada, art. 85 LIRPF . EJEMPLO 2 El Sr. P arrienda un inmueble de su propiedad durante el año 2105. Los arrendatarios la han dejado de pagar seis meses. ¿Qué rendimientos debe declarar en el IRPF?. RESULTADO Los rendimientos devengados durante todo el año, con independencia de que hayan sido o no cobrados (CDGT no vinculante nº 0347-00, de 24 de febrero de 2000 [j 2]). |
Si se arrienda una casa rural y, si se prestaran servicios como comidas, limpieza, etc. se estaría realizando la actividad de servicios de hospedaje en el medio rural, clasificada en el grupo 685 de la sección primera del IAE, alojamientos turísticos extrahoteleros.
Ahora bien, si no se realiza ninguna prestación de servicios complementaria, sino que tan solo se alquila la vivienda, y no se cumplen los requisitos de tener un local y una persona destinados a la gestión del arrendamiento, se puede concluir que los rendimientos se deben calificar como de capital inmobiliario (CDGTV 0017-2007, de 9 de enero de 2007 [j 3]).
Los rendimientos que obtiene una comunidad de propietarios del arrendamiento de una azotea o de la cesión de los muros del edificio para publicidad son rendimientos del capital inmobiliario (CDGT no vinculante, nº 0319-03, de 3 de marzo de 2003 [j 4]).
Es rendimiento de capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos se reciba del arrendatario. En consecuencia, la indemnización percibida por el propietario del local arrendado como consecuencia de la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento, tendrá igual naturaleza que las rentas percibidas del mismo hasta ese momento. Por tanto, sobre este concepto si el arrendamiento está sometido a retención, también se aplicará la misma (CDGT no vinculante, n º 1686-99, de 28 de septiembre de 1999 [j 5]).
Cómputo de los rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)La integración en la base imponible general de los rendimientos del capital inmobiliario, art. 45 LIRPF , sigue la siguiente estructura de cuantificación.
- Rendimientos íntegros del capital inmobiliario, art. 22 LIRPF .
- Menos gastos deducibles de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario, arts. 23.1 y 2 LIRPF , 13 y 14 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (RIRPF) , que conforman los rendimientos netos del capital inmobiliario.
- Menos, en su caso, reducciones sobre los rendimientos netos del capital inmobiliario de carácter irregular, arts. 23.3 LIRPF y 15 RIRPF .
Las partidas deducibles sobre los rendimientos íntegros del capital inmobiliario aparecen reguladas en el art. 23.1 LIRPF
“Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los...
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