Reparcelaciones y juntas de compensación en Madrid

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de la comunidad de Madrid sobre las juntas de compensación y sobre la reparcelación, en general.

Hay que citar la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Contenido
  • 1 Notas Generales
  • 2 Juntas de Compensación en Madrid
  • 3 Reparcelación en Madrid
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Notas Generales

La mayoría de legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación ; ahora bien, en legislaciones, como la vasca se habla de Junta de concertación , y, en otras, como la valenciana se adopta el sistema de agente urbanizador , (que en algo se han de diferenciar, entre ellas, las leyes autonómicas...).

Como dice Fernando Acedo-Rico Hennig (en su trabajo El Registro de la Propiedad y los sistemas de actuación urbanística con especial referencia a las Comunidades Autónomas. , Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Núm. 691, Septiembre - Octubre 2005) por lo que se refiere a los sistemas de ejecución urbanística:

hay dos tendencias perfectamente diferenciadas, aquéllas que siguen el sistema tradicional (compensación, expropiación, cooperación) y las que, siguiendo el sistema establecido por la legislación valenciana, adoptan la figura del urbanizador como sistema único de gestión. Junto a ellas, en una postura que pudiera denominarse intermedia, otras comunidades, sintetizan ambas, buscando beneficiarse de las ventajas de ambos sistemas.

Y siguiendo al mencionado autor, en el sistema tradicional las posibilidades son:

a) Sistema de compensación , en el que el protagonismo de los particulares es fundamental, pues ellos, constituidos en Junta de Compensación, realizan totalmente la ejecución;b) Sistema de expropiación , en el que el protagonismo absoluto es de la Administración, que previo el pago de valor de los derechos de los propietarios los excluye de la ejecución; y c) Sistema de cooperación , es un sistema intermedio, la Administración ejecuta las obras por cuenta de los propietarios quienes le retribuyen con cuotas de urbanización y controlan su labor, pudiendo constituir para ello las asociaciones administrativas de colaboración.
Juntas de Compensación en Madrid

En la Comunidad de Madrid, la Administración escoge uno de los siguientes sistemas de ejecución privada y pública; la ejecución privada del planeamiento en actuaciones integradas se llevará a cabo por el sistema de compensación; la ejecución pública del planeamiento en actuaciones integradas, salvo que deba tener por objeto sólo obras públicas ordinarias, se llevará a cabo por alguno de los siguientes sistemas: cooperación, expropiación o ejecución forzosa.

Por lo que se refiere a las juntas de compensación, rige la LEY 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid con modificaciones por la Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y Racionalización del Sector Público de Madrid (Ley 9/2010, de 23 de diciembre).

El art. 104, Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid se refiere a la iniciativa para la aplicación y definición del sistema de compensación, la cual podrá ejercerse, una vez establecido dicho sistema por el planeamiento urbanístico o con ocasión de la delimitación de la unidad o unidades de ejecución correspondientes, por:

  • En el suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable sectorizado durante el año siguiente a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General: por propietarios de terrenos incluidos en el ámbito de actuación, sector o la unidad de ejecución que representen al menos el 50 por 100 de la superficie total del ámbito de actuación, sector o de la unidad de ejecución.
  • En el suelo urbanizable no sectorizado durante los dos años siguientes a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General: por los propietarios de terrenos que representen al menos el 50 por 100 de la superficie total del sector que se pretenda delimitar.

Ahora bien, como señala la STSJ Madrid de 4 de febrero de 2010, [j 1] aun transcurridos los plazos para ejercer la iniciativa para la ejecución directa, los propietarios no pierden legitimación para presentar iniciativas (o no resultan desplazados del proceso de urbanización), pero han de serlo por el cauce de la ejecución por concurso prevista en los art. 109 y ss, Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Regula el art. 105, Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid la afectación real de los terrenos al cumplimiento de los deberes y obligaciones del sistema de compensación, indicando que el establecimiento y la definición del sistema de compensación determinarán la afectación real de todos los terrenos incluidos en el ámbito de actuación, sector o la unidad o unidades de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones inherentes al mismo, con inscripción en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal.

El art. 108, Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid establece las reglas aplicables en el desarrollo del sistema de compensación que funcionará de la siguiente forma:

1. La aprobación definitiva de la aplicación del sistema de compensación determinará:

a) Que los propietarios asuman la actividad de ejecución en los términos y condiciones definidos en el sistema para su desarrollo bajo la dirección, supervisión, intervención y control de la Administración municipal.

b) Que deba constituirse garantía de la correcta ejecución a favor del Municipio por importe mínimo del 10 por 100 del importe total previsto de las obras de urbanización con carácter previo al comienzo de éstas.

i. Cuando la documentación del respectivo Plan Parcial sobre organización y gestión de la ejecución incluya un plan de etapas fijando plazos...

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