Reparcelaciones y juntas de compensación en Cantabria
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de Cantabria sobre las Juntas de compensación y sobre la reparcelación, en general.
Puede verse las reglas estatales sobre las Juntas de Compensación en el tema Juntas de compensación. Normas estatales
En Cantabria: hay que citar la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria. (Ley 5/2022, de 15 de julio).
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Contenido
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La mayoría de las legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación ; ahora bien, en legislaciones, como la vasca se habla de Junta de concertación, y, en otras, como la valenciana se adopta el sistema de agente urbanizador, (que en algo se han de diferenciar, entre ellas, las leyes autonómicas...)
Como dice Fernando Acedo-Rico Hennig (en su trabajo El Registro de la Propiedad y los sistemas de actuación urbanística con especial referencia a las Comunidades Autónomas. Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Núm. 691, Septiembre - Octubre 2005) por lo que se refiere a los sistemas de ejecución urbanística:
hay dos tendencias perfectamente diferenciadas, aquéllas que siguen el sistema tradicional (compensación, expropiación, cooperación) y las que, siguiendo el sistema establecido por la legislación valenciana, adoptan la figura del urbanizador como sistema único de gestión. Junto a ellas, en una postura que pudiera denominarse intermedia, otras comunidades, sintetizan ambas, buscando beneficiarse de las ventajas de ambos sistemas.
Y siguiendo al mencionado autor, en el sistema tradicional las posibilidades son:
a) Sistema de compensación , en el que el protagonismo de los particulares es fundamental, pues ellos, constituidos en Junta de Compensación, realizan totalmente la ejecución;
b) Sistema de expropiación, en el que el protagonismo absoluto es de la Administración, que previo el pago de valor de los derechos de los propietarios los excluye de la ejecución;
Juntas de compensación en Cantabriay c) Sistema de cooperación , es un sistema intermedio, la Administración ejecuta las obras por cuenta de los propietarios quienes le retribuyen con cuotas de urbanización y controlan su labor, pudiendo constituir para ello las asociaciones administrativas de colaboración.
Rige la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (Ley 5/2022, de 15 de julio) que ha derogado la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo.
Cantabria adopta el sistema tradicional (compensación, cooperación y expropiación, además del sistema de concesión de obra urbanizadora, de base privada) y es la Administración la que determinará el sistema.
Por lo que se refiere a las juntas de compensación en Cantabria, citaremos los siguientes artículos:
El art. 25.1.b de la Ley 5/2022, de 15 de julio trata de a quien corresponde la iniciativa para proponer la ordenación de los Proyectos Singulares de Interés Regional y entre ellos están:
.Los propietarios del suelo, que tendrán la consideración de promotor privado, siempre que de forma individual o conjunta representen más de la mitad de la superficie de los terrenos incluidos en el ámbito delimitado inicialmente en el Proyecto Singular de Interés Regional. Cuando la iniciativa sea de los propietarios del suelo, de entre todos los sistemas de gestión de base privada solo será admisible el sistema de compensación. A estos efectos, la Junta de Compensación deberá estar constituida con carácter previo a la solicitud de aprobación inicial del Proyecto Singular de Interés regional. No será necesaria la constitución de la Junta de Compensación cuando el promotor sea el propietario único de todos los terrenos.
El art. 159 de la Ley 5/2022, de 15 de julio dice:
Características del sistema de compensación.
1. El sistema de compensación es un sistema de actuación de base privada en el que los propietarios, agrupados en una Entidad urbanística colaboradora con personalidad jurídica denominada Junta de Compensación, asumen el papel de urbanizadores y, en tal condición, llevan a cabo las operaciones de reparcelación y las obras de urbanización conforme determine el Planeamiento, aportando los terrenos de cesión obligatoria en los términos previstos en esta ley.
Cuando se trate de ejecutar actuaciones sobre el suelo urbano, podrán formar parte de la Junta de Compensación, además de los propietarios, los demás sujetos legitimados por la legislación estatal, llevando a cabo las obras de urbanización, edificación y rehabilitación que sean precisas.
2. No será necesaria la formación de la Junta de Compensación cuando todos los terrenos de la actuación integrada pertenezcan a un solo propietario o, aun perteneciendo a varios, cuando todos ellos acuerden seguir el trámite del procedimiento abreviado previsto en el artículo 167.
La aplicación del sistema de compensación está previsto en el art. 160 de la Ley 5/2022, de 15 de julio que distingue dos supuestos:
c) Cuando el sistema de compensación venga establecido en el planeamiento:
1. En este caso, su efectiva aplicación requerirá que los propietarios afectados que representen más de la mitad de la superficie de la unidad de actuación presenten al Ayuntamiento un escrito expresando su voluntad formal de que se aplique el sistema.
2. Para ello, simultáneamente o con posterioridad a dicho escrito, pero en todo caso en el plazo establecido en el planeamiento o, en su ausencia, en el de seis meses desde la aprobación definitiva del Plan, presentarán un proyecto de Estatutos de la Junta a la que se refiere el art. 162 (de no ser así, la Administración podrá sustituir el sistema de ejecución).
d) Cuando el sistema de compensación no venga establecido en el planeamiento:
1. En este caso, para su aplicación se requiere también...
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