Reparcelaciones y juntas de compensación en Murcia
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de Murcia sobre las juntas de compensación y sobre la reparcelación, en general.
Puede verse las reglas estatales sobre las Juntas de Compensación en el tema Juntas de compensación. Normas estatales
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Contenido
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La mayoría de las legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación ; ahora bien, en legislaciones, como la vasca se habla de Junta de concertación , y, en otras, como la valenciana se adopta el sistema de agente urbanizador , (que en algo se han de diferenciar, entre ellas, las leyes autonómicas...)
Como dice Fernando Acedo-Rico Hennig (en su trabajo El Registro de la Propiedad y los sistemas de actuación urbanística con especial referencia a las Comunidades Autónomas. Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Núm. 691, Septiembre - Octubre 2005) por lo que se refiere a los sistemas de ejecución urbanística:
Hay dos tendencias perfectamente diferenciadas, aquéllas que siguen el sistema tradicional (compensación, expropiación, cooperación) y las que, siguiendo el sistema establecido por la legislación valenciana, adoptan la figura del urbanizador como sistema único de gestión. Junto a ellas, en una postura que pudiera denominarse intermedia, otras comunidades, sintetizan ambas, buscando beneficiarse de las ventajas de ambos sistemas.
Y siguiendo al mencionado autor, en el sistema tradicional las posibilidades son:
Juntas de Compensación en Murciaa) Sistema de compensación, en el que el protagonismo de los particulares es fundamental, pues ellos, constituidos en Junta de Compensación, realizan totalmente la ejecución;
b) Sistema de expropiación , en el que el protagonismo absoluto es de la Administración, que previo el pago de valor de los derechos de los propietarios los excluye de la ejecución; y
c) Sistema de cooperación , es un sistema intermedio, la Administración ejecuta las obras por cuenta de los propietarios quienes le retribuyen con cuotas de urbanización y controlan su labor, pudiendo constituir para ello las asociaciones administrativas de colaboración.
En Murcia, tenemos las llamadas actuaciones integradas que se desarrollarán mediante alguno de los siguientes sistemas: de iniciativa privada (concertación directa, concertación indirecta y compensación); de iniciativa pública (cooperación, concurrencia, expropiación y ocupación directa).
Normas generalesPor lo que se refiere a las juntas de compensación, en Murcia, hay que citar la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia.
Dice el art. 181.2:
2. Los propietarios afectados por actuaciones urbanísticas podrán participar en su gestión mediante entidades urbanísticas colaboradoras, como las juntas de compensación, las asociaciones de propietarios en los sistemas de cooperación, concurrencia y expropiación y las destinadas a la conservación y mantenimiento de la urbanización. A dichas entidades les afectarán las siguientes prescripciones:
a) Tendrán carácter administrativo, dependerán en este orden del ayuntamiento; y se regirán por el Derecho público en lo relativo a organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con el ayuntamiento.
b) Su constitución y estatutos deberán ser aprobados por el ayuntamiento, y adquirirán personalidad jurídica con su inscripción en el correspondiente Registro Municipal de Entidades Colaboradoras.
c) Deberán reconocer el derecho de los propietarios afectados a incorporarse en las mismas condiciones y con análogos derechos que los miembros fundadores.
d) La afección de una finca a los fines y obligaciones de una entidad urbanística colaboradora tendrá carácter real, y a tal efecto su constitución y estatutos se harán constar en el Registro de la Propiedad.
e) No podrá acordarse la disolución de una entidad urbanística colaboradora hasta que haya cumplido todos sus compromisos de gestión urbanística.
3. El urbanizador, que es la persona física o jurídica, pública o privada, que, sea o no propietario de los terrenos afectados por una actuación urbanística, contrae la responsabilidad de su ejecución, asume las obligaciones establecidas en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y financia los gastos de urbanización, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de costearlos, en su caso.
En los supuestos de gestión pública indirecta, el régimen jurídico del urbanizador tendrá naturaleza contractual, que estará regulado por lo dispuesto en esta ley y supletoriamente por lo dispuesto en la legislación sobre contratos de del sector público.
Y el art.186 al referirse a las garantías, ordena una garantía del diez por ciento de los gastos de urbanización,que se constituirá del siguiente modo:
a) En los sistemas de concertación directa y compensación se constituirá por la Junta de Compensación o el promotor del programa de actuación en una cuantía del dos por ciento de los gastos de urbanización previstos en el programa, en el plazo de 1 mes desde la notificación de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación o de la declaración de su innecesariedad.
La constitución de la garantía será condición de validez de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación o de la declaración de su innecesariedad.
El resto de la cuantía se constituirá una vez recaída la aprobación definitiva del proyecto de urbanización y como requisito para su efectividad.
Se completa todo ello con los siguientes preceptos:
Según el art.187: Modos de constitución de garantías.
1. Las garantías recogidas en la presente ley solamente podrán constituirse mediante aval, metálico, contrato de seguro de caución, valores cotizados en bolsa o hipoteca sobre terrenos.
2. Si la garantía se constituye mediante aval, este deberá ser prestado por entidades financieras autorizados para operar en la Unión Europea y deberá cumplir, además, las siguientes condiciones:
a) Deberá tener vigencia indefinida, hasta que el ayuntamiento resuelva expresamente su cancelación.
b) Deberá ser solidario y con renuncia expresa al beneficio de excusión.
c) Debe ser pagadero a primer requerimiento.
3. Si la garantía se presta mediante contrato de seguro de caución, este deberá celebrarse con entidad aseguradora autorizada para operar en la Unión Europea y deberá cumplir, además, las siguientes condiciones:
a) Tendrá vigencia indefinida, hasta que el ayuntamiento resuelva expresamente declarar su cancelación.
b) Debe incluir el compromiso del asegurador de indemnizar al ayuntamiento a primer requerimiento.
c) Debe...
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