Reparcelaciones y juntas de compensación en la Comunidad Valenciana
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de la Comunidad Valenciana sobre las juntas de compensación y sobre la reparcelación, en general.
Puede verse las reglas estatales sobre las Juntas de Compensación en el tema Juntas de compensación. Normas estatales
En la Comunidad valenciana, rige el DECRETO LEGISLATIVO 1/2021, de 18 de junio, del Consell que aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.
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Contenido
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La mayoría de las legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación ; ahora bien, en legislaciones, como la vasca se habla de Junta de concertación, y, en otras, como la valenciana se adopta el sistema de agente urbanizador , (que en algo se han de diferenciar, entre ellas, las leyes autonómicas...)
Como dice Fernando Acedo-Rico Hennig (en su trabajo El Registro de la Propiedad y los sistemas de actuación urbanística con especial referencia a las Comunidades Autónomas. , Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Núm. 691, Septiembre - Octubre 2005) por lo que se refiere a los sistemas de ejecución urbanística :
Hay dos tendencias perfectamente diferenciadas, aquéllas que siguen el sistema tradicional (compensación, expropiación, cooperación) y las que, siguiendo el sistema establecido por la legislación valenciana, adoptan la figura del urbanizador como sistema único de gestión. Junto a ellas, en una postura que pudiera denominarse intermedia, otras comunidades, sintetizan ambas, buscando beneficiarse de las ventajas de ambos sistemas.
Y siguiendo al mencionado autor, en el sistema tradicional las posibilidades son:
Juntas de Compensación en la Comunidad Valencianaa) Sistema de compensación , en el que el protagonismo de los particulares es fundamental, pues ellos, constituidos en Junta de Compensación, realizan totalmente la ejecución;
b) Sistema de expropiación , en el que el protagonismo absoluto es de la Administración, que previo el pago de valor de los derechos de los propietarios los excluye de la ejecución; y
c) Sistema de cooperación , es un sistema intermedio, la Administración ejecuta las obras por cuenta de los propietarios quienes le retribuyen con cuotas de urbanización y controlan su labor, pudiendo constituir para ello las asociaciones administrativas de colaboración.
El DECRETO LEGISLATIVO 1/2021, de 18 de junio, del Consell que aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje habla de las agrupaciones de interés urbanístico, disponiendo:
Las personas propietarias de terrenos podrán constituirse como agrupación de interés urbanístico siempre que esta reúna los siguientes requisitos:
Integrar a las personas propietarias de terrenos que representen más de la mitad de la superficie afectada del ámbito de un programa de actuación, excluidos los de dominio público. Se acreditará incorporando a la escritura pública de constitución un plano que identifique el ámbito de la actuación y sobre el que se reflejen las parcelas catastrales de las fincas afectadas por la misma.
Tener por objeto:
Concurrir al concurso para la adjudicación de un programa de actuación integrada o aislada.
Colaborar con el agente urbanizador de forma convenida con él.
Cualquier otra finalidad lícita relacionada con la programación y ejecución de la actuación.
Constituirse en escritura pública que protocolice sus estatutos y que se inscribirá en el registro de agrupaciones de interés urbanístico y entidades urbanísticas colaboradoras. La inscripción dotará a la agrupación de personalidad jurídico-pública. No obstante, se regirá por el derecho privado salvo en lo referente a su organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con la administración actuante.
Contar con poder dispositivo sobre los terrenos integrados, por otorgamiento de sus propietarios o propietarias, para el cumplimiento de los fines y obligaciones de la agrupación. Los terrenos incorporados a la agrupación de interés urbanístico quedarán vinculados realmente a los fines de esta hasta que la misma haya sido objeto de liquidación. La finca ya vinculada a una agrupación no podrá adscribirse a otra.
Reconocer el derecho a adherirse a favor de las terceras personas propietarias afectadas por el programa de actuación, en las mismas condiciones y análogos derechos que los fundadores.
El texto Refundido separa en dos fases el proceso de programación: en primer lugar, la elección de la alternativa técnica del programa de actuación; y, en segundo lugar, la formulación de las proposiciones jurídico-económicas y la selección del agente urbanizador, que solo tendrá lugar en el caso de gestión pública indirecta. Ambas fases del proceso están reguladas por las bases de programación que elabora el ayuntamiento.
El agente urbanizadorEl agente urbanizador es responsable de ejecutar una actuación urbanística sujeta a programa de actuación integrada. Todo programa de actuación integrada ha de designar a su agente urbanizador y regular sus compromisos, obligaciones y derechos.
Reparcelaciones en la Comunidad Valenciana1.- Concepto y objeto:
Toda reparcelación tiene por objeto repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística o regularizar la configuración de fincas.
Por lo tanto, terrenos que no eran edificables, una vez urbanizados y hechas las cesiones pertinentes, serán edificables. Los propietarios aportan la finca "bruta" y reciben unas nuevas fincas de reemplazo, con el traslado de las cargas que de las fincas de origen pasan registralmente a las nuevas y además quedan con las afecciones a los costes de la urbanización, como carga real.
Dice el art. 85:
La reparcelación es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre las personas afectadas según su derecho, y tiene por objeto:
Regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas.
Materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística.
Retribuir al agente urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables o afectando estas a sufragar las cargas de urbanización.
Adjudicar a la administración los terrenos urbanizados, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan, en pleno dominio y libres de cargas.
Subrogar las fincas originarias por parcelas edificables y fincas de resultado.
Compensar en metálico a las y los propietarios que no reciban adjudicación en parcela.
Concretar las reservas para vivienda de protección pública en parcelas determinadas, conforme al plan o programa.
Concretar y asignar a cada propietaria o propietario la parte correspondiente de las cargas de urbanización y establecer las condiciones y garantías del pago de las mismas.
2.- Modalidades
La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, y dará lugar a la adjudicación de una finca de resultado o, cuando sea improcedente, a una indemnización sustitutiva de la adjudicación de suelo.
El proyecto de reparcelación forzosa solamente podrá ser formulado por la administración actuante. Cuando se solicite su tramitación por el agente urbanizador, este, junto con el proyecto técnico que presente, deberá acreditar de manera fehaciente las negociaciones realizadas para alcanzar una reparcelación voluntaria y las razones de su imposibilidad.
3. Derechos de los afectados por la reparcelación
Dice el art. 87:
Las personas propietarias tienen derecho a la justa distribución de beneficios y cargas y a la proporcionalidad entre el aprovechamiento objetivo homogeneizado de la parcela adjudicada y la superficie de su finca originaria, con las siguientes precisiones:
a) En caso de retribución en especie, la adjudicación a la o el propietario disminuye en la parte que corresponde percibir al agente urbanizador en pago de cargas de urbanización.
b) Si, conforme al plan, las diversas fincas de origen pertenecen a áreas de reparto que presentan aprovechamientos tipo heterogéneos, corresponderá a cada titular de la propiedad recibir adjudicaciones proporcionales a su respectivo aprovechamiento subjetivo.
c) Si las fincas de origen provienen de zonas discontinuas de distinto valor de repercusión, la adjudicación se corregirá para preservar la equivalencia, conforme al artículo 83.4 de este texto refundido.
d) Las mismas reglas...
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