Reparcelaciones y juntas de compensación en la Comunidad Valenciana

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de la Comunidad Valenciana sobre las juntas de compensación y sobre la reparcelación, en general.

Rige la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (que entró en vigor el 20 de agosto de 2014), modificados bastantes artículos por la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana.

Contenido
  • 1 Notas Generales
  • 2 Juntas de Compensación en la Comunidad Valenciana
  • 3 Actuación urbanística en la Comunidad Valenciana
  • 4 Reparcelaciones en la Comunidad Valenciana
    • 4.1 Concepto de reparcelaciones en la Comunidad Valenciana
    • 4.2 Modalidades
    • 4.3 Derechos de los afectados por la reparcelación
    • 4.4 Valoración de bienes y derechos
    • 4.5 Reglas para distribuir las adjudicaciones en la Comunidad Valenciana
    • 4.6 Reglas especiales sobre proindivisos en la Comunidad Valenciana
    • 4.7 Cuenta de liquidación provisional y liquidación definitiva de la reparcelación
    • 4.8 Contenido documental del proyecto de reparcelación
  • 5 Tramitación de la reparcelación forzosa
  • 6 Efectos de la reparcelación en la Comunidad Valenciana
  • 7 Reparcelación voluntaria en la Comunidad Valenciana
  • 8 Reparcelación en régimen de propiedad horizontal
  • 9 Determinaciones de la reparcelación voluntaria y reparcelación económica
  • 10 Nota final
  • 11 Recursos adicionales
    • 11.1 En formularios
    • 11.2 En doctrina
  • 12 Legislación básica
  • 13 Legislación citada
  • 14 Jurisprudencia citada
Notas Generales

La mayoría de legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación ; ahora bien, en legislaciones, como la vasca se habla de Junta de concertación, y, en otras, como la valenciana se adopta el sistema de agente urbanizador , (que en algo se han de diferenciar, entre ellas, las leyes autonómicas...)

Como dice Fernando Acedo-Rico Hennig (en su trabajo El Registro de la Propiedad y los sistemas de actuación urbanística con especial referencia a las Comunidades Autónomas. , Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Núm. 691, Septiembre - Octubre 2005) por lo que se refiere a los sistemas de ejecución urbanística :

hay dos tendencias perfectamente diferenciadas, aquéllas que siguen el sistema tradicional (compensación, expropiación, cooperación) y las que, siguiendo el sistema establecido por la legislación valenciana, adoptan la figura del urbanizador como sistema único de gestión. Junto a ellas, en una postura que pudiera denominarse intermedia, otras comunidades, sintetizan ambas, buscando beneficiarse de las ventajas de ambos sistemas.

Y siguiendo al mencionado autor, en el sistema tradicional las posibilidades son:

a) Sistema de compensación , en el que el protagonismo de los particulares es fundamental, pues ellos, constituidos en Junta de Compensación, realizan totalmente la ejecución; b) Sistema de expropiación , en el que el protagonismo absoluto es de la Administración, que previo el pago de valor de los derechos de los propietarios los excluye de la ejecución; y c) Sistema de cooperación , es un sistema intermedio, la Administración ejecuta las obras por cuenta de los propietarios quienes le retribuyen con cuotas de urbanización y controlan su labor, pudiendo constituir para ello las asociaciones administrativas de colaboración.
Juntas de Compensación en la Comunidad Valenciana

Por lo que se refiere a la Comunidad Valenciana, citamos la mencionada Ley 6/1994, de 15 de noviembre reguladora de la actividad urbanística que contenía referencias a las Juntas de Compensación: esta Ley fue derogada por la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana, (también derogada) la cual reguló las clases de suelo, el planeamiento y trató la reparcelación en el art. 169 y siguientes y no hablaba de juntas de compensación, sino de los programas de actuación integrada, urbanizador, agrupaciones de interés urbanístico, etc..

Rige actualmente la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (parcialmente modificada por la LEY 10/2015, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat) y por la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana.

Dice el actual artículo 168 (redacción dada por la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana):

Las agrupaciones de interés urbanístico:

Los propietarios de terrenos podrán constituirse como agrupación de interés urbanístico siempre que esta reúna los siguientes requisitos:

a) Integrar a los propietarios de terrenos que representen más de la mitad de la superficie afectada del ámbito de un programa de actuación, excluidos los de dominio público. Se acreditará incorporando a la escritura de pública de constitución un plano que identifique el ámbito de la actuación y sobre el que se reflejen las parcelas catastrales de las fincas afectadas por la misma.

b) Tener por objeto:

1.º Concurrir al concurso para la adjudicación de un programa de actuación integrada o aislada.

2.º Colaborar con el urbanizador de forma convenida con él.

3.º Cualquier otra finalidad lícita relacionada con la programación y ejecución de la actuación.

c) Constituirse en escritura pública que protocolice sus estatutos y que se inscribirá en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico y Entidades Urbanísticas Colaboradoras. La inscripción dotará a la agrupación de personalidad jurídico-pública. No obstante, se regirá por el derecho privado salvo en lo referente a su organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con la administración actuante.

d) Contar con poder dispositivo sobre los terrenos integrados, por otorgamiento de sus propietarios, para el cumplimiento de los fines y obligaciones de la agrupación. Los terrenos incorporados a la agrupación de interés urbanístico quedarán vinculados realmente a los fines de esta hasta que la misma haya sido objeto de liquidación. La finca ya vinculada a una agrupación no podrá adscribirse a otra.

e) Reconocer el derecho a adherirse a favor de los terceros propietarios afectados por el programa de actuación, en las mismas condiciones y análogos derechos que los fundadores.

Fiscalidad: Por lo que respecta al tema fiscal de si el acto de constitución de la Junta está o no sujeto al Impuesto de AJD y en qué forma: puede verse en el tema Juntas de compensación. Normas estatales el epígrafe Temas fiscales.

Actuación urbanística en la Comunidad Valenciana

La mencionada Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana separa en dos fases el proceso de programación: en primer lugar, la elección de la alternativa técnica del programa de actuación; y, en segundo lugar, la formulación de las proposiciones jurídico-económicas y la selección del agente urbanizador, que solo tendrá lugar en el caso de gestión pública indirecta. Ambas fases del proceso están reguladas por las bases de programación que elabora el ayuntamiento. La iniciativa para plantear un concurso de programación puede ser privada, pero, en todo caso, el ayuntamiento deberá adoptar la propuesta como propia o, en su caso, modificarla para adaptarla al interés general. Una vez seleccionada y aprobada la alternativa técnica, se designará al agente urbanizador entre quienes hayan presentado las diferentes proposiciones jurídico-económicas. Los dos concursos deberán ser anunciados previamente en el Diario Oficial de la Unión Europea, y todos los documentos y la información relevante estarán a disposición de los interesados hasta la finalización de los plazos de presentación de las alternativas técnicas o de las proposiciones jurídico-económicas. Se restablece el sistema de las denominadas plicas cruzadas; el hecho de que un empresario formule la mejor propuesta urbanística no implica que ofrezca las mejores condiciones económicas para desarrollarla.

Reparcelaciones en la Comunidad Valenciana Concepto de reparcelaciones en la Comunidad Valenciana

Toda reparcelación tiene por objeto repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística o regularizar la configuración de fincas.

Por lo tanto, terrenos que no eran edificables, una vez urbanizados y hechas las cesiones pertinentes, serán edificables. Los propietarios aportan la finca "bruta" y reciben unas nuevas fincas de reemplazo, con el traslado de las cargas que de las fincas de origen pasan registralmente a las nuevas y además quedan con las afecciones a los costes de la urbanización, como carga real.

Regula las reparcelaciones la citada Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana que en su artículo 80 define la reparcelación como la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho, y tiene por objeto:

a) Regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas.

b) Materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística.

c) Retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables o afectando estas a sufragar las cargas de urbanización.

d) Adjudicar a la administración los terrenos urbanizados, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan, en pleno dominio y libres de cargas.

e) Subrogar las fincas originarias por parcelas edificables y fincas de resultado.

f) Compensar...

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