Retractos convencionales en Navarra

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En Navarra hay dos supuesto especiales.

Contenido
  • 1 Retracto con función de garantía
  • 2 Venta con pacto de retro
  • 3 Nota Fiscal
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Retracto con función de garantía

En Navarra, su Compilación o Fuero Nuevo expresamente admite que el retracto pueda cumplir función de garantía.

Dice la Ley 475 del Fuero Nuevo:

Garantía mediante venta con pacto de retro. El cumplimiento de una obligación dineraria puede garantizarse mediante venta con pacto de retro o a carta de gracia, reservándose el deudor el derecho a retraer la cosa vendida al satisfacer o extinguir la obligación.

Y añade:

Presunción. Régimen. La venta con pacto de retro o a carta de gracia se considerará garantía real no sólo cuando expresamente se estableciese en el título, sino también cuando así resulte del contrato o deba presumirse conforme a la ley 584, y le serán aplicables las disposiciones de este Capítulo y de las leyes 578, 579 y 580.

Se habla de deudor, pero es evidente que, una vez otorgada la venta con este pacto, el deudor pasa a la situación de ex-deudor, de forma que no se le podrá exigir el pago de la deuda; es, pues, un supuesto distinto de aquél en que una deuda queda garantizada con una opción de compra o en el caso de la llamada venta en garantía que no está admitida por la DGRN.

Estamos ante auténticos derechos reales de cada parte; por ello, tanto el deudor que se reserva el derecho de recuperar la cosa, como el comprador sujeto al pacto de retro pueden transmitir, por cualquier título, sus respectivos derechos, sin perjuicio de que si es el comprador el transmitente, el adquirente quedará sujeto a la posibilidad de que se ejercite el pacto de retro.

La presunción indicada es presunción iuris tantum.

El Fuero Nuevo da reglas especiales:

En la venta con pacto de retro como garantía se presumirá, salvo pacto en contrario, que el vendedor tiene derecho a la posesión y disfrute de la cosa y está obligado al pago de los gastos, seguros y contribuciones por razón de la misma.

También esta presunción es presunción iuris tantum.

El simple transcurso del plazo de la obligación garantizada no hará firme la adquisición de propiedad por el acreedor, sino que ésta sólo tendrá lugar una vez cumplido el término de un mes y un día, o el plazo mayor previsto en el contrato, a contar del requerimiento fehaciente que el acreedor hiciere al deudor para exigir el cumplimiento de la obligación.
El documento fehaciente justificativo del requerimiento y del transcurso del plazo será título bastante para la práctica del oportuno asiento en el Registro de la Propiedad.
Lo previsto en esta ley se observará aunque nada se hubiese establecido en el contrato o se hubiese pactado lo contrario. Quedarán siempre a salvo cualesquiera pactos más favorables para el deudor.

El precepto trata de evitar una extinción del derecho a recuperar producida de forma automática.

La adquisición firme conforme a la ley anterior no podrá ser rescindida a causa de lesión en el precio.

Pone de relieve la STSJ Navarra, 26 de octubre de 1999 [j 1] que la Ley 478 extiende su ámbito a la "fiducia cum creditore" e impide que sea rescindida por causa de lesión la finca adquirida en firme por el acreedor (prestamista), ante el incumplimiento de la obligación que garantizaba (el préstamo); conclusión que queda avalada, además, por el hecho de que ambos negocios jurídicos se hallan incluidos en el...

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