Tanteos y Retractos a favor de la administración

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

Hay diversos supuestos en los que el legislador, estatal o autonómico, concede a la Administración un derecho de preferente adquisición en el caso de transmisión onerosa de determinados bienes.

Contenido
  • 1 Normas generales
    • 1.1 Enajenación onerosa de fincas forestales
    • 1.2 Transmisión de vivienda de Protección Oficial entre particulares
      • 1.2.1 En Andalucía
      • 1.2.2 En Aragón
      • 1.2.3 En el Principado de Asturias
      • 1.2.4 Canarias
      • 1.2.5 En Cantabria
      • 1.2.6 En Castilla La Mancha
      • 1.2.7 Castilla León
      • 1.2.8 En Cataluña
      • 1.2.9 En Extremadura
      • 1.2.10 En Galicia
      • 1.2.11 En las Islas Baleares
      • 1.2.12 En Madrid
      • 1.2.13 En Murcia
      • 1.2.14 En Navarra
      • 1.2.15 En la Rioja
      • 1.2.16 Comunidad Valenciana
      • 1.2.17 En el País Vasco
      • 1.2.18 Hay otros supuestos
    • 1.3 Patrimonio histórico español
    • 1.4 Espacios protegidos
      • 1.4.1 Definición de espacios naturales protegidos
      • 1.4.2 Clasificación
      • 1.4.3 Tanteo y retracto
      • 1.4.4 Inventario Español de Espacios Naturales Protegidos, Red Natura 2000 y Áreas protegidas por instrumentos internacionales
    • 1.5 Tanteo y retracto según la Ley de Carreteras
  • 2 Modo de proceder de la Administración
  • 3 Ver también
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Normas generales

Podemos citar, en especial, por su importancia y frecuencia:

Enajenación onerosa de fincas forestales

En efecto, la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes regula el derecho de preferente adquisición de la Administración, al decir en el art. 25:

1. Las comunidades autónomas tendrán derecho de adquisición preferente, a reserva de lo dispuesto en el apartado 2, en los siguientes casos de transmisiones onerosas: a) De montes de superficie superior a un límite a fijar por la comunidad autónoma correspondiente. b) De montes declarados protectores y con otras figuras de especial protección conforme a los artículos 24 y 24 bis.
2. En el caso de fincas o montes enclavados en un monte público o colindantes con él, el derecho de adquisición preferente corresponderá a la Administración titular del monte colindante o que contiene al enclavado. En el caso de montes colindantes con otros pertenecientes a distintas Administraciones públicas, tendrá prioridad en el ejercicio del derecho de adquisición preferente aquella cuyo monte tenga mayor linde común con el monte en cuestión.
3. No habrá derecho de adquisición preferente cuando se trate de aportación de capital en especie a una sociedad en la que los titulares transmitentes deberán ostentar una participación mayoritaria durante cinco años como mínimo
4. Para posibilitar el ejercicio del derecho de adquisición preferente a través de la acción de tanteo, el transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración pública titular de ese derecho los datos relativos al precio y características de la transmisión proyectada, la cual dispondrá de un plazo de tres meses, a partir de dicha notificación, para ejercitar dicho derecho, mediante el abono o consignación de su importe en las referidas condiciones.
5. Los notarios y registradores no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente.
6. Si se llevara a efecto la transmisión sin la indicada notificación previa, o sin seguir las condiciones reflejadas en ella, la Administración titular del derecho de adquisición preferente podrá ejercer acción de retracto en el plazo de un año contado desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que la Administración hubiera tenido conocimiento oficial de las condiciones reales de dicha transmisión.
7. El derecho de retracto al que se refiere este artículo es preferente a cualquier otro.

El 21 de octubre de 2015 la letra b) del apartado 1 del artículo 25 queda redactada según la Ley 21/2015, de 20 de julio, de la siguiente manera: «b) De montes declarados protectores conforme al artículo 24».

Puede verse las normas autonómicas en Especialidades de la venta de fincas forestales

Transmisión de vivienda de Protección Oficial entre particulares

En efecto, hay legislaciones autonómicas que conceden a la administración un derecho de preferente adquisición en el caso de transmisiones de viviendas de protección Oficial. Con mayor detalle puede verse en Segunda transmisión de vivienda protegida o de protección oficial entre particulares

Las normas más importantes son:

En Andalucía

La ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (modificada a otros efectos por la Ley 3/2014, de 1 de octubre, de medidas normativas para reducir las trabas administrativas para las empresas y por la Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable).

La Ley 13/2005 de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.

La ORDEN de 20 de enero de 2006, relativa al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal en las segundas o posteriores transmisiones de viviendas calificadas como protegidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.

El Decreto 149/2006, de 25 de julio aprobó el Reglamento de Viviendas Protegidas.

La Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

Hay que advertir que la Sentencia del Tribunal Constitucional número 154/2015, de 9 de julio de 2015 [j 1] contiene el fallo siguiente:

Declarar inconstitucionales y nulos los arts. 31.4, 188 y 195.1 b), párrafos primero y segundo, así como el inciso «o la Consejería con competencias en materia de urbanismo, en su caso» del art. 183.5, todos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de ordenación urbanística de Andalucía, en la redacción dada por el art. 28 de la Ley 13/2005, de 17 de noviembre, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de medidas para la vivienda protegida y suelo
2.º Declarar que el 74.2 de la Ley 7/2002, en la redacción dada por el art. 24.11 de la Ley 13/2005, no es inconstitucional interpretado en los términos del fundamento jurídico 7 e).
3.º Desestimar el recurso de inconstitucionalidad en todo lo demás.

El Decreto 1/2012, de 10 de enero, por el que se aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y se modifica el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

En Aragón

La Ley 24/2003 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de Vivienda Protegida modificada por la LEY 14/2014, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón.

El Decreto 211/2008, de 4 de noviembre, del Gobierno de Aragón, aprobó el Reglamento del Registro de Solicitantes de Vivienda protegida y de adjudicación de viviendas protegidas de Aragón.

Hay que citar la Ley 9/2004, de 20 de diciembre, de reforma de la Ley 24/2003 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de vivienda protegida y el Decreto 60/2009, de 14 de abril, del Gobierno de Aragón, regulador del plan aragonés para facilitar el acceso a la vivienda y fomentar la rehabilitación 2009-2012.

En el Principado de Asturias

El Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, que aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo y en su art. 225 regula la "Delimitación de áreas de tanteo y retracto sobre viviendas de protección pública"; el Decreto 11/2006, de 24 de enero regula los precios de venta y renta de las viviendas protegidas en segunda y posteriores transmisiones y el Decreto 92/2005, de 2 de septiembre por el que se aprueba el Reglamento en la materia de Vivienda de la Ley del Principado de Asturias 2/2004, de 29 de octubre, de Medidas Urgentes en Materia de Suelo y Vivienda.

Canarias

La Ley 2/2003 de 30 de enero de vivienda de Canarias con nueva disposición adicional añadida por la LEY 11/2015, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 2016 y modificada por la LEY 3/2016, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 2017.

En Cantabria

La Ley 2/2001 de 25 de junio de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, que regula en su art. 240 los derechos de tanteo y retracto y el Decreto 12/2006, de 9 de febrero, por el que se establecen medidas para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda en Cantabria . Regula el Registro de demandantes y para las viviendas acogidas a dicho decreto.

La Ley de Vivienda Protegida de Cantabria. (Ley 5/2014, de 26 de diciembre).

En Castilla La Mancha

La Ley de Vivienda de Protección Pública de Castilla-La Mancha (Decreto 3/2004, de 20 enero).

El Decreto-legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio y de la actividad urbanística, cuyo art. 83 regula el derecho de tanteo y, en su caso, de retracto por la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.

Castilla León

La Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León (modificada por la Ley 10/2013, de 16 de diciembre y la LEY 5/2014, de 11 de septiembre, de medidas para la reforma de la Administración de la Comunidad de Castilla y León, etc. que no mencionan transmisión, ni aportación social ni liquidación) establece los derechos y prerrogativas de las Administraciones Públicas. En este sentido, la calificación de una vivienda como de protección pública supone la sujeción de ésta a los derechos de adquisición...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA