Segregaciones o divisiones en suelo rústico según doctrina de la DGRN

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Las segregaciones y divisiones en suelo rústico son un tema tratado en múltiples ocasiones por la doctrina de la Dirección General de los Registro y del Notariado (DGRN), por su frecuencia en la práctica jurídica y la problemática de las licencias exigidas.

Pero antes de comentar la doctrina de la DGRN sobre segregaciones y divisiones en suelo rústico, son oportunas dos remisiones:

  • Las normas legales a tener en cuenta en el caso de segregaciones o divisiones en suelo rústico que se estudian en el Tema Segregaciones o divisiones en suelo rústico, según legislaciones
  • Las reglas de derecho Hipotecario para su inscripción que se comentan en el tema Reglas de derecho hipotecario para segregaciones o divisiones en suelo rústico
Contenido
  • 1 Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre segregaciones y divisiones en suelo rústico
    • 1.1 Reglas generales a toda segregación o división
    • 1.2 Problemas concretos en materia rústica
    • 1.3 Representación georreferenciada
  • 2 Doctrina de la DGRN sobre condiciones suspensivas no admitidas
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre segregaciones y divisiones en suelo rústico Reglas generales a toda segregación o división

A efectos de la debida inscripción en el Registro de la Propiedad, además de cumplir las normas legales aplicables, se puede recordar:

  • No se precisa en el caso de una o más segregaciones una descripción detallada del resto matriz. En efecto, diversas resoluciones del centro Directivo aclaran que las exigencias mínimas que exige el del Reglamento Hipotecario (RH) son que se indique que, tras la segregación, se modifica la cabida de la finca matriz en la medida de la segregada y el lindero por el que se verifica (o en su interior, sin alterar los linderos generales), llegando a admitir que dicho lindero se deduzca por el que en la finca segregada conste. Ejemplo: linda la segregada al Sur con resto de que se segrega, luego se ha practicado la segregación por el linde Norte. Insiste en el tema la Resolución de la DGRN de 17 de diciembre de 2.003: [j 1]
en cuanto a la descripción del Resto el ... art. 47 del RH permite que se realice la segregación sin que exista tal descripción, bastando entonces hacer constar la superficie que queda según el Registro.

Entiendo que la superficie que queda puede indicarse diciendo:

disminuye la cabida registral en la medida de la presente segregación.

Pero la resolución de la DGRN de 7 de junio de 2012 [j 2] da un cierto cambio, pues en un caso en que se describe la finca segregada diciendo que linda por dos puntos cardinales con la finca matriz exige, al describir el resto, que haya correspondencia con los dos linderos (si, por ejemplo, se dice que la finca segregada linda al Norte y Este con la finca resto, debe decirse que el Resto linda al Sur y al Este con la finca segregada); en definitiva se exige una correspondencia total con los linderos de la matriz, diciendo:

en materia de descripción de la finca, ha de procurarse que sea lo más precisa posible, y en cualquier caso, deben evitarse las contradicciones o discordancias entre fincas colindantes, como son la matriz y la segregada.
  • No afecta a la validez de una segregación el que la superficie de la finca matriz no coincida con la que consta en el Registro, siempre que la segregación quepa en la cabida registral (Resolución de 22 de octubre del 2.001 [j 3]). No olvidemos que de una finca se pueden segregar varias por Notarios diversos y con poca diferencia de tiempo; lo importante es que haya cabida para la segregación que se pretende registrar.
  • La Resolución de la DGRN de 23 de abril de 2005 [j 5] advierte que la regla general es que cada porción de terreno independiente que se separa de una finca matriz debe constituir una finca registral nueva (así, la resolución de 26 de septiembre de 1979 [j 6], entre otras); pero se admiten las fincas funcionales ( artículo 8 de la Ley Hipotecaria (LH) y art. 44 RH ), es decir aquellas formadas por porciones no colindantes entre sí, siempre que cumplan dos requisitos: la declaración de voluntad del interesado en orden a que se constituya la finca única y el establecimiento de cuál sea esa relación de dependencia que es la base del trato unitario, no siendo suficiente la mera decisión del propietario.
  • Si se utiliza el sistema de propiedad horizontal tumbada en suelo rústico estaremos ante la necesidad de cumplir las normas sobre parcelas mínimas si las fincas resultantes tienen la configuración de propiedad totalmente separada (aunque luego participen de elementos comunes). Según la Resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2003 [j 7] son verdaderas parcelaciones y se estará a lo que diga la ley aplicable.
  • Según la Resolución de la DGRN de 4 de marzo de 2016 [j 8] si el documento judicial formaliza una división de finca, es indudable que se trata de un acto con trascendencia urbanística que debe cumplir las respectivas normas sectoriales, y que corresponde al registrador exigir el cumplimiento de las normas que invocan su intervención a efectos del acceso registral del acto.
  • La resolución de la DGRN de 12 de julio de 2016 [j 9] señala que adjudicándose los dos únicos herederos en una partición hereditaria una finca no urbanizable por mitad y proindiviso, no debe acreditarse la obtención de la correspondiente licencia urbanística de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad, ya que cabe no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación.
  • Y la Resolución de la DGRN de 5 de octubre de 2016 [j 10] afirma que la venta de una cuota indivisa de una finca rústica sin atribuir un uso exclusivo y singular de parte de la finca no es un supuesto de parcelación que exija licencia, salvo que haya otro datos objetivos y en tal caso sólo puede desvirtuarse por el pronunciamiento del órgano administrativo competente, sujeto a revisión judicial.
Problemas concretos en materia rústica
  • Se segrega un terreno rústico, por debajo de la unidad mínima, pero hay licencia municipal para segregar y construir un edificio:

El tema, en relación a Andalucía, lo trató la Resolución de la DGRN de 22 de Marzo de 2004 [j 11], en el que la Registradora comunicó la segregación a la Consejería correspondiente y ésta declaro nula la segregación, por lo que fue denegada la inscripción; la D.G. con base a la excepción prevista en el artículo 25, letra b), de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias (Ley 19/1995, de 4 de Julio) del número 25.b, entiende que debe inscribirse la segregación, sin perjuicio de que se impugne la licencia y ésta pueda ser declarada nula.

La resolución de la DGRN de 27 de mayo de 2006 [j 12] insiste en la misma solución: la Ley exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines no agrarios; si un Ayuntamiento concede la licencia, el documento de división es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que la licencia sea nula y pueda ser impugnada en forma legal.

Pero el criterio actual no es éste:

En un primer momento, el criterio de la DGRN fue que si estamos ante la excepción a la indivisibilidad en que tiene intervención un Ayuntamiento (letra b del art. 25 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, ) la competencia es municipal a efectos urbanísticos; pero si simplemente se trata de segregar un terreno rústico sin estar en el citado supuesto de excepción, una licencia municipal no sirve; la Resolución de la DGRN de 1 de diciembre de 2014 [j 13] dice que una licencia municipal no es suficiente para comprender las parcelaciones en suelo rústico, pues éstas se rigen por la legislación agraria y concretamente por la normativa de unidades mínimas de cultivo; en consecuencia, si bien la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesaridad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.

Y ahora la Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2016 [j 14] viene a decir:

a).- Si la finca es rústica, la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesareidad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, pero cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.

b).- Si se alega que se está ante una de las excepciones a la indivisibilidad previstas en el artículo 25, letra b), de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias (Ley 19/1995, de 4 de Julio) no bastará la licencia municipal (necesaria a efectos urbanísticos), pero la apreciación de la concurrencia o no de tal supuesto de excepción o de cualquier otro que permita salvar la prohibición -como, por ejemplo, la eventual antigüedad de la parcelación-, es competencia de la Administración agraria.

  • Suertes separadas:

Un tema a estudiar es qué ocurre si una finca registral está separada en dos o más suertes y se desea segregar una suerte físicamente separada de la/s otra/s. Algún autor entiende que puede hacerse por no ser una segregación física, pero es un criterio no contrastado aún, aunque mencionado de pasada, sin resolverlo, por la Dirección General; así la Resolución de la DGRN de 8 de mayo...

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