Servidumbre de medianería

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Abogada y Notario
 
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El Código Civil (CC) no contiene una definición de la servidumbre de medianería, si bien la doctrina la ha conceptualizado como la solución jurídica que se da cuando dos fincas (predios rústicos, edificio) están separados por un elemento común (valla, seto, zanja, pared, muro, etc.) que pertenece a los propietarios de aquellas dos fincas (Sentencia de la AP Córdoba de 2 de mayo de 2003). [j 1]

Veamos, a continuación, las notas esenciales de esta figura.

Contenido
  • 1 Concepto y naturaleza jurídica
  • 2 Constitución
  • 3 Presunciones de medianería
  • 4 Derechos y obligaciones de los medianeros
    • 4.1 Derechos
    • 4.2 Obligaciones
  • 5 Extinción de la medianería
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Concepto y naturaleza jurídica

La servidumbre de medianería se configura como una forma especial de comunidad sobre un elemento divisorio de fincas contiguas, pertenecientes a distintos propietarios, de modo que el elemento divisorio se encuentra situado sobre terreno de ambas fincas, siendo uno y común para ambos predios limítrofes (Sentencia de la AP Ourense de 31 de julio de 1998). [j 2]

En parecidos términos se pronuncia la STS de 1 de marzo de 2016 [j 3] al indicar que la medianería implica una comunidad de utilización de propietarios de predios contiguos sobre un elemento común (el muro) que es medianero entre tales predios.

Por tanto, la servidumbre de medianería no se considera, en nuestro CC, como una servidumbre, sino que se conceptúa como una comunidad. De hecho, la doctrina ha rechazado la consideración de la medianería como una servidumbre de carácter legal, por cuanto que no hay un predio dominante y un predio sirviente, ni situación de copropiedad, pues se atribuye a los medianeros la propiedad exclusiva de su parte, recogiéndose en el art. 579 CC la expresión textual de “mancomunidad”.

Por ello, se dice que la medianería se adecua más a la de una comunidad de bienes y, en línea con ello, la jurisprudencia ha venido a configurar la medianería como una forma especial de comunidad de disfrute y utilización de un muro o pared, rechazando su conceptualización como propiedad privativa de los dueños de los predios colindantes sobre la mitad de aquéllos, es decir, como indica la Sentencia de la AP Cuenca de 7 de abril de 2005, [j 4] sobre una línea ideal constituida por el eje de su grueso siendo titularidad jurídica sobre los elementos comunes de separación de carácter proindiviso en toda su extensión y grosor.

En este mismo sentido, se pronuncia la STS de 28 de diciembre de 2001 [j 5] al declarar que la medianería constituye una comunidad sui generis de goce y utilización, distinta de la regulada en el art. 392 CC. De hecho, la medianería se diferencia de la comunidad de bienes en que no es divisible (art. 576 CC), se puede designar materialmente las partes susceptibles de uso por cada uno de los propietarios (art. 579 CC), tiene mayores facultades que las del comunero ordinario (art. 577 CC) y por la adquisición forzosa en determinados supuestos (art. 578 CC).

Constitución

Según dispone el art. 571 CC, la servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones del título relativo a las servidumbres del CC y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.

No hay, por tanto, reglas específicas de constitución de la medianería, si bien ésta puede constituirse: (i) por acto de voluntad (acuerdo o convenio de los colindantes, o decisión unilateral de uno de ellos si media aceptación o conformidad del otro), (ii) por presunción o singo aparente por aplicación del art. 541 CC, y (iii) por las reglas generales de la usucapión.

Sobre este particular, véase la sentencia de la AP Ávila de 17 de febrero de 2003. [j 6]

Asimismo, puede verse el tema Modos de constitución de las servidumbres

Presunciones de medianería

En defecto de título o de adquisición por prescripción, cabe la existencia de la medianería a través de un sistema de presunciones favorables a la misma previstas en los arts. 572, 573 y 574 CC, las cuales son iuris tantum, es decir, pueden ser destruidas por prueba en contrario.

Pues bien, en principio, se presumen que las paredes divisorias de edificios contiguos, y hasta el punto común de elevación, son medianeras (art. 572.1 CC), así como las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo (art. 572.2 CC), y las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos (art. 572.3 CC).

Ahora bien, tales presunciones cederán cuando exista signo exterior contrario a la servidumbre de medianería. En este sentido, el art. 573 CC establece diversos supuestos en los que, caso de concurrir el signo, se presume que la propiedad de las paredes, setos o vallados corresponderá al propietario en cuyo favor juegue la existencia del signo contrario a la servidumbre. Como advierte la Sentencia de la AP Soria de 17 de noviembre de 2016, [j 7] dichos signos constituyen una lista meramente indicativa de los supuestos más habituales, por lo que cabe la posibilidad de desvirtuar la presunción a través de otros signos externos no recogidos en el CC. En concreto, dichos signos exteriores son:

• Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos. Ello se justifica porque es incompatible una servidumbre de medianería y huecos abiertos en la misma, excepto, lógicamente, que se haya producido un acuerdo entre los dos propietarios.

• Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por...

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