Reparcelaciones y agente urbanizador en Castilla-La Mancha

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de Castilla-La Mancha sobre el agente urbanizador y sobre la reparcelación, en general.

Hay que citar el DLeg 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, (modificados sus arts. 24, 54 y 61 por la Ley 8/2014, de 20 de noviembre, por la que se modifica la Ley 2/2010, de 13 de mayo, de Comercio de Castilla-La Mancha y modificado otra vez el art. 54 por la Ley 3/2016, de 5 de mayo, de Medidas Administrativas y Tributarias de Castilla-La Mancha.)

Contenido
  • 1 Notas generales
  • 2 Agente urbanizador en Castilla-La Mancha
  • 3 Reparcelaciones en Castilla-La Mancha
  • 4 Agrupación Urbanística en Castilla-La Mancha
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Notas generales

La mayoría de legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación ; ahora bien, en legislaciones, como la vasca se habla de Junta de concertación , y, en otras, como la valenciana y también la de Castilla-La Mancha se adopta el sistema de agente urbanizador , (que en algo se han de diferenciar, entre ellas, las leyes autonómicas...)

Como dice Fernando Acedo-Rico Hennig, en su trabajo El Registro de la Propiedad y los sistemas de actuación urbanística con especial referencia a las Comunidades Autónomas. por lo que se refiere a los sistemas de ejecución urbanística hay dos tendencias perfectamente diferenciadas, aquéllas que siguen el sistema tradicional (compensación, expropiación, cooperación) y las que, siguiendo el sistema establecido por la legislación valenciana, adoptan la figura del urbanizador como sistema único de gestión. Junto a ellas, en una postura que pudiera denominarse intermedia, otras comunidades, sintetizan ambas, buscando beneficiarse de las ventajas de ambos sistemas .

Y siguiendo al mencionado autor, en el sistema tradicional las posibilidades son:

a) Sistema de compensación , en el que el protagonismo de los particulares es fundamental, pues ellos, constituidos en Junta de Compensación, realizan totalmente la ejecución.

b) Sistema de expropiación , en el que el protagonismo absoluto es de la Administración, que previo el pago de valor de los derechos de los propietarios los excluye de la ejecución.

y c) Sistema de cooperación , es un sistema intermedio, la Administración ejecuta las obras por cuenta de los propietarios quienes le retribuyen con cuotas de urbanización y controlan su labor, pudiendo constituir para ello las asociaciones administrativas de colaboración.
Agente urbanizador en Castilla-La Mancha

En Castilla-La Mancha se ha seguido el modelo valenciano del agente urbanizador.

Se refiere a esta figura el art. 117, DLeg 1/2010, indicando que:

a) El urbanizador es el agente gestor por adjudicación de la ejecución de un Programa de Actuación Urbanizadora.

b) El urbanizador podrá ser o no propietario de suelo y es el agente responsable de ejecutar la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración actuante y según el convenio estipulado, seleccionado en pública competencia al aprobar el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora.

c) El urbanizador podrá en cualquier momento y en escritura pública y previa autorización, ceder su condición en favor de tercero que se subrogue en todas sus obligaciones ante la Administración actuante. Ésta podrá denegar la autorización por razón de menoscabo del interés general o defraudación de la pública competencia en la adjudicación, debiendo en tal caso acordar simultáneamente la prosecución de la actuación por gestión directa o proceder a nueva licitación. La cesión parcial, para tramo o porción minoritaria de la actuación, requerirá que entre cedente y adquirente asuman, solidaria o mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria.

d) Para que el urbanizador particular pueda contratar prestaciones accesorias de su gestión con tercero, sin transmitirle sus responsabilidades ante la Administración actuante, bastará que dé cuenta de ello a ésta.

Regula el art. 118, DLeg 1/2010 las relaciones entre el urbanizador y los propietarios:

a) En caso de actuaciones urbanizadoras en régimen de gestión indirecta: el Programa de Actuación Urbanizadora regulará las relaciones entre el urbanizador y los propietarios afectados, desarrollando las siguientes bases:

1. El urbanizador soportará todos los gastos derivados de la urbanización, y le serán compensados mediante retribución en terrenos edificables o en metálico por los propietarios de terrenos edificables resultantes de la actuación urbanizadora.

2. Los propietarios podrán cooperar con el urbanizador mediante la aportación de sus fincas originarias sin urbanizar en una de estas dos modalidades genéricas:a. Abonando en metálico y como retribución en favor del urbanizador su cuota parte de las cargas de la urbanización y garantizando esta deuda, para recibir a cambio las parcelas urbanizadas que le correspondan de acuerdo con el Programa. b. Contribuyendo proporcionadamente a los gastos de urbanización mediante cesión de terrenos edificables, en cuyo caso les corresponderá recibir, libre de cargas, menor superficie de solar que en la modalidad anterior, constituyendo la diferencia la retribución del urbanizador.

b) Los propietarios que expresamente declinen cooperar podrán renunciar a ello si piden, mediante solicitud formalizada en documento público, la expropiación y el pago según el valor que corresponda legalmente al suelo. Ahora bien dicha solicitud deberá ser presentada antes del acuerdo aprobatorio del Programa de Actuación Urbanizadora, el cual determinará la incoación del expediente de determinación del justiprecio para la finca correspondiente.

c) Son prerrogativas y facultades del urbanizador:

1. Someter a aprobación administrativa proyectos de urbanización, presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del ámbito de la actuación, así como ser oído, antes de dicha aprobación.

2. Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa. a. Se requiere la la previa audiencia del urbanizador para otorgar las licencias precisas para tales actos. b. No podrán otorgarse licencias de parcelación o edificación en las unidades de actuación o para terrenos sometidos a actuaciones urbanizadoras hasta que, una vez aprobado el correspondiente Programa, se cumplan las condiciones legales previstas para ello, debiendo el titular de la parcela haber contribuido proporcionadamente a las cargas de la actuación y haber quedado garantizada la urbanización de dicha parcela simultánea, al menos, a su edificación. c. Exigir que los propietarios le retribuyan su labor urbanizadora por medio de la modalidad de retribución que se determine de conformidad con lo dispuesto en el artículo 119, DLeg 1/2010 . d. Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a reparcelación y necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización, en los términos previstos por la legislación general.

d) Con independencia de la medida de garantía prestada y mantenida por el urbanizador ex art. 110.3 d), DLeg 1/2010 a fin de garantizar el cumplimiento de las previsiones del programa, el mismo, para percibir de los propietarios sus retribuciones, ha de ir asegurando, ante la Administración actuante, su obligación específica de convertir en solar las parcelas de quienes deban retribuirle, mediante otras garantías que:

1.' Se irán constituyendo al aprobarse la reparcelación forzosa o expediente de gestión urbanística de efectos análogos por medio de la cual se adjudiquen al urbanizador terrenos en concepto de retribución y, en todo caso, antes de la liquidación administrativa de la cuota de urbanización.

2. Se prestarán por valor igual al de la retribución que las motive y, en su caso, por el superior que resulte de aplicar el interés legal del dinero en función del tiempo que previsiblemente vaya a mediar entre la percepción de la retribución y el inicio efectivo de las obras correspondientes.

3. Consistirán en primera hipoteca sobre los terrenos adjudicados al urbanizador o en garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de la contratación del sector público.

4. Serán canceladas, previa resolución de la Administración actuante, a medida que se realicen, en plazo, cada una de las obras que sean el objeto de la obligación garantizada. Procede la cancelación parcial según el precio de la obra realizada conforme al presupuesto de cargas aprobado administrativamente.

e) El urbanizador que incumpla la obligación de garantía mencionada, adeudará a la Administración actuante:

1. En caso de resolución del Programa: el valor de las retribuciones ya percibidas, previo descuento del de las obras realizadas.

2. Cuando incurra en mora en su obligación de urbanizar: los intereses de la cantidad que resulte conforme al punto, según el tipo de interés legal.

3. En todo caso, la deuda será declarada mediante resolución de la Administración actuante previa...

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