Retracto de colindantes en finca rústica
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El retracto de colindantes es derecho real de adquisición preferente que permite al propietario de una finca rústica subrogase en el lugar del comprador cuando éste no es colindante y se vende una finca rústica cuya cabida no excede de una hectárea.
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Contenido
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La Sentencia nº 94/2008 de TS de 4 de febrero de 2008 [j 1] dice:
En el caso del retracto de colindantes o asurcanos se trata de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general. En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma. De ahí que se establezca un breve plazo de caducidad de nueve días para su ejercicio en el art. 1524 del Código Civil (CC), transcurridos los cuales ya no puede tener lugar el retracto.
Y la Sentencia nº 418/2009 de TS de 29 de mayo de 2009 [j 2] considera que no es baldío recordar el concepto y función del retracto y así indica que se trata de un retracto legal que el art. 1521 CC define como subrogación, pero que realmente es el poder para adquirir una cosa una vez transmitida a tercero, con las mismas condiciones que éste; lo que constituye un límite a la propiedad en interés privado, en cuanto queda restringido el derecho de propiedad del adquirente a mantenerlo. La finalidad del retracto de colindantes es facilitar remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica, siendo justificación del mismo, el interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad prevaleciendo el interés de la agricultura.
Recuerda la SAP León 102/2019, 22 de Marzo de 2019 [j 3] la reiterada doctrina del Tribunal Supremo según la cual este retracto es una limitación impuesta a la propiedad rústica que, aunque redunda en provecho de un particular, está motivada por interés general.
En definitiva, según recuerda de la SAP León 102/2019, 22 de Marzo de 2019 [j 4] la Jurisprudencia, de forma reiterada entiende que el retracto de colindantes sólo puede estimarse si cumple la ?nalidad para la cual está legalmente previsto: la reducción del minifundio con una mejora de productividad agraria.
Finalmente, como destaca la Sentencia nº 724/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de noviembre de 2013 [j 5] para todo retracto legal: no se trata de subrogarse, como dice el art. 1521 CC, sino que se produce una nueva adquisición por parte del retrayente.
Regulación LegalEl art. 1523 del Código Civil (CC) establece que tendrán derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
Y el art. 1524 CC nos indica que el plazo es de nueve días contados desde la inscripción y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La Sentencia nº 509/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de julio de 2013 [j 6] reitera su doctrina en el sentido de que el art. 1524 establece una presunción «iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción. El plazo se cuenta desde el día siguiente a la inscripción en el Registro de la Propiedad, pero si el retrayente conoció la venta en detalle antes de la misma, se contará desde dicho momento.
La STS 277/2021, 10 de Mayo de 2021 [j 7] recuerda la doctrina tradicional sobre la caducidad de esta acción:
- Este plazo tiene la naturaleza propia de la caducidad, por lo que no admite interrupción alguna, al ser obligado presentar la demanda y hacer la consignación dentro del citado plazo, aunque esos trámites no se efectúen al mismo tiempo, sin que la demanda de retracto, o la consignación, efectuada ante juez que carece de jurisdicción para el conocimiento del proceso pueda surtir efecto de clase alguna y sin que, por razones de seguridad jurídica, quepan interpretacion.
- Si el comprador retraído consiente en el retracto ejercitado extrajudicialmente por el retrayente dentro del plazo, aquél derecho puede considerarse ejercitado y consumado, naciendo para el segundo acción para exigir el cumplimiento de lo convenido, que es distinta de la acción de retracto.
- Si el retraído guarda silencio o se opone a las condiciones del retrayente, ejercitadas en vía extrajudicial, no cabe afirmar que el derecho de retracto se ha ejercitado en plazo legal, ni que, en tal supuesto, la acción correspondiente del retrayente esté exenta del plazo de caducidad legalmente establecido.
- La norma exige el ejercicio de la acción dentro del perentorio plazo de caducidad que establece, lo que no puede ser suplido por cualquier otra actividad del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho, no suponga el efectivo ejercicio de la acción.
Por otra parte, según el art. 1525 CC en el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los art. 1511 CC y art. 1518 CC, es decir, el que usa el retracto:
- Sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.
- Debe satisfacer al primer comprador el precio de la venta y, además, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
a).- Entre retractos:
Preferencia entre el retracto de comuneros, el de colindantes del CC y el de arrendamientos rústicos, si concurren los tres:
El retracto de colindantes del CC es preferente al del arrendatario, pero siempre que ambas fincas (la que se enajena y la del retrayente) no excedan de una hectárea; fuera de este caso, la Ley actual dice que será preferente el retracto del arrendatario a cualquier otro de preferente adquisición; pero ¿qué ocurre con el retracto de comuneros?
Como la Ley concede el retracto de colindantes en el caso de enajenación de porción determinada o de una participación indivisa de una finca, el retracto del arrendatario rústico ha de ser preferente al de comuneros.
Escritura: este retracto, cuando es operativo, impide otorgar la escritura sin previa notificación, además de la necesaria notificación posterior.
b).- Entre colindantes:
Como se ha dicho:
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
Plantea la STS 453/2019, 18 de Julio de 2019 [j 8] el supuesto en que adquieren dos fincas colindantes, de las cuales una de ellas daría lugar por su medida al retracto, si el otro colindante puede retraer la finca que no excede de una hectárea; para el TS en esta situación no cabe entender que el otro colindante pueda retraer la finca en cuestión. En el momento de ejercicio del retracto, tan colindante con la finca objeto del mismo es el demandante como el demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de accederse al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de vista lógico y jurídico.
Naturaleza rústica de la finca Criterios generalesRecuerda la Sentencia nº 107/2010 de TS de 26 de febrero de 2010 [j 9] que se considera que la finca es rústica por:
a) La situación o emplazamiento en el campo, y no en la ciudad.
b) El aprovechamiento o destino (explotación agrícola, pecuaria o forestal frente a vivienda, industria o comercio).
c) La preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro.
Así también la STS de 29 de octubre de 1985 [j 10] o STS de 14 de noviembre de 1991. [j 11]
El problema que planteamos es el siguiente: cuando se vende una finca de extensión no superior a 10.000 metros cuadrados, está situada fuera del casco urbano y en ella radica una vivienda o chalet, ¿tiene el colindante derecho de retracto?
Literalmente, el precepto habla de finca rústica; por tanto, una finca situada en el campo, aunque haya un edificio, sigue siendo rústica y ello se demuestra por la superficie que es necesaria para poder segregar fincas o para poder construir en suelo rústico.
Por tanto, el caso que se plantea se refiere a una finca que, en principio, es rústica, aunque en ella haya un edificio.
La finalidad del retracto es facilitar, con el transcurso del tiempo, «algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza», como dijo la STS de 29 de octubre de 1985. [j 12] Se trata, por tanto, de eliminar los minifundios y aumentar la productividad...
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