Tanteos y retractos legales en Cataluña

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En Cataluña hay normas especiales sobre los tanteos y retractos que nacen de determinados contratos.

Contenido
  • 1 Supuestos
    • 1.1 Tanteo y retracto en los censos
      • 1.1.1 Normas
      • 1.1.2 Preferencia
    • 1.2 Tanteo y retracto a favor del nudo propietario
      • 1.2.1 Normas
      • 1.2.2 Preferencia
      • 1.2.3 Escritura
    • 1.3 Tanteo y retracto de comuneros
      • 1.3.1 Normas
      • 1.3.2 Preferencia
      • 1.3.3 Escritura
    • 1.4 Tanteo y retracto de coherederos
    • 1.5 Retracto de colindantes
      • 1.5.1 Requisito subjetivo
      • 1.5.2 Requisito objetivo
      • 1.5.3 Excepción
      • 1.5.4 Ejercicio
      • 1.5.5 Limitaciones
    • 1.6 Tanteo y retracto en la propiedad compartida
    • 1.7 Derecho de tornería: aplicable únicamente en el Valle de Aran
    • 1.8 Tanteo y retracto del arrendatario rústico
      • 1.8.1 Hasta el 31 de diciembre de 2017
      • 1.8.2 Tanteo y retracto rústico a partir del 1 de enero de 2018
    • 1.9 Orden de preferencia entre retractos en Cataluña
    • 1.10 Tanteos y retractos de la Generalidad
    • 1.11 Otros supuestos de tanteo y retracto
    • 1.12 Otros derechos de preferente adquisición
  • 2 Ver también
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Supuestos

Hay que tener en cuenta lo dispuesto en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña) (CCCat) y a partir de 1 de enero de 2018 lo dispuesto por la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, sobre el tanteo y retracto del arrendatario rústico.

Se aplicarán a Cataluña los siguientes casos:

Los retractos de la legislación arrendaticia urbana de aplicación a todo el Estado. Puede verse: Tanteo y retracto del arrendatario de finca urbana .

Advierte la Sentencia nº 193/2011 de AP Barcelona de 26 de abril de 2011 [j 1] que:

los art. 568-16 y ss, CCCat vienen a establecer una regulación propia del retracto de colindantes, de preferente aplicación en Cataluña frente a las normas generales del derecho estatal de los arts. 1523 y ss del Código Civil (CC), pero en tanto que uno y otro se refieren a cualquier supuesto de fincas rústicas, y no contemplan previsión alguna relativa a las explotaciones agrarias prioritarias, no suponen una derogación de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones agrarias que, como ley especial, mantiene su vigencia y es de plena aplicación también en Cataluña, coexistiendo con las del Código Civil de Cataluña.

Los tanteos y retractos propios de Cataluña, que se indican a continuación, con una advertencia: como recuerda la Sentencia nº 149/2009 de AP Barcelona, Sección 16ª, 18 de marzo de 2009: [j 2]

los derechos de adquisición voluntaria, entre los que se halla el de opción (también el tanteo y el retracto y la torneria), pueden constituirse, como resalta el art. 568-5-1, CCCat, "por cualquier título" (unilateral o bilateral; gratuito u oneroso; principal o secundario).
Tanteo y retracto en los censos Normas

Hay que distinguir:

a).- Censos anteriores a la Ley de 16 de marzo de 1990

Si no están rehabilitados han quedado extinguidos; si están rehabilitados, el censualista tiene derecho a ejercitar los derechos de fadiga (tanteo y retracto) y de laudemio. El plazo para ejercitar el retracto es de 15 días que se cuentan a partir de la inscripción. El derecho lo tiene también el censatario en el caso de enajenación por el censualista de su dominio directo.

Afecta a todas las enajenaciones a título oneroso de censos enfitéuticos y en todos los censos con dominio; no afecta al caso de permuta, retroventa, transacción, vitalicios y rentas vitalicias y siempre que el retrayente no pueda dar o hacer aquello a que se haya obligado el adquirente (art. 313 de la Compilación).

b).- Censos posteriores a la Ley de 16 de marzo de 1990 y anteriores a la entrada en vigor del Libro Quinto del CCCat.

El derecho sólo lo tenía por ley el censatario, y el censualista sólo lo tenía si había pacto expreso. Plazo: un año de duración a partir de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.

c).- Censos constituidos a partir de la entrada en vigor del Libro V del Código Civil de Cataluña (1 de julio de 2006): se aplicará el art. 565-5, que nos dice:

1. El censatario puede enajenar la finca gravada con el censo. El censualista también puede hacerlo respecto a su derecho de censo. 2. El derecho de fadiga se reconoce solo al censatario. Por razón del derecho de fadiga, el censatario puede ejercer el derecho de tanteo y, si procede, el derecho de retracto para adquirir el derecho de censo enajenado a título oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas entre el censualista y el adquirente. 3. El derecho de fadiga a que se refiere el apartado 2 debe ejercerse de acuerdo con lo establecido por la subsección tercera de la sección segunda.

Y la norma es la siguiente:

art. 565-24. El ejercicio del derecho de fadiga. 1. El tanteo puede ejercerse, por razón del derecho de fadiga, en el plazo de un mes contado desde la notificación fehaciente de la decisión de enajenar, de la identidad del adquirente, del precio y de las demás circunstancias de la transmisión que debe hacer el censualista al censatario o viceversa. 2. El tanteo, si no existe notificación o la transmisión se hace por un precio o unas circunstancias diferentes de las que constan en la misma, comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde la fecha en que el censatario o el censualista tiene conocimiento de la enajenación y de sus circunstancias o, si procede, desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, hay que tener presente la disposición transitoria decimotercera sobre los censos anteriores a 1990 y las decimocuarta sobre la Redención de los censos constituidos de acuerdo con la legislación anterior a la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos.

Decimotercera. Extinción y cancelación de los censos anteriores a 1990. 1. Los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990, sean de la clase que sean, cuyos titulares no acreditaron su vigencia de acuerdo con las disposiciones transitorias primera o tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos, se extinguen y se pueden cancelar a simple petición de los propietarios de la finca gravada, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y sin que sea preciso tramitar el expediente de liberación de cargas.
2. No pueden practicarse asientos registrales relativos a los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990 cuya vigencia esté acreditada, si afectan a varias fincas, hasta que se inscriba la escritura de división, otorgada en la forma y con el plazo establecidos por la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990. Si la escritura de división no se inscribe en el plazo de un año contado desde la entrada en vigor del presente libro, los censos se extinguen y se pueden cancelar de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.(Sin expediente de liberación de cargas).

Queremos llamar la atención al supuesto de censos que afecten a varias fincas; el legislador ha previsto que si la escritura de división no se inscribe en el plazo de un año contado desde la entrada en vigor de la indicada ley, los censos se extinguen y se pueden cancelar de acuerdo con lo establecido por el apartado 1, es decir, sin necesidad del expediente judicial de liberación de cargas. Y así lo deja claro la Resolución JUS/49/2009, de 15 de enero por la que se da publicidad a la Resolución de 2 de diciembre de 2008. [j 3] A partir de 1 de julio de 2007 ya se puede solicitar la cancelación de dichos censos.

Preferencia

Puede concurrir con el del cotitular (se enajena una cuota indivisa), con el del nudo propietario si se enajena el usufructo, con el del arrendaticio si la finca está arrendada y con el de los colindantes.

La preferencia, como después se dirá, es: primero el retracto del copropietario, después el del nudo propietario en caso de enajenarse el usufructo; después el del censualista; después el del arrendatario rústico o urbano y finalmente el de colindantes especial de Cataluña y después el del titular de explotación agraria prioritaria.

Tanteo y retracto a favor del nudo propietario Normas

En la venta del usufructo:

La Ley (hoy derogada) de 20 de noviembre de 2000 creó un nuevo derecho de tanteo y retracto en caso de enajenación del usufructuario, a favor del propietario. Actualmente esta regulado por el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, el cual en su art. 561-9 (no modificado ni por la LEY 6/2015, de 13 de mayo, de armonización del Código civil de Cataluña ni por la LEY 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales), dice:

1. El usufructo es disponible por cualquier título. 2. Los nudos propietarios, si los usufructuarios se proponen transmitir su derecho, tienen derecho de adquisición preferente , salvo que el título de constitución establezca otra cosa .

Y regula este derecho el art. 561-10 (tampoco modificado) :

1. Los usufructuarios que se proponen transmitir su derecho, en el caso que regula el art. 561-9-2, deben notificarlo fehacientemente a los nudos propietarios, indicando el nombre de los adquirentes, el precio convenido, en caso de transmisión onerosa, o el valor que se da al derecho, en caso de transmisión gratuita, y las demás circunstancias relevantes de la enajenación.
2. Los nudos propietarios, sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el precio o valor notificado, tienen derecho de tanteo sobre el usufructo en el plazo de un mes a contar de la notificación establecida por el apartado 1, que pueden ejercer pagando su precio o, en su defecto, el valor notificado por los usufructuarios.
3. Los nudos propietarios, si la enajenación no se ha notificado fehacientemente o si se ha realizado en circunstancias diferentes...

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