Temas fiscales en la extinción de comunidad

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La extinción de comunidad tiene importantes consecuencias fiscales.

Pueden verse las reglas y los efectos generales de la extinción de comunidad en el tema Reglas generales de extinción de comunidad

Los impuestos a examinar son los siguientes:

Contenido
  • 1 Impuesto de actos jurídicos documentados
    • 1.1 Regla general
    • 1.2 Supuesto de finca indivisible
    • 1.3 Extinción de comunidad entre consortes casados en régimen de separación de bienes.
  • 2 Impuesto sobre el Valor añadido.
  • 3 Plus valía
  • 4 Impuesto sobre la renta. Incremento patrimonial
  • 5 Impuesto en casos especiales
    • 5.1 Extinción parcial de comunidad
    • 5.2 Propiedad horizontal y extinción de comunidad
    • 5.3 Extinción de comunidad sobre varias fincas una con un usufructuario
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Impuesto de actos jurídicos documentados Regla general

La extinción de comunidad estará sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, (que varía, en algunas Comunidades, según escalas), excepto que nos hallemos ante los llamados excesos de adjudicación, que se sujetan al Impuesto de Transmisiones, en cuanto al exceso.

El art. 7.2 b del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados sujeta a Transmisiones patrimoniales … «b) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1056 (segundo) y 1062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.»

La base de la extinción de la comunidad (independientemente de que haya o no un exceso de adjudicación) es el valor de los bienes adjudicados, sin deducción de las deudas que puedan gravarles; en este sentido la Sentencia nº 60474/2013 de TSJ Comunidad de Madrid (Madrid), Sala de lo Contencioso, 28 de Febrero de 2013: [j 1]

No se puede perder de vista que el acto jurídico documentado supone no solo la atribución de la propiedad sino también de las deudas que corresponden al bien adjudicado, por ello es razonable incluir la totalidad del valor del bien sin descontar las deudas...
Supuesto de finca indivisible

1. No tributa por AJD el exceso de adjudicación:

Si se extingue la comunidad sobre finca indivisible , (clásico problema de una pareja titular pro indiviso de una vivienda que rompe la relación) téngase en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 1999 [j 2] y Sentencia nº 93/2012 de TSJ Cataluña (Barcelona), Sala de lo Contencioso, 26 de Enero de 2012, [j 3] en el sentido de que la compensación derivada de la adjudicación ahora formalizada, no es un exceso de adjudicación sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y, por tanto, solo procede la liquidación por Actos Jurídicos Documentados y concepto Disolución de Comunidad. Por tanto, si la cosa común es una sola y es indivisible o desmerecería su división y se adjudica a un comunero a calidad de pagar a los demás la diferencia, tal pago es un elemento equilibrador de la equivalencia y proporcionalidad que debe presidir toda división o partición, pero no es propiamente exceso de adjudicación , y por ello no se pagará por Transmisiones ni por actos Jurídicos por tal exceso, sino sólo Impuesto de Actos Jurídicos por el valor del total bien por concepto de disolución de comunidad .

En el mismo sentido, la Consulta vinculante 2009/V2732 de 10 de Diciembre de 2009 [j 4] que nos habla de los excesos de adjudicación que no tienen la consideración de transmisiones patrimoniales onerosas –de los que se denominan inevitables–, conforme a lo dispuesto en el art. 7.2, TRLITPAJD en relación con el art. 1062, CC, párrafo primero, que dispone que:

Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

2. Base liquidable:

Se ha discutido si es el valor de toda la finca o el valor de la cuota del comunero que dejar de formar parte de la comunidad (si son dos titulares por mitad, sería el valor de este 50% del que deja la comunidad).

Según la STS 1484/2018, 9 de Octubre de 2018, [j 5] si se extingue la comunidad de una finca indivisible adjudicándola a un comunero, (que paga al otro el valor de su cuota), la base imponible a efectos del impuesto de AJD, es la parte en el valor del inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación (no el total valor de la finca).

Y la STS 382/2019, 20 de Marzo de 2019 [j 6] resuelve que: a) la extinción de un condominio, en el que se adjudica a uno de los condóminos un bien indivisible, del que ya era titular dominical de una parte de este, a cambio de su equivalente en dinero, no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas sino a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados; y b) el valor de lo que se documenta en una convención de esta clase no puede equivaler al de la totalidad del bien, inmueble en este caso, que es objeto de división, sino sólo el de la parte que se adquiere ex novo y sobre el que estrictamente recae la escritura pública".

En esta línea, la STS 1013/2019, 9 de Julio de 2019 [j 7] que trata los dos temas fundamentales mencionados, señala:

a). El supuesto de extinción de comunidad sobre una finca indivisible: no es una transmisión patrimonial en sentido propio sino, pura y simplemente, la especificación de un derecho preexistente.

b). La base imponible es única y exclusivamente el valor de la parte que se adquiere ex novo.

Extinción de comunidad entre consortes casados en régimen de separación de bienes.

El problema que se plantea es si está o no sujeta al impuesto de actos Jurídicos Documentados la extinción de comunidad entre consortes casados en régimen de separación de bienes. La doctrina legal de la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 [j 8] es que la exención prevista en el art. 45.1 bis) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados sólo es de aplicación a la disolución en que haya un régimen económico matrimonial de efectiva comunidad de bienes... con lo que no habrá exención en la extinción de comunidad sobre bienes que pertenezcan a los cónyuges casados en régimen de separación de bienes...

Impuesto sobre el Valor añadido.

Se plantea en la extinción de comunidad de viviendas o entidades.

Dos son las cuestiones a resolver: a) si la adjudicación es una operación sujeta a IVA y b) cómo tributa la escritura de extinción de comunidad.

En cuanto al IVA de la adjudicación:

La Consulta no vinculante DGT nº 0806-01 de 23 de Abril de 2001 [j 9] trata el tema de la construcción de un edificio por varios comuneros para su posterior adjudicación a cada uno de ellos (por ejemplo dos matrimonios construyen un edificio de dos garajes y dos viviendas y acaban adjudicándose cada uno de ellos una vivienda y un garaje). La DGT resuelve que en este caso la operación está sujeta a IVA (en aquel momento al 7%) por tratarse de vivienda ya que según lo previsto en los arts. 5 y art. 84 de la Ley 37/1992:

tienen la consideración de empresarios las Comunidades de bienes o Comunidades de Propietarios que promuevan la construcción de edificaciones para su adjudicación a los comuneros aunque realicen dichas operaciones ocasionalmente, siendo las citadas comunidades los sujetos pasivos de las adjudicaciones.

Se podrá deducir el IVA soportado por la adquisición de bienes y servicios relativos a la construcción del inmueble objeto de consulta, siempre que se cumplieran los requisitos exigidos para tal deducción, previstos en el Capítulo I del Titulo VIII de la Ley 37/1992, y siempre que en las facturas que documenten dichas adquisiciones aparezca como destinatario de la operación la mencionada comunidad de bienes y no cada uno de sus miembros como tal.

La tesis de sujeción de la adjudicación al IVA es criticada por la doctrina.

La Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 23 de Mayo de 1998; [j 10] dictada en interés de ley trata el caso concreto de una pluralidad de copropietarios en un edificio construido, a sus expensas, en un determinado terreno, que proceden a adjudicarse la propiedad exclusiva individualizada de las partes susceptibles de aprovechamiento independiente, más una cuota ideal indivisa sobre las partes comunes y resuelve que no es correcto considerar, a efectos del IVA, como primera transmisión, la adjudicación a un comunero de la concreción de su cuota indivisa, y ello porque la disolución de la comunidad y posterior adjudicación de un piso o local como concreción de la cuota ideal hasta entonces existente no es un acto traslativo del dominio; es cierto, reconoce esta sentencia, que según la actual Ley del IVA, 37/1992, tienen la consideración de entrega de bienes las aportaciones no dinerarias efectuadas por los sujetos pasivos del impuesto de elementos de su patrimonio empresarial o profesional...

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