Transmisión de la nuda propiedad. Reserva del usufructo
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La transmisión de la nuda propiedad de una cosa, reservándose el transmitente el usufructo para sí, normalmente con carácter vitalicio, está plenamente admitida en nuestro Derecho, si bien hay diversos supuestos y matices a considerar.
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Contenido
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La Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2012 [j 1] señala que, como es sabido, el derecho real de usufructo puede constituirse por negocio jurídico tanto por vía de doble enajenación o de «translatio», en cuyo caso se desmembra del dominio separándose de la nuda propiedad, o bien por vía de «deductio» por la que es el propietario el que se reserva el usufructo, transmitiendo la nuda propiedad a un tercero.
En el primer caso, el titular del pleno dominio de una cosa transmite la nuda propiedad a una/s persona/s y el usufructo a otra/s. El transmitente deja de ser propietario y de tener derechos sobre la cosa.
El segundo supuesto, muy frecuente en la práctica, es la reserva el usufructo por el transmitente de la nuda propiedad y normalmente con carácter vitalicio. Si se considera que el pleno dominio consiste en tener todas las facultades posibles sobre una cosa, nada impide que no se transmitan todas, que es este caso, en el que el propietario conserva el ius utendi et fruendi.
El segundo supuesto tiene una particularidad si la finca no esta inmatriculada y, posteriormente, se enajena el pleno dominio a un tercero, concurriendo el usufructuario y el nudo propietario; la Resolución de la DGSJFP de 25 de julio de 2023; [j 2] rechaza la inmatriculación del pleno dominio de una finca debido a la falta de un título público traslativo previo respecto de las facultades que integran el usufructo; la venta simultánea de nuda propiedad y usufructo, tras una donación previa de nuda propiedad con reserva de usufructo, cuya inscripción se pretende por la vía del 205 LH no es adecuada, ya que la escritura de donación no transfería el usufructo, careciendo de un título de adquisición adecuado para el mismo.
Variante de este segundo caso, es aquél en que el transmitente -normalmente en una donación de una finca- se reserva el usufructo para sí y, una vez fallecido, lo reserva a favor de otra persona (su cónyuge, su pareja de hecho, un hijo, etc.).
Cabe también que quien sólo tiene la nuda propiedad, por pertenecer el usufructo a otra persona, transmita dicha nuda propiedad a tercero, pero se reserva el usufructo para cuando se extinga el actualmente existente.
Este caso lo trató la Resolución de la DGRN de 12 de septiembre de 2001; [j 3] tras una partición en que una finca se adjudica en usufructo al viudo de la causante, y a los herederos la nuda propiedad, uno de los herederos transmite la nuda propiedad de su cuota reservándose el usufructo sucesivo que de la misma le corresponde para cuando fallezca el actual usufructuario.
El Registrador denegó la inscripción en cuanto a la reserva del usufructo vitalicio realizada por un heredero, al transmitir la nudo propiedad, alegando estar inscrito dicho derecho a favor de persona distinta.
La DGRN entendió que en la cláusula transcrita no hay duda de que el nudo propietario lo que se reserva al vender la nuda propiedad de su mitad es el usufructo que le corresponderá al consolidarse con aquélla el pleno dominio de la finca, y no el que tiene la titular actual del usufructo, estableciéndose, en consecuencia, un usufructo sucesivo, admitido por el Código Civil, y cuya inscribibilidad no ofrece la menor duda en nuestra legislación hipotecaria.
La reserva a favor del donante y a favor de otra persona1.- Es un acto inter vivos.
Podría plantearse si estamos ante una donación mortis causa. Pero no es así.
La Resolución de la DGRN de 21 de enero de 1991 [j 4] trata un caso en el que un padre, con el consentimiento de su esposa, dona la nuda propiedad de unas fincas gananciales a un descendiente, pero reservándose para sí el usufructo vitalicio, conjunto (y sucesivo) con su esposa.
El Registrador no aceptó la expresión sucesivo, es decir, la posibilidad de que el usufructo que se reservan los cónyuges donantes puedan tener carácter de sucesivo, al considerar que siendo las fincas sobre las que recae la nuda propiedad donada de carácter ganancial, ese mismo carácter ganancia seguirá teniendo el usufructo que, sin más, excluyen de la donación y se lo reserva, por todo lo cual fallecido uno de los donantes serían de aplicación ineludible los arts. 1344 y 1.392 a 1.410 del Código Civil.
El Presidente del...
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