Segunda transmisión de vivienda protegida o de protección oficial entre particulares
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En el presente apartado es objeto de estudio la segunda transmisión de vivienda protegida o de protección oficial entre particulares.
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Contenido
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En materia de viviendas protegidas conviene indicar lo siguiente:
TerminologíaHistóricamente, aquellas viviendas que han recibidos determinadas ayudas de la Administración han recibidos distintos nombres, siendo el más frecuente el de Viviendas de Protección Oficial, reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978, de 21 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, a las que además de diversas exenciones como la del impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados (adquisición, Obra Nueva, División en Propiedad Horizontal, primera transmisión, hipoteca, etc.) se les subvencionaba con una cantidad a fondo perdido (de ahí también la expresión a veces utilizada de viviendas subvencionadas; la contrapartida eran limitaciones en el precio máximo de venta, en la posibilidad de acceso a préstamo bonificados, etc.)
Actualmente, concurre la competencia del Estado y la de las Autonomías, prefiriéndose por el legislador la utilización de Viviendas protegidas (habiendo transcurrido un tiempo en el que eran cosas distintas VPO y las llamadas viviendas protegidas, que inicialmente eran libres, pero para facilitar la compra se clasificaron como protegidas, con ayudas y subvenciones).
Diversidad de normasPor otra parte, las normas pueden ser distintas según el constructor de las viviendas protegidas: las que construye la Administración o la de los particulares.
No vamos a tratar de forma especial las normas sobre la primera transmisión de viviendas protegidas, por ser distintas según las Autonomías, aunque se citará la legislación aplicable.
Interesa ahora destacar los temas más importantes cuando se pretende la segunda transmisión de viviendas calificadas antes como VPO o ahora como viviendas Protegidas.
Legislación Estatal Ley Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la viviendaLa Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda establece unas normas para todo el Estado, destacando en el Artículo 16: los siguientes puntos:
Vivienda protegida.
1. Sin perjuicio de las condiciones y requisitos establecidos por la legislación y normativa de ámbito autonómico o municipal, que tendrán en todo caso carácter prevalente, la vivienda protegida se regirá por los siguientes principios:
a) La vivienda debe destinarse exclusivamente a residencia habitual y estar ocupada durante los períodos de tiempo establecidos como mínimos en la legislación y normativa de aplicación.
c) Las personas adjudicatarias de viviendas protegidas no podrán:
1. Ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de ninguna otra vivienda, salvo inadecuación sobrevenida de la vivienda que ocupen a sus circunstancias personales o familiares u otras circunstancias objetivas debidamente acreditadas.
2. Superar el nivel de ingresos máximo, en función de las características de la unidad de convivencia, que haya establecido la normativa reguladora.
e) Su venta o alquiler estarán sujetos a la previa autorización de la Comunidad Autónoma mientras la vivienda siga sujeta al régimen de protección pública que corresponda.
2. El precio de la venta o el alquiler no rebase el máximo establecido al efecto.
La Administración podrá ejercer, dentro del plazo no mayor al del máximo legal para el otorgamiento de la autorización, los derechos de tanteo o de adquisición preferente y dentro de otro plazo igual tras dicho otorgamiento, los derechos de retracto o de adquisición preferente que establezca, en su caso, la legislación autonómica aplicable.
Asimismo, en su Disposición transitoria primera establece:
Viviendas calificadas con algún régimen de protección pública con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.
Las viviendas que, a la entrada en vigor de esta ley, estuvieran calificadas definitivamente con algún régimen de protección pública, se regirán por lo dispuesto en dicho régimen, de conformidad con lo establecido en la legislación y normativa de aplicación.
Precios MáximosLas viviendas que formen parte de un parque público de vivienda se regirán por lo dispuesto en esta ley y en las disposiciones que lo regulen en la legislación en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio.
Es fundamental la fecha de Calificación definitiva de VPO para saber si hay o no un precio máximo de venta. En efecto, el Real Decreto 727/1993, de 14 de Mayo, sobre Precio de las Viviendas de Protección oficial de Promocion privada en su art. 1 determinó que el precio de Venta en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de protección Oficial de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978 de 31 de octubre será el que libremente acuerden las partes. A estos efectos, también se considerarán segundas transmisiones, las primeras que se realicen a partir de la vigencia de este Real Decreto, cuando las viviendas se destinaron con anterioridad a arrendamiento o estuvieran ocupadas por quienes las promovieron. Observaremos que para las posteriores al Real Decreto-ley de 1.978 hay precios máximos de venta y será el máximo que disponga la Comunidad Autónoma correspondiente.
Derechos de tanteo y retracto de la AdministraciónConviene citar el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (modificado por Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre).
En su art. 5 detalla las obligaciones de los propietarios.
Las viviendas acogidas a dicho plan estarán sujetas a varias normas de interés:
Autorización de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, para la transmisión inter vivos o cesión del uso de las viviendas y de sus anejos, por cualquier título, antes del transcurso de 10 años desde la fecha de la formalización de la adquisición. Durante el mismo plazo, se requerirá la previa cancelación del préstamo y, si se hubieran obtenido ayudas financieras, el reintegro de las mismas a la Administración concedente, más los intereses legales.
-. La transmisión ínter vivos o la cesión del uso de las viviendas, una vez transcurridos 10 años desde la formalización de la adquisición, conllevará que el préstamo pierda su condición de convenido y que la entidad concedente pueda resolverlo.
-. La venta y adjudicación de las viviendas sólo podrá efectuarse a demandantes inscritos en los registros públicos previstos al efecto por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, sin perjuicio de lo dispuesto en la disposición Transitoria sexta.
-. Las viviendas acogidas a la financiación de este Plan estarán sometidas, en su caso, a los derechos de adquisición preferente y demás limitaciones determinadas por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que pueden materializarse en derechos de tanteo y de retracto.
Por otra parte, estas limitaciones se harán constar expresamente en los títulos por los que se lleve a cabo la compraventa, la adjudicación o la obra nueva, en el supuesto de la promoción individual para uso propio. Cuando dichos actos se formalicen mediante escritura pública u otro documento público, se acompañará copia testimoniada o compulsada de la calificación definitiva de la vivienda. Asimismo, se acompañará la copia referida a la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario, en su caso. En ambos casos, dichas limitaciones se inscribirán en el Registro de la Propiedad, por medio de nota marginal, que producirá los efectos a los que se refiere el apartado 3 del art. 53 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y sus disposiciones complementarias de carácter registral (ahora es el art. 67 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Para completar este tema, puede verse Tanteos y Retractos a favor de la administración
Unos apuntes generales1.- Ventas con sobreprecio: su validez.
Si se trata de Primera transmisión: hay nulidad total de la compraventa.
Si es una segunda transmisión, se considera válida la transmisión, sin perjuicio de las sanciones pertinentes.
La Resolución de la DGRN de 24 de abril de 2017 [j 1] dice que ni la legislación estatal ni la autonómica consideran la venta de una vivienda de protección oficial con sobreprecio contrato nulo, sino que únicamente está previsto un régimen sancionador; es infracción muy grave y será sancionable con multa pecuniaria sin perjuicio de la posibilidad de imponer sanciones complementarias, entre otras, la devolución de las cantidades indebidamente percibidas, la descalificación de la vivienda la cual cuando tiene carácter de sanción, implica la pérdida de los beneficios económicos, exenciones y bonificaciones y la conservación durante cinco años por parte de los usuarios legítimos de los derechos del régimen legal de protección, sin que los propietarios puedan concertar ventas o arrendamientos a precios superiores a los reglamentario.
Como ejemplo:
Andalucía:
El art. 6 de la Ley de Medidas...
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