Segunda transmisión de vivienda protegida o de protección oficial entre particulares

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En el presente apartado es objeto de estudio la segunda transmisión de vivienda protegida o de protección oficial entre particulares.

Contenido
  • 1 Notas Previas
    • 1.1 Terminología
    • 1.2 Diversidad de normas
  • 2 Legislación Estatal
    • 2.1 Precios Máximos
  • 3 Derechos de tanteo y retracto de la Administración
  • 4 Normas Autonómicas
    • 4.1 Andalucía
    • 4.2 Aragón
    • 4.3 Principado de Asturias
    • 4.4 Comunidad Autónoma de Canarias
    • 4.5 Cantabria
    • 4.6 Castilla La Mancha
    • 4.7 En Castilla León
    • 4.8 Cataluña
    • 4.9 Extremadura
    • 4.10 Galicia
    • 4.11 Islas Baleares
    • 4.12 Comunidad Autónoma de Madrid
    • 4.13 Murcia
    • 4.14 Navarra
    • 4.15 La Rioja
    • 4.16 Comunidad Valenciana
    • 4.17 País Vasco
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Jurisprudencia citada
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Notas Previas

En materia de viviendas protegidas conviene indicar lo siguiente:

Terminología

Históricamente, aquellas viviendas que han recibidos determinadas ayudas de la Administración han recibidos distintos nombres, siendo el más frecuente el de Viviendas de Protección Oficial, reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978, de 21 de octubre, sobre política de viviendas de proteccion oficial, a las que además de diversas exenciones como la del impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados (adquisición, Obra Nueva, División en Propiedad Horizontal, primera transmisión, hipoteca, etc.) se les subvencionaba con una cantidad a fondo perdido (de ahí también la expresión a veces utilizada de viviendas subvencionadas; la contrapartida eran limitaciones en el precio máximo de venta, en la posibilidad de acceso a préstamo bonificados, etc.)

Actualmente, concurre la competencia del Estado y la de las Autonomías, prefiriéndose por el legislador la utilización de Viviendas protegidas (habiendo transcurrido un tiempo en el que eran cosas distintas VPO y las llamadas viviendas protegidas, que inicialmente eran libres pero para facilitar la compra se clasificaron como protegidas, con ayudas y subvenciones).

Diversidad de normas

Por otra parte, las normas pueden ser distintas según el constructor de las viviendas protegidas: las que construye la Administración o la de los particulares.

No vamos a tratar de forma especial las normas sobre la primera transmisión de viviendas protegidas, por ser distintas según las Autonomías, aunque se citará la legislación aplicable.

Interesa ahora destacar los temas más importantes cuando se pretende la segunda transmisión de viviendas calificadas antes como VPO o ahora como viviendas Protegidas.

Legislación Estatal Precios Máximos

Es fundamental la fecha de Calificación definitiva de VPO para saber si hay o no un precio máximo de venta. En efecto, el Real Decreto 727/1993, de 14 de Mayo, sobre Precio de las Viviendas de Protección oficial de Promocion privada en su art. 1 determinó que el precio de Venta en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de protección Oficial de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978 de 31 de octubre será el que libremente acuerden las partes. A estos efectos, también se considerarán segundas transmisiones, las primeras que se realicen a partir de la vigencia de este Real Decreto, cuando las viviendas se destinaron con anterioridad a arrendamiento o estuvieran ocupadas por quienes las promovieron. Observaremos que para las posteriores al Real Decreto-ley de 1.978 hay precios máximos de venta y será el máximo que disponga la Comunidad Autónoma correspondiente.

Derechos de tanteo y retracto de la Administración

Conviene citar el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (modificado por Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre).

En su art. 5 detalla las obligaciones de los propietarios.

Las viviendas acogidas a dicho plan estarán sujetas a varias normas de interés:

Autorización de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, para la transmisión inter vivos o cesión del uso de las viviendas y de sus anejos, por cualquier título, antes del transcurso de 10 años desde la fecha de la formalización de la adquisición. Durante el mismo plazo, se requerirá la previa cancelación del préstamo y, si se hubieran obtenido ayudas financieras, el reintegro de las mismas a la Administración concedente, más los intereses legales.-. La transmisión ínter vivos o la cesión del uso de las viviendas, una vez transcurridos 10 años desde la formalización de la adquisición, conllevará que el préstamo pierda su condición de convenido y que la entidad concedente pueda resolverlo.-. La venta y adjudicación de las viviendas sólo podrá efectuarse a demandantes inscritos en los registros públicos previstos al efecto por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, sin perjuicio de lo dispuesto en la disposición Transitoria sexta.-. Las viviendas acogidas a la financiación de este Plan, estarán sometidas, en su caso, a los derechos de adquisición preferente y demás limitaciones determinadas por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que pueden materializarse en derechos de tanteo y de retracto.

Por otra parte, estas limitaciones se harán constar expresamente en los títulos por los que se lleve a cabo la compraventa, la adjudicación o la obra nueva, en el supuesto de la promoción individual para uso propio. Cuando dichos actos se formalicen mediante escritura pública u otro documento público, se acompañará copia testimoniada o compulsada de la calificación definitiva de la vivienda. Asimismo se acompañará la copia referida a la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario, en su caso. En ambos casos, dichas limitaciones se inscribirán en el Registro de la Propiedad, por medio de nota marginal, que producirá los efectos a los que se refiere el apartado 3 del art. 53 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y sus disposiciones complementarias de carácter registral (ahora es el art. 67 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Para completar este tema, puede verse Retractos a favor de la administración .

Normas Autonómicas

En las legislaciones autonómicas hay multitud de normas sobre las Viviendas protegidas, se establecen derechos de preferente adquisición por la Administración en el caso de segundas y ulteriores ventas. ( no aplicable, en principio, al caso de adjudicaciones forzosas: La Resolución de la DGRN de 12 de diciembre de 2007 [j 1] indica que no hay tanteo ni retracto en el caso de adjudicación judicial en una subasta pública, dado que la subasta pertenece al Derecho procesal y no al Derecho privado, registro de aspirantes (o de demandantes , según expresión de alguna legislación, que en algo se han de diferenciar quienes redactan las leyes....).

Es imposible indicar aquí todas las normas autonómicas (además es materia continuamente cambiante), pero intentaremos citar la normativa más importante y actualizada a fecha de hoy:

Andalucía

Así, por ejemplo en Andalucía la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía advierte en su art. 78.5 :

5.- Igualmente para garantizar el cumplimiento efectivo de los límites sobre precios máximos de venta de las viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública que impongan dicha limitación, se podrán delimitar áreas en las que queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto tanto las primeras como las ulteriores transmisiones onerosas de aquéllas.6.- El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de diez años, salvo que al delimitarse el área se hubiese fijado otro menor.

Se regula (art. 81 y ss.) el mecanismo de notificación y retracto.

La Ley 13/2005 de 11 de noviembre de medidas para la vivienda protegida y el suelo de la Comunidad Autónoma de Andalucía :

  • Regula las vivienda protegidas y establece el derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración y las obligaciones notariales y registrales
  • Advierte que las referencias que se contienen en la Ley 7/2002 a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública se han de entender hechas a la denominación y concepto de vivienda protegida que se regula en la presente Ley.

El Decreto 149/2006, de 25 de julio ha aprobado el Reglamento de Viviendas Protegidas para la Comunidad Autónoma de Andalucía . Dispone su art. 50 :

Derechos de tanteo y retracto legal. Art. 50 1.- Las segundas o posteriores transmisiones intervivos de las viviendas protegidas, durante el período legal de protección, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal establecidos en los artículos 12 y 13 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre . 2.- La Administración de la Junta de Andalucía ejercerá los derechos de tanteo y retracto legal a través de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía...

Y aclara el número 3:

Sin perjuicio de la obligación de efectuar las comunicaciones a que se refieren los arts. 28 y 29 se exceptúan del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal las transmisiones que, cumpliendo los requisitos establecidos para la transmisión de una vivienda protegida, se encuentren en alguno de los siguientes supuestos: a).- La transmisión tenga lugar entre parientes hasta el segundo grado de consanguinidad. b).- Se trate de la transmisión de una cuota indivisa de la vivienda a favor de otra persona cotitular de ésta. Se entenderán comprendidos en este último supuesto las particiones de herencia, y disoluciones de condominio y de sociedades conyugales, cuando uno de los cotitulares adquiera la totalidad de la vivienda abonando en metálico la parte de los demás condueños.

Por lo demás me remito a dicho texto legal.

El Decreto...

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