Uso exclusivo en la propiedad horizontal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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No puede confundirse el uso con la propiedad.

Si el título constitutivo de una propiedad horizontal atribuye a unos locales el uso exclusivo (por tanto no el dominio) de determinados elementos, no puede el titular del uso pretender convertir en propiedad singular el elemento al que tiene uso.

Contenido
  • 1 Reglas generales
  • 2 Asignación de uso exclusivo
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Reglas generales

El tema lo trata la Resolución de la DGRN de 4 de febrero de 2002 [j 1]

Hechos: En los estatutos de la propiedad horizontal del edificio consta lo siguiente:

El propietario o propietarios del local comercial en planta baja podrá cubrir a su costa el patio de luces situado en la parte posterior del edificio, en toda su extensión o en parte, hasta la altura máxima de dicho local, y utilizar exclusivamente el espacio cubierto, quedando toda la cubierta de su exclusiva propiedad y uso y a su cargo la conservación y limpieza. El vuelo del patio, a partir del suelo o de la cubierta en el caso del apartado anterior, será de propiedad y uso común de todos los propietarios de los pisos altos que tendrán además de luces y vistas el derecho de tender ropa en las condiciones usuales.

Se otorga escritura de obra nueva por el propietario del local declarando haber cubierto el patio de luces y pretende inscribir a su nombre el nuevo local con los nuevos metros ampliados.

El Registrador deniega la inscripción, indicando que esa pretensión

lo que pone de relieve la intención de su dueño de considerar de su propiedad la porción de patio con que linda cada uno de ellos y que ha sido cubierta según la obra nueva declarada, siendo así que según las inscripciones de dichos locales y los Estatutos de la propiedad horizontal inscritos en el Registro (que figuran también en la propia escritura) el propietario de estos locales sólo tiene el uso exclusivo del patio descubierto con el que lindan, con la facultad de cubrirlos, quedando tan solo la cubierta de su exclusiva propiedad pero no el suelo.

Se recurre.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León confirmó la nota del Registrador.

La D.G.R.N. sienta la doctrina siguiente:

  • La determinación de cuales hayan de ser dentro de un régimen de propiedad horizontal elementos objeto de propiedad separada por reunir los requisitos exigidos por el artículo 396 del Código Civil (CC) es competencia del título constitutivo de aquél (cfr. artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal) (LPH) y en este punto tiene la autonomía de la voluntad un amplio campo de juego, tan solo coartado por las limitaciones legales, singularmente la que supone el precepto citado en especial cuando configura como elementos comunes aquellos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. La consecuencia ha de ser que tienen la consideración de elementos comunes todos aquellos que en el título constitutivo no vengan determinados como objeto de propiedad separada.
  • Pero la posibilidad de que los Estatutos puedan prever que un elemento común cuyo uso exclusivo pertenezca al titular de una entidad pueda por voluntad de éste pasar a ser propiedad privada es discutible, pero de estar así inscritos tales Estatutos, el supuesto debe interpretarse restrictivamente.

En este mismo sentido se pronuncia la Audienca Provincial de Valencia en sentencia de fecha 17 de abril de 2007, [j 2] al indicar que:

en el régimen de propiedad horizontal no es lícito la apropiación de un electo común, mediante la transformación del derecho de uso privativo por el de dominio al no estar amparado en la ley ni en el título constitutivo.
Asignación de uso exclusivo
  • Edificio urbano:

En principio, no hay problemas cuando en un edificio urbano se asignan a un elemento o entidad el uso de alguna parte de los elementos comunes (jardín, terraza, etc.). Ahora bien, tal como pone de relieve la resolución de la DGRN de 17 de octubre de 2012: [j 3]

Los elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es...

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